“史诗级”的政策转向来了！

今晚的直播，其中一些看法摘录过来。需要看直播的童鞋，请在公众号内关注视频号“朱罗纪PLUS”，看直播回放。

今天住建、资源、央行、金监总局联合举办的政策吹风会，算是过去3年里房地产政策最系统、最猛烈的一次。力度超过2022年“金融三支箭”的力度，也超过全国各地限购政策解除的力度。都是王炸级的，而且非常的系统。

先把政策梳理一下，再做点评，重点政策如下。

1）央行设立3000亿保障房再贷款，利率1.75%，期限1年可展期4次，面向21家银行发放，预计可带动5000亿银行按本金60%发放，用于支持各地国企下场收购库存商品房转做保障房。

2）“房贷三支箭”发射：a、首套房最低首付比例下调到15%，二套房25%；b、全国性取消房贷利率政策下限（南京已经下调到3.45%了）；c、住房公积金贷款利率下调25个基点。

3）支持地方收回、收购已经出让的闲置存量住宅用地，帮助房企解困。

4）白名单项目可以采取新增贷款+存量贷款展期以及发放并购贷款等方式，继续给融资支持。

重点是前三，尤其是第一个。

我之前在文章《》里讲了，房地产问题的解决，必须要回到供求规律上来，这是我们判断政策在逻辑上和现实效用上的根本。4.30会议给出的精神是这个，而杭州、成都先前的政策放松《》，体现的精神也是这个——只是市场过度的关注他们只放开了限购。

整体上，我对这次政策的评价偏积极和正面。中午发了朋友圈，讲了政策一定要有三个关键词：去库存、停供应、扩需求。从今天的政策发布来看，都涵盖了，这是这次政策和以往的不同所在。设立保障房再贷款，就是“去库存”。地方收回收购闲置土地，是停供应。“房贷三支箭”是扩需求。

最重要的政策是第一个，商品房收储，而收储政策里最重要的我认为是利率。1.75%的利率设定，比PSL的2.4%还要低很多！我对比了一下，这个是在效仿科技行业。上月，央行设立科技创新和技术改造再贷款，额度5000亿，利率也是1.75%。这次给房地产的政策，除了额度比科技行业低2000亿外，展期比科技行业的2次还要多一倍。以这个利率来撬动，只要收购的房子租金收益率达到2%，模式就可以跑通。

从性质上说，这个立意很重大。它将起到两个效用，其一，它等于是在说：你们大家都不买房子，那我政府就亲自下场来接盘，这相当于是直接增加了需求量，有助于商品房快速去库存。第二，它可以有效改善市场的整供求关系，当下的市场是一方面商品房卖不掉，另一方面政府又在拼命建设保障房——这是“14号文”《》起到的一个反作用，政府下场接盘，等于是把多余的商品房转化为城市需要的保障房，减少了商品房供应、同时不增加总体供应，此外又调整了住房结构。所以，在方向上，它是对的，并且一定能够起到效用。

在量级上，我们需要结合现实情况判断它能发挥多大效用。这个3000亿的规模，加上5000亿撬动，一共是8000亿，比市场预期为低。这笔钱全部花掉能够收储多少房子，是最重要的问题，但它取决于收购价格，不那么好说。

我个人判断：政府下场的这个商品房收储价不太能够超过5折。这是我们把政府行为建立在一个“政府不赚钱但也不亏钱”的假设基础上。以现在市面上的保障房售价来看，是5折。如果政府高于5折的价格收储，它再卖掉就会亏钱。唯有不卖用来做保租房——市价的9折，以我们大城市的租金回报率，要实现2%的收益率，大概得在现价7折以内。但这样一来，对政府的资金流转会构成长期压力。我大胆假设：可能最可能的一个法子，是地方国企通过股权并购的方式有针对性去接盘出险房企的新楼盘，那样有机会谈到5折以内的价格。

如果是以5折假设，能收储多少房子？截至4月底，全国商品房的待售面积是7.46亿平米（超过2015峰值）。按商品房均价5折收购（大约4180元/平米），最高大概能收购掉1.91亿平米/26%的份额，让全国商品房库存量回到5.55亿平米，大概相当于2022年或者2014年之前的水平。

从这个角度看，这个8000亿的再贷款规模我认为是是适中的。对于市场的激活，它将能够起到一个有意义的“鲶鱼效应”。唯有说实现路径，需要等到一些项目试水让市场看到才行，这个需要时间，而郑州的收储据我查到的素材，本质是以旧换新，不是我理解的接盘。

以上是“去库存”，下面是“停供应”。

这个政策其实现在看，包含了两个方面。一个方面是地方政府可以收购收回闲置的土地资源，这样有助于减少土地库存，优化土地用途，并且减轻开发商的压力。另一方面是之前自然资源部4月底的要求，去化周期超过18个月的城市（以及区域），都要减少土地供应，超过36个月的城市要暂停土地供应。

我们看城市，今天都在行动。南京今天发布文告，2024年土地出让计划大幅下降51.3%，南京历史上极低值。而深圳呢，今年到4月为止，一共才卖了1块地。相信这将会是接下来各大城市的普遍事件，这些也说明了，市场自身的力量也都在让土地供给减少。

一级市场不给土地，那么市场就可以专心的清理在建库存，对市场早日完成触底的预期扭转显然会更有利。

再看第三点，是政策先前一直在猛力强刺激的“扩需求”。我将之形容为“房贷三支箭”，对标的是2022年第四季度的“金融三支箭”，当时那三支箭是针对B端的，也让整个房地产市场为之沸腾了好一阵子，我记得当时有些房企股票也是短时间暴涨了好几倍。而这次的三支箭，是针对C端的。（下图是一支出险房企股在“金融三支箭”时的反弹高度）。

这里面的政策，商品房贷款利率下限取消最重要，要远远比首付下调到15%重要。这个道理很好说，因为市场预期下滑、整个宏观环境财富效应不再，大家都忙着修复资产负债表，负债意愿极低。这个情况下，下调利率有助于他们的月供减少，而下调首付却只能让他们加杠杆——他们最不愿意干的事。

以上这三点，是我看今天全天候的政策播报，整体的感受。也是我说“房地产从现在开始，产生了重大政策转向”的理据，比先前具备的是一个系统性的整体设计。或者说，我们花了2年多，应该说，终于站到了正确的路口，这是一件令人心情非常复杂的事。

至于说到这个市场的影响，我的看法。它会产生持续性的积极影响，有助于市场更快的走完底部。比如说下调利率，影响会一直持续。而减少土地供应，改善供求将是缓慢而长期的。像收储，是可短可中可长的。短期收储，就可以立即起到楼市短期“去库存”的效果。而如果这个8000亿不够，那么按道理可以再加，到1.5万亿甚至更多——这可以视为是一个开始，所以说是“鲶鱼”。并且，如果模式跑得通，可以持续做下去。反正，大城市需要增加的是保障房，政府自己建也要建，直接收购反而省了很多功夫。所以，在短期，市场交投量会有希望出现比较明显的抬升。至于价格变化，我们看到4月的房价走势，依然是持续下探，而且是全线下探，并且跌幅扩大。说明了我先前关于市场没有到底的看法，依然是被证明的。那么，这样的政策，我们可以说，它可以让市场更快的去接近底部。但对于人们担忧的房价翻头上涨，我不那么认为，如果许多人依然是抱着“趁反弹出货”的想法，那么那个房价反涨的未来就不会来。

总之，我们可以比先前变得更为乐观一点了。至少，我希望这一波房企股票所出现的“巨大的交易性机会”，有一些粉丝能够抓到，让自己的财富能够回血一些。恭喜他们。

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