重磅政策多炮连发，但这些真话也得说！

取消！下调！发钱！

5月17日的两场大会，可谓重磅叠出。

首先是上午的“全国切实做好保交房工作视频会议”，明确了地方政府可以“下场收储”。

随后，央行等多部门官宣，取消房贷利率下限、降低购房首付比例、公积金贷款利率告别“3时代”。

下午，重磅继续。“房地产政策吹风会”明确，投入3000亿元保障性住房再贷款，银行将以贷款方式支持地方国企收储。

彩旗飘飘、鼓声隆隆，那么问题来了，房贷利率和首付还能再降吗？地方亲自下场“收储”意味着什么？钱从哪里来？这轮政策之后楼市能逆转回升吗？

针对网友最关心的问题，凤凰网房产和风财讯开展线上直播，邀约多位专家从不同领域开展了解读。

房贷和首付降到位了吗？

康红恩：政策还有余地、还需时间

5月17日央行官宣，取消全国层面首套和二套住房商业性个人住房贷款利率的政策下限；首套房首付最低不低于15%、二套房首付最低不低于25%。

房地产实战专家、上海理辰创始人康红恩参与本网直播时认为，房贷新政虽谈不上超预期，但总体是积极的，房贷政策和其他政策配套共同修复预期是重点。

同时，当前的发文未明确已有二套房和多套房的利率是否下调，需要更明确，因为这对于广大老百姓来说很重要，直接影响大家的持房成本。

康红恩认为，下一步政策工具的出台还有余地，但房地产新常态体系正在和市场磨合，慢和快需要和当前行业基数呼应，而多政策的合力也需要时间。

“政策对消费者而言整体是利好，但政策生效的核心是信心修复。”康红恩提醒，政策利好不能静态比较，不能说“相比2014年、2018年力度还没到”就否认它，应该正确评价政策的积极意义。

并且政策和市场都有滞后效应，今年以来各项政策的叠加，至少释放了一个肯定的利好信号——房地产行业会稳定下来而不是继续往下走。

正因为房地产企稳，是大概率事件。大家也会更有理由相信市场会好起来。

“去库存”5000亿够吗？

柏文喜:资金不是问题、办法总有的

“去库存”，这可以说是近期中央地产相关会议的一项重点。

当前的库存压力不小。根据国家统计局数据，截至2024年4月末，我国商品房待售面积74553万平方米，在建的房屋施工面积还有687544万平方米。

按照一季度22668万平米的销售能力，在未新增情况下，需要100个月销售完毕已开工和已完工的商品房。行业有说法，住房去化周期压缩至18个月以内，才可以缓解现在的危机。

那么需要多少钱“去库存”？

5月17日会议透露出的规模是5000亿元。

以2015年的历史表现来看，80城库存从当年1月的高点5.78亿方下降至2016年12月的4.51亿方，降幅为22.0%。库存水位下降，房地产市场供需才算逐渐恢复平衡状态。

以4月末商品房待售面积74553万平方米来推算，消耗20%的库存也即要收储1.5亿平方，若按照1万元/平的单价计算，大约需要1.5万亿资金。

5000亿元似乎不够？东吴证券、中银证券等多家券商认为，收储的关键点在于资金来源。在当前地方政府杠杆率高达32.8%（国金证券截至2024年3月的数据）情况下，中央资金支持才能扩大收储范围。若没有足够的增量资金进场补贴，可能效果会低于预期。

不过，中国企业资本联盟副理事长柏文喜在参与凤凰网风财直播时指出，和2008年、2015年不同的是，此次是用金融杠杆、放松信贷、降低信贷条件的方式向市场端注入金融资源，用金融手段去库存。

而关于收储的资金问题，柏文喜表示，不用担心资金来源问题，只要政策方向是对的，办法总是有的。

“第一，各地国企、城投公司等具有政府信用背书，可利用信贷资源优势，申请政策性贷款等，这并不难；第二，这是国家救市政策大方向，后续国家层面上可能会从专项资金发放等方式助力地方国有平台收储。”

政策效果如何？

于小雨：部分需求难释放、缺乏购买力

收储式救市主要作用依旧是供给侧，其核心是平衡房地产市场的供需关系，而在经济学基础理论上，供需之间的关系直接影响着价格的波动。

简单来说，供大于求，价格下跌；供小于求，价格上涨。

此前，北京大学国家发展研究院兼职教授徐高表示，供给大幅收缩，需求侧老百姓不是不买房，只是不敢买期房。所以，老百姓买房的需求只是暂时被地产开发商信用风险所抑制，并非真正没有需求。

“在不远的未来，可能一两年、两三年，城市房价上涨压力会比较大。”

不过，亿翰智库研究中心总经理于小雨认为，仍有一部分群体，住房需求很难释放出来，买房的杠杆也很难加的出来。

于小雨解读称，背后的根本逻辑是购买力的缺失，当下的收入不足以支撑买房的大宗消费，更是对未来的不确定性和安全感的缺失，对宏观经济走势的不确定，而产生对就业、对收入的无预期，所以居民差的不是5个点的首付，和每个月房贷少付的部分，而是没有购买力，拿不出整个的首付，更还不起数十年的房贷。

国家统计局数据显示，我国前4个月人民币存款增加了7.32万亿元，相较于一季度的11.24万亿元减少了3.92万亿元，相当于4月单月存款减少了近4万亿元。

国信证券数据也显示，2023Q4，居民预期房价上涨的比例仅12.3%，已连续10个季度低于历史均值25%。收入信心指数也已经连续10个季度不高于荣枯线50%。在房价节节下跌的市场上，居民不敢购房，或许也没钱投资房产了。

“降首付、降利率都是一定程度上减轻压力，并不是不要首付，不要还房贷，这是核心的制约。”

此次吹风会集中释放政策之后，市场具体反映到底如何？凤凰网风财讯将持续跟进。

（出品 | 凤凰网风财讯 作者 | 陈文莉 王婷婷）