先行示范造就“达川样板” 四川达州南城片区城市危旧房改造向纵深推进

来源：封面新闻

封面新闻记者 曾业 摄影报道

“棚户区改造的经验，不能全部适用于城市危旧房改造。”对于四川达州中心城区危旧房改造工作，达州市达川区住建局副局长舒建川坦言，他们一直在“摸着石头过河”。

达川区危旧房改造点位分布示意图。曾业 摄

今年，是四川达州全力推进中心城区危旧房改造三年攻坚行动的第二年。攻坚行动的“第一枪”，于2023年4月在达川区打响，全市首个示范项目，便是达州南城片区的省十五建司达州基地城市有机更新项目。

攻坚战全面打响后，达川区勇当排头兵，通过一年多时间的先行示范，成功破解危旧房改造投入难、拆迁慢、耗时长等关键难题，在闯出“城市更新”新路子的基础上，逐步将工作推向纵深，在示范项目引领下努力造就“达川样板”。

“以旧换新”模式

开了达州城市更新先河

店子梁社区二小区改造项目现场。曾业 摄

达川区三里坪街道店子梁社区二小区，60多栋低矮房屋散乱分布，过去几年污水直排、杂草丛生，一些老屋出现垮塌，不少居民都搬走了，是典型的“城中村”。

2023年11月18日，达州举行中心城区危旧房改造三年攻坚行动现场推进活动。随着一声令下，达川区店子梁二小区改造项目开工建设。当年9月，达州在全省率先推出“中心城区危旧房以旧换新改造十条措施”，通过“以旧换新”模式进行危旧房改造——这是达州市开工的首个“以旧换新”城市更新项目。

因为环境差，店子梁二小区在改造前的住户仅有10多户，其中产权人自住不过五六户，其余90%的居民为租户。过去10多年，店子梁二小区有8次征拆机会，因居民没达成一致意见而未能实施。随着周边环境的变化，居民的改造意愿更加强烈。

店子梁社区二小区原貌。（受访者供图）

根据前期摸底，达川区住建局完成了项目收益测算，形成初步设计方案。该局副局长舒建川介绍，小区内将规划原址新建住宅2栋，一栋26层、一栋17层，共200多套住房，此外新建一栋2层商业楼以及200余个地下车位，彻底改变原有的脏、乱、差现状。

“小区的容积率为3.73，小区外的断头路我们也会一并打通，建成后，这个小区将完成真正的蝶变。”舒建川说，目前，改造工程进展顺利，初步计划2025年5月底建成投用。“这个项目，我们将打造成全区的城市更新精品工程。”

达州南城仰天湾片区改造对比图。（受访者供图）

支持“以旧换新”

拆迁户有本“经济账”

“我以前有门市有住房，老房子总面积有300来个平方，以旧换新，3套房子的面积不够赔，但4套房子又超了面积，纠结了很久，最终我还是要了4套新房子。”小区居民张国君多次研究征拆政策，最终作出的决定是：等交房后按市场价卖掉其中一套房子，再用卖房子的钱来买“多”出来的房屋面积。

谈及张国君的决定，三里坪街道办副主任潘永红不禁竖起大拇指点赞：“她不仅读懂了政策，还用好、用足了政策。”

潘永红介绍，根据《支持达州市中心城区危旧房以旧换新改造十条措施》规定，所谓的“以旧换新”，就是对符合条件的危旧房采取原址（就近）重建或异地集中新建。产权人承担原房面积30%的建安直接费用，便可实现居民等面积或等价值置换。“这样的政策，既打破了居民‘拆迁致富’的心理预期，也降低了改造成本。”

“改造老旧小区，我们要保证收支平衡，既要让原产权人满意，也要兼顾提升基础公共服务配套设施。”达川区住建局副局长舒建川解释说，按照政策，居民等面积置换新房，需要保证原产权人置换新房后，还有一定数量的新房按市场价销售，以弥补70%的成本“缺口”——居民花钱买多出来的新房置换面积，在符合条件的前提下，同样可以享受政策福利。

像张国君一样，另一户“拆迁户”张瑞华，也超面积“预定”了一套小户型新房。“我出了钱建新房，就是业主之一。我最关心的是新房的质量，所以隔三差五就会到工地旁边转一转、看一看，义务当监工，同时也期待新房能早点建好。”

做强“样板工程”

示范引领全域全线推进

“达州市委、市政府，达川区委、区政府，对我们这个项目都非常重视，支持力度也很大。”四川省第十五建筑有限公司（以下简称“省十五建司”）华西十五城·星悦天地项目，是达州市中心城区危旧房改造三年攻坚行动的示范项目。省建十五司副总经理雷建明介绍，该项目建设如期推进，截至目前已完成投资3.5亿元，计划2024年10月开盘。

省建十五司达州老基地原貌。（受访者供图）

“我们这个项目的征拆居民，成分特别复杂，也有许多历史遗留问题。所以，我们全部采用了货币化安置。”雷建明告诉记者，在政府与企业的通力协作下，仅用4个月就全面完成房屋征拆、土地征收出让等前期工作，共安置群众642户、搬迁企业11家。

省建十五司达州基地片区，建于20世纪60年代，建筑年代久、安全隐患多、周边环境差。该片区土地性质复杂、权属交叉，拆迁体量较大，改造极为艰难，成为困扰企地双方多年的“老大难”问题。

省建十五司达州基地项目改造效果图。（受访者供图）

“关键是群众要搬得走。”为做好前期工作，达川区政府和省建十五司分别抽调精兵强将成立了项目建设指挥部，企地联手迅速启动各项工作。征拆工作的推进，被排在第一位。

“要让群众参与到项目中来，他们提出的意见、建议，我们必须有回应。”达川区房征中心党组书记方仕介绍，争取到广大群众支持后，项目指挥部用23天完成基地内7000余平方米厂房搬离拆除、3个月完成388户公有住房搬离拆除、25天完成202户国有土地征收协议签订、1个月完成86户集体土地上的房屋征收工作，跑出了“加速度”。

达州南城由原南外镇发展而来，规划标准低、基础设施差、危旧房屋多，现有城市居民小区538个、常住人口35.8万人。其中，危旧房屋189栋31.78万平方米、涉及群众3105户2.03万人，主要分布在四大片区和五个零星点位。

2024年，达川区计划同步推进以旧换新、片区开发、维修加固三大城区危旧房改造工程，实现四大片区和五个零星点位全面开花。

达川区住建局负责人表示，他们将做强“样板工程”，在示范项目的引领下，以全面、多点发力的策略，有效解决土地供给、基础设施建设等关键问题。同时，用好银行贷款授信政策和上级配套项目资金，整合多方资源，确保全区危旧房改造工作全域、全线同步推进。