楼市去库存拉开大幕，地产人：不信你不买

5月17日，是地产人兴奋的一天。

上午，全国切实做好保交房工作视频会议召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰讲话强调，要“深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策”，“相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。”

这是继4月30日政治局会议定调楼市转向“去库存”之后，高层又一次直接发声表态，核心内容强调了要继续进行房地产支持性政策，特别提示鼓励地方政府直接参与收购存量住宅和商品房。

紧接着，中国人民银行和国家金融监督管理总局三连发文，降首付、降利率，力度空前。

两部门发文的核心内容是：

• 在全国范围内降低贷款购房首付比例，首套房最低15%，二套最低25%；
• 下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以上首套贷款利率2.85%，二套3.325%；
• 取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，各地银行业金融机构自主确定利率下限及下限水平。

上述三大政策实施之后，贷款购房的首付比例和利率将将至历史最低，因此也被称为：史上最宽松购房政策。

但因为目前房地产“因城施策”，所以，5月18日之后，新买房是否按新政执行，还要看各市具体的执行标准。

不过，政策发出之后，地产圈集体兴奋。有中介发朋友圈表示：史上最大力度，就不信你不买。

地产股迎来集体大涨，万科A、滨江集团、金地集团、绿地控股、大悦城等A股地产股涨停，港股中，融创中国、雅居乐涨超20%。

因股价低密陷入退市风险的ST迪马，股价上涨5.26%后再次达到1元/股，暂时解除警报。

机构：购房意愿将回升

如此大力度救市，与房地产市场不断下挫有直接关系。据国家统计局最新发布的数据，今年1—4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%，销售额更是下降了31.1%。全国住宅新开工面积在去年降低至2010年以来新低之后，又继续同比下降25.6%。

4月份，全国70个大中城市二手房销售价格指数全部同比下跌，环比只有昆明上涨，四大一线城市二手房价一年内平均跌幅超过8%，广州下跌10.2%。

来源：国家统计局

4月30日政治局会议对楼市政策定调转向，5月17日两部门就出台大力度政策支持房地产市场，出台措施的速度和力度都堪称史诗级。

对于本次救市，中指研究院市场研究总监陈文静分析认为，本次政策调整后，首付比例、房贷利率均将处于历史低点，进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本，有望提振居民购房意愿。一线城市也存在下调空间和预期，若核心城市加快跟进相关举措，有望对市场情绪产生更大的带动作用。

市场如何反应？镜鉴咨询创始人张宏伟认为，本轮政策组合拳落地，将会带来一波成交量回升，但预计市场会在7-8月份再次进入淡季，后续就还需要降准降息，更低的贷款利率刺激。

国企下场“收储”，未来楼市或转向新加坡模式

在降首付、降利率之外，政策篮子里还有更多工具值得猜想。

据媒体统计，全国已有超60地出台房地产“以旧换新”措施，杭州、郑州、重庆等地开始落地方案，并具有较大的参考性。

5月17日何立峰在全国切实做好保交房工作视频会议上的讲话，也进一步为各地方通过收回、收购等消化库存明确方向。

同天，人民银行副行长陶玲在国务院政策例行吹风会上表示，央行将设立3000亿保障性住房再贷款，利率1.75%，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行，中国人民银行按照贷款本金60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

央行支持，金融机构和国企下场收购，这种模式或将改变中国房地产的模式和走向。

赛富不动产基金合伙人王戈宏：用保障房消化存量，用REITs激活流动性，中国房地产正在向新加坡+美国的模式演化。

自市场化以来，中国房地产长期借鉴香港模式，虽然获得了快速发展，但也存在大量问题。近年来，构建中国房地产发展新模式，成为重要指示。

何为“新模式”？近日，住建部要求各城市做好住房发展计划，根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。

从住建部的表态来看，未来房地产市场将会发生两大重要改变：一是，地方供地指标将被量化，按照常驻人口、城镇化率和自有住房率等关键数据定量供应；二是，央行统筹各地金融机构下场，通过收购等方式加速保障房建设，同时调节地区楼市供需关系。

东吴证券分析认为，中央调控思路从“三大工程”保实物投资量转向传统的地产供给调控，供需关系的改善将对房价预期的改善起到重要作用。

根据东吴证券测算，今年全国涉宅土地出让金额预计将减少34.6%-42.6%，各地收储式的“以旧换新”政策全面铺开之后，以套均总价150万计算（单价1.5万元/平，面积100平米），1.5万亿的资金体量即可收储100万套，静态测算下，可以使二手房挂牌量下降20.7%。

土地出让金的下降，会给各地收购、建设保障房带来资金缺口，各部门正密集配套支持方案。除了前述央行将设立3000亿保障性住房再贷款，自然资源部副部长刘国洪在国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会上表示，对于收购土地用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持。

目前，楼市整体下行，但最大的资金缺口在弱二线、三四线城市。镜鉴咨询创始人张宏伟表示，全国范围内，也就北上广深、杭州、成都、合肥、西安等这几个城市的基本面尚可，四个一线城市虽然去化周期有的城市超过20个月，但是由于基本需求量仍然在，只要行政性的限制政策放开，再加上其他全国性的政策组合拳落地，市场成交量的复苏指日可待，这些城市成交量好转了，才会带动其他城市去库存。但是，对于其他城市则没有那么幸运，尤其是弱二线、三四线城市，市场仍然面临较大的去库存的压力，尚需更多政策落地。