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项目解析

第一、主城青羊，罕有百亩大盘。

毫无疑问，建发·书香云锦是今年主城区最重磅的项目之一，因为它不仅位于五城区中比较优质的青羊，而且还是主城难得一见的百亩大盘。项目占地约107亩，为单一地块，容积率2.3，建筑密度19%，面积128-192平，全2梯2户，纯住宅，是典型的低容低密纯改大盘，仅园林面积就高达5.8万平方米，约相当于87亩地，比很多楼盘占地面积都大，这谁顶得住？

第二、配套完善，周边名校云集。

项目位于青羊新城核心位置，周边配套比较完善，公园、地铁、学校、商业、医疗、产业一样不缺，尤其是学校，对不少购房者有很强的吸引力。其中，泡桐树小学（桐欣校区）和成都石室联中（弘文校区）与项目只有一街之隔。此外，周边还有草堂小学（子美分校）、树德实验中学（弘毅校区）、青羊实验中学（光华校区）等，可谓名校环伺，大咖云集。

第三、风雅宋韵，新品战略首发。

建发房产专注于开发中式住宅，我们也已经完整的见识过王府中式（建发·央玺）、禅境中式（建发·养云&建发·缦云&建发·璞云）、盛世唐风（建发·观塘映月）三大产品风格，而建发·书香云锦则是一个全新的风格——风雅宋韵，它在全国已经有多个成功案例，但落地成都尚属首次。

其他城市“风雅宋韵”实景图

要知道，宋代在中国的审美历史上具有很高的地位，无论是和唐诗并列的宋词，还是拥有天青色汝窑的宋瓷；是以《清明上河图》为代表的宋画，还是宋徽宗独创的“瘦金体”书法，都是宋代美学的集大成之作，号称领先当时的世界1000年。

而宋代的建筑也别具一格，建发房产在宋代建筑、园林等基础上，提炼出“清新儒雅、精致飘逸”的产品特征，广泛应用于建发·书香云锦项目上，非常值得市场期待。

△建发书香云锦效果图

01

地段 & 配套

相对犹抱琵琶半遮面的项目来说，建发·书香云锦的地段和周边的配套是大体固定的，我们可以先简单了解一下。

项目位于青羊区光华北八路与光华西二路交汇处，隶属青羊新城外光华板块，项目南侧是中国铁建·青羊樾府、建发·央著等社区，东侧是泡桐树小学（桐欣校区）和成都石室联中（弘文校区），北侧和西侧则是待开发的商住用地，整体城市界面良好，居住氛围浓厚。

项目区位示意

项目周边控规及发展情况示意

通过上面的控规图，我们可以看到建发·书香云锦的周边配套是比较完善的。

首先，是生态环境。

项目周边有多个公园绿地，最近的是约4000亩的青羊环城生态带，内有规划打造光华公园（又名导航路公园），距离约300米，我查了一下问政四川的官方回复和招标信息，该公园约400亩，目前正在拆迁、征地。

此外，还有FF体育公园、非遗公园、同瑞园，成飞公园等，直线距离都在1-2公里范围左右。

其次，是道路交通。

陆路交通，由“三横两纵”立体网路构成，光华大道+日月大道+光华八线构成三横，三环+绕城构成两纵，通达全城都很方便。轨道交通，有地铁4号线蔡桥站，直线距离约800米，距离适中，步行可达。

第三，是教育资源。

建发·书香云锦距离学校非常近，且学校资源比较强。周边500米范围内，就有3所幼儿园，2所小学和1所中学。

项目周边教育资源示意

这里，我重点说一下小学。建发·书香云锦所在片区已经开始执行幼升小多校划片政策，目前对口就是隔壁的泡桐树小学（桐欣校区）和距离约500米的草堂小学（子美分校），均为名校，且实力相当。

泡桐树小学桐欣校区，是“五朵金花”泡小“一校三区”之一，俗称“亲儿子”，与本部同一制度、同一行政管理团队、同一教育模式和同一课程体系，校长也是由原泡小本部副校长担任。

项目与泡小仅一街之隔

而草堂小学子美分校，是草堂小学的直属校区，任课教师由本部统一调配，按照草小本部的体系管理和教学。

两所学校的入学安置方法为“意愿+派位”的方式，即家长可以在两所学校中二选一，再根据汇总结果，采用意愿安置或电脑随机派位的方式确定入学学位。

对口初中方面，项目隶属于青羊6区，目前有三所中学，分别是成都市树德实验中学（弘毅分校）、成都市青羊实验中学（光华校区）以及成都37中，该学区目前有些争议，但随着2024年9月，成都石室联合中学（弘文校区）加入小升初摇号招生，青6的价值将会大大提升。而该学校与项目，也仅一街之隔。

当然，以上都请以教育部门当年最新政策为准。

第四，是商业医疗。

商业方面，项目周边目前拥有青羊鹏瑞利、青羊万达、中铁新天地等三大商圈，直线距离在1.3-2.2公里之间；医疗方面，则拥有成都市妇女儿童中心医院和成飞医院等，直线距离1-2.2公里左右。

最后，是产业支撑。

项目北侧就是青羊总部基地和成飞，拥有千亿产业集群和数十家世界500强企业，而高端的产业配套，是房价和房租的重要支撑。

综上，我们不难发现建发·书香云锦地段成熟，配套完善。公园、地铁、学校、商业、产业一样不缺，尤其是近在咫尺的优质教育资源，是项目的核心优势，这大概也是项目案名会用“书香”的缘故。

02

规划 & 产品

我们如何去判断一个产品的好坏？

首先要看的，就是土地指标和规划布局，而这两项也是基本无法变动的。

建发·书香云锦占地约107亩，容积率2.3，建筑密度19%，绿地率35%，土地形状比较方正，是主城少有的百亩大盘纯居社区，各项指标都比较优良。

项目总平图

在规划布局上，由20栋13-17层的小高层组成，85%的楼栋为阵列排布，南北朝向，剩下15%的楼栋为东西朝向，很显然，通过平面图我们不难发现，建发·书香云锦并不是排不下这3栋楼，而是为了围合出两个大中庭而故意为之。毕竟，造园是建发的强项，又是宋风园林的首次落地，所以拿出更多的土地来造园，符合项目整体利益。而对于7、14、19号楼而言，虽然牺牲了朝向，但也获得了最长约200米的楼间距，有失也有得。

项目鸟瞰 意境图

总的来说，建发·书香云锦的土地规模罕有，指标优良，规划合理，疏密有致，完全可以支撑起128-192平纯改善的产品定位。

当然，具体到产品品质层面，没看到实物确实让我有点头疼。我想了两个办法，一是借鉴建发在其他城市的“风雅宋韵”系列楼盘，据说有些项目有80%左右的相似度；二是以成都当前在售的建发项目+风雅宋韵的产品特征+局部成本升级的思路来判断，我有信心能够给它还原个七七八八，给大家略作参考。

首先，我们来看看建发“风雅宋韵”在其他城市的实景呈现。

建发台州养云大门 实景

社区大门的背后植入了茶饮休闲功能区

建发台州养云园林景观园林 实景

建发台州养云园林景观园林 实景

应该说，上述场景大概率都会被复刻到成都的建发·书香云锦项目中，整体表现挺惊艳的，不仅大量运用了宋代的一些建筑元素，还将汝窑天青这一颜色作为了项目的主色调，审美真的很在线。

其次，我们来看看“风雅宋韵”和其他新中式产品的区别。

我们从宋代的服饰、瓷器、书法等特征中可以看出来，宋代审美整体上是偏向于简约的，和当代的审美有很大的相似之处。因此，“风雅宋韵”与厚重的王府中式，绚丽的盛世唐风风格迥异，在建筑和园林上以“清新儒雅，精致飘逸”为总体特征，并提炼出“轻、闲、霁、金”的产品特色。

在此基础上，建发·书香云锦打造了宋韵5大特色建筑符号——避风䈋[tà]、擗[pǐ,]帘杆、方格挂䈋[tà]、钩窗阑槛[lán jiàn]、版引檐；宋韵5大景观室内特征——直线驳岸、条砖铺地、松竹梅芭蕉、文人置石、细线家具。除了上述物理属性外，项目还以宋代文人的生活方式，复刻了“四大闲事”场景——焚香、点茶、挂画、插花，植入到会所及相关功能区中。

单元大堂效果图，5大建筑特色符号示意

由此可见，“风雅宋韵”的产品体系是明确且标准化的，达不到这些标准的楼盘，在建发体系内，就不允许贴上“风雅宋韵”的标签。

最后，我们来看看建发·书香云锦到底拥有哪些超额配置。

一是建筑立面

建筑立面的设计上，大量运用了宋韵5大建筑特色符号，同时强化了“轻闲霁金”中的金色元素，在蓝灰色中空LOW-E玻璃和深灰色真石漆的基底上，点缀了香槟色金属漆和金属擗帘杆作为线条勾边，提升了建筑的精致度。

建筑立面 意境图

建筑基座和标准段 意境图

建筑顶部效果图及部分建筑材质示意

材质方面，以玻璃+仿石涂料为主，局部点缀石材+香槟色装饰线+金属构件+金属漆，整体表现应该是建发目前所有项目中，仅次于东湖建发·云启的。

二是园林景观

造园是建发的杀手锏，而建发·书香云锦更是拥有约58000平方米的宋风美学园林，按“一轴两园七巷十苑二十二景”来规划打造，景观层次比较丰富。

项目景观规划示意

其中，作为“两园”的“莳花园”和“儒林园”是景观核心，预计“莳花苑”会打造出实景示范区，按“三进五庭”（月华庭-长街庭-莳花庭-上河庭-夏荷庭）的归家礼序，展示给购房者。

这里我放几张效果图，给大家简单看一看，最终以实景呈现为准。

一进 青云锦阙 意境图

二进院意境图

三进院 意境图

三是会所配套

作为一个大盘，建发·书香云锦规划了一个约1000平米的会所，和约700平米的架空层泛会所，包括会客、品茗、棋牌、私宴、健身、瑜伽等功能空间。

下沉会所中庭景观 意境图

下沉会所健身房 意境图

四是公共区域

单元大堂的设计，也调强了风雅宋韵的特征，地面满铺石材，主景墙面使用了汝窑天青色+金色定制纹样的艺术玻璃，突出“霁、金”二色，造价不菲。

单元大堂 意境图

而电梯前厅，材质与单元大堂基本保持一致，并进行了一体化处理，整体性较强，基本是目前行业最卷标准。

电梯前厅 意境图

简单归纳一下。虽然是纸上谈兵，但在我所接触的建发项目中，建发·书香云锦给我的感觉是规格比较高的。过去，建发的中式特征，更多体现在园林景观上，但在“风雅宋韵”的产品中，却是从建筑+园林+公区都有体现，定制感非常强，这让我感受到建发对“宋风”的偏爱，以及产品研发上的成熟。

03

户型 & 装修

建发·书香云锦共有5个户型，分别为128、130、143、188、191平方米，户型设计比较卷，都是光厅独立入户，大面宽，高得房率的户型，实得率在91%-94%之间（房小团数据），具体不展开了，大家自行看图。

装修方面，建发·书香云锦按3500元/平标准精装交付，目前因为看不到样板间，暂时无法评估。但据说项目的装标有一些升级，三大件、五金和地砖等主材均选用了一线品牌；增加了洗碗机、凉霸、智能马桶等配置；定制了岩板电视墙、大尺寸柔光砖、墙布和主卧背景墙等。

04

价格 & 购买建议

建发·书香云锦已取得首批次385套房源的预售，带精装均价约34223元/平。

这个价格，结合周边其他售磬项目来看，还算合理。例如，项目南侧的中铁建青羊樾府，精装均价大概3.45万/平；建发自己的项目建发央著，清水均价大概3万/平，都与书香云锦价格相似；而这两个项目在区域内都卖的还不错。

有兴趣的购房者不妨保持关注，我们期待一个技惊四座的“风雅宋韵”产品，给成都楼市带来全新的中式审美标准。

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