央行这次的发文，绝对是个爆炸性的政策！

央行发文取消全国首套房和二套房商贷利率下限，下调公积金贷款利率0.25个百分点！

就是算上名义增速的差异，仅央行这一个政策，压过15~16年的几乎所有房地产相关货币政策的总和，绝对堪称刺激房价的重量级货币政策，刺激效果肯定是有的，对于刚需来说，尤其是利率下调，压力降低不小了。以前房地产四方分利中，排第一的是土地财税，第二的是银行利差和金融投资收益，第三个则房企（特色预售制给提前确认收入并且分配提供了空间），第四个则是投资者，现在银行、房企和投资者基本都在压缩空间，甚至18年以后得投资者很多都是亏损的出售，就看下一步地方土地财税如何让利了，这才是未来改革的大头。

回到这个政策，主要是两个关键的点：

1）取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。这个政策实际上是符合市场预期的，因为70城里面，基本都符合阶段性取消房贷利率政策下限的要求，你表面不放开，大家都在自己干，这类政策基本也就名存实亡了，比如南京，首套房房贷利率都降到3.45了，根据供需关系市场化定价也是合理的趋势，供需关系即便决定不了新房的价格，但总能决定贷款的利率，这下理论上商贷可就没有下限了，以前的普遍下限是LPR下20bp，未来不分城市跌到2开头估计都不奇怪。

这个时候你约束如此多的公积金政策还有什么吸引力，自然也得跟着下调，这就有了第二个利率政策，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。我们只看首套房的，已经是二开头了，这个政策有助于弥补公积金贷款额度上限提升的鸡肋，光提升额度不降低利息能有什么吸引力。

还是那句话，前几年顶住了既得利益者的压力，到了买家市场周期以后，被动改革就来了，不改革无非居民陪着一起大家都别好过，婚育意愿都不属于刚需的，还想拿着所谓的传统观念压年轻人怕也是落后的思维，能改善购房者环境的不要寄希望于主动做出改变，市场周期和规律的魅力就在于此。

2）走向更极致杠杆。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，你没有看错，二套房已经低于几年前首套房的首付比例了，目的其实还是在我们过去的双杠杆模型中，以前30块钱敲定100元的成交，现在居民手里只要有15块钱，就可以撬动100块钱的成交，还会创造几十年的利息，按照市场的供需原则上是价格降到后来者能承担的范围，但这种极致杠杆其实就是想在不降价太多，居民储蓄没有特别大变化下，还能促成交易的方式，而房地产庞氏信贷崩断就是因为2020年开始居民不加杠杆引起的。

后一种方式其实是拿未来的收入换取现在的房价稳定，类似于更高剂量的兴奋剂，现在的消费不足和金融风险外溢来源于过去对居民杠杆潜力的过度挖掘，而现在为了应对这种收缩，办法不是改善居民收入和福利保障，协助居民去杠杆，而是期待居民更极致杠杆，个人觉得未来可能会得不偿失，本身就是政策驱动的我国版的次级贷款维系资产价格的游戏，收益是现在的，风险则会进一步扩大推给未来，值不值得当然不同群体的看法是不一样的，在一些人看来软着陆不就是找垫子么。

这两个政策，前者是有利于刚需购房者的，降低购房的综合成本，后者还是要根据自身的杠杆承担能力谨慎选择，首付比例低意味着月供高啊，无非是把未来的钱透支掉而已，政策的初衷如果是软着陆，不应该进一步按照美国次贷的老路把泡沫进一步吹大啊，只能说给居民加杠杆往往是风险极大的做法，值得长期关注。