全面取消限购后，成都楼市怎么样了？

本报记者 陈雪波 卢志坤 成都报道

“砰！”5月14日，一声庆祝成交的礼炮声在成都一处售楼处响起，一位新的成都住宅业主诞生。

在此之前，4月28日下午，成都楼市“取消限购”的新政犹如一声惊雷，划破了成都楼市渐灰的天空，成都施行了七年半的户籍、社保、购房套数的限制一次性全部取消（以下简称“4·28”新政）。在紧随新政的“五一”假期里，众多新房售楼处打出了购房优惠的标语，引来了无数购房者前往。

政策落地到目前已经超过半个月的时间，这声“惊雷”给成都楼市带来了哪些变化？《中国经营报》记者近日走访了成都楼市，也现场见证了数次成交的“炮响”瞬间。

“新政+折扣”双管齐下

记者走访了解到，在新政后的“五一”假期，多个项目给出了优惠。

比如龙湖部分项目给予购房者2%的购房优惠；万科有项目组织了川南专属团购会、“五一”假期钜惠限定折扣；华润置地发布了“假日钜惠，超有料”活动，最高购房补贴20万元……从一些房产中介人员反馈的情况来看，“五一”假期有不少新房售楼处人满为患。

贝壳研究院指出，新政后一周，恰逢“五一”假期，二手房成交量周环比增长20%以上，客户带看环比增长15%。对比历年同期，因“五一”劳动节假日旅游、出行增加，成交量通常不增反降，会出现5%～15%左右下滑。今年新政的及时出台，对市场止跌的作用显著。

记者在5月14日来到位于成都二八片区的招商中旅·中环臻邸项目。虽然是工作日，售楼处里依然站满了购房者和置业顾问，讨论着购房细节。

在记者停留的一个多小时里，还不断有购房者走进售楼处。该项目置业顾问告诉记者，如果是在周末，售楼处的人会更多，他甚至没有时间为看房子的人一一作讲解。

武侯区一个楼盘的置业顾问也告诉记者，新政之后来咨询买房的人更多了。开发商同步给出了总价优惠，比如备案价在326万元的105平方米户型房源，优惠过后可以290多万元成交，还有一些楼层可供选择。记者在售楼处现场看到了有购房者在售楼处购房成功后“砸金蛋”。记者了解到，在成都还有一些去化慢的房源近期以“工抵房”的名义开展低价促销。

有一个特别的个例是，5月15日成都的麓湖生态城·沄岸开盘，这个坐落在湖畔的项目单套价格超过1000万元，总共110套房源。让人惊异的是，这样的“千万豪宅”在开盘当日仅用了两个半小时即全部售罄。

记者在走访过程中注意到，为了提升房子的吸引力，目前成都市面上绝大多数新房产品都在铆足了劲增加配套。它们不仅带有空调、地暖、新风系统“三大件”，还有不计入产权面积的“入户花园”，甚至健身房、游泳池、室内儿童活动空间、无人售货店在小区配套中并不鲜见。

贝壳研究院成都分院资深分析师吴倩雯告诉记者，在新政出台后，很多新房项目都匹配了力度很大的促销。政策叠加价格优惠达到了以价换量的效果，成交量温和上涨。

克而瑞四川也分析指出，受新政影响，叠加部分优质项目积极供货，近期成都楼市热度回升，销量也有所上涨；节后多盘延续“五一”假期优惠政策，如特价房、送物业费等方式吸引客户回流，但销量上涨力度有限，客户观望情绪仍较浓厚，中短期市场仍将处于中位震荡运行。

“新西兰”人再进成都？

根据“4·28”新政，成都购房不再需要考虑户籍、社保等条件，即外地人可以直接在成都购房。

“新疆、西藏、兰州、青海来成都买房的人很多，他们有孩子在成都上班，或者觉得成都适合养老，就会来这里买房。”房产中介庞立明（化名）告诉记者，这些来成都买房的外地群体被戏称为“新西兰”，在过去他们需要在成都购买社保或者落户满一段时间，但现在不需要了。值得一提的是，成都一直有“新西兰”的购房群体，但购房资格是他们近年来需要首先考虑的一个因素。

庞立明透露，这次限制放开后，还会吸引很多在事业单位的外地人来买房。“他们原来没办法在成都代缴社保，也就无法获取购房资格，但现在就没有了这层顾虑。”

房产中介袁华（化名）则在近期接到了一位深圳购房者的购房代理。“他有100万元的闲钱，在深圳基本买不到房子。但成都房价比深圳低，就可以看一套小房子。相比于深圳、北京，成都的房价要低得多。”

与购房资格限制同步取消的，还有购房套数。此前，成都以家庭为单位购房套数最多不超过2套，此次新政取消了套数限制。但不同于对外地购房者的吸引，记者从多方了解到，目前购买多套住房的人还没有明显增加。

“现在的成交还是以刚需为主，居住性特征更明显，买多套的人还不多。”吴倩雯表示，现在新增加的看房人里面省外购房者更加突出，比如西藏、青海这样的西部地区，还有河北这样的中原地区。外地购房者看新房居多，成都的生活环境对中西部地区群体的吸引力还比较大。

多位房产置业顾问也向记者表示，外地购房者目前以看新房为主。“很多外地购房者会觉得二手房房龄老、配套不足，所以看二手房少。”袁华表示，相比之下，“老破小”总价低，还是会有人关注；但“老破大”配置差又总价高，会更难转手。

“撤限”效果逐步释放

其实今年前4个月，以“独立行情”著称的成都楼市业绩远不及往年。根据克而瑞数据，2024年1～4月，成都TOP10房企销售业绩约为367.6亿元，销售面积约为161万平方米，均为近4年来最低水平。

新政出台后，是否立刻扭转了这个局面？袁华坦言，取消限购以后，看房的人很多，但下手的人增加得并不太多，观望的态度还是很明显。但那些关注了成都楼市很久的外地购房者，最近会果断买下。

从区域来看，只有核心城区的成交表现较好。克而瑞周报数据显示，5月6日～5月12日，成都一圈层供销均大幅上涨，且均高于近6月周均值；二圈层供应上涨至高位，成交虽同步上涨，但仍低于近6月周均值；三圈层供应阶段性回落，成交虽上涨超三成，但仍处低位震荡运行。

吴倩雯指出，新政后两周，相比4月日均值（4月1日～4月27日期间），贝壳平台咨询量、带看、成交量大概有10%左右的上浮。5月12日，带看量进一步攀升，超过“五一”假期最后一天，接近今年春节后周末水平，这表明新政对市场的促进作用持续释放，客户看房热度仍在提升。与此同时，把握政策热度，业主以价换量、加速售房节奏也是大势所趋。

她表示，“4·28”新政对市场的提振作用明显，买卖双方交易信心恢复，预计5月下半月二手房市场交易活跃度仍将高于4月。进入6月，市场量价有望进一步企稳，政策与经济环境仍在重要观察期。

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