锚定收储路径，观察市场变化

收房细则没有出来，意味着收房路径可能很多。

事先锚定一个比较有利的路径。也是本着一种期望，能对市场起到真正的助推作用，也可以理解为100亿的救市效果。不同的路径，效果就会有差别。

路径一：有路边社称，100亿或将用于岛内安商房的“以旧换新”，理由是回收资金。而这将是一个利空。

1、安商房，完全在市场预期之外，且对岛内库存商品房去化没有一点帮助。反而增加市场忧虑，只会让大家觉得：疯了。

2、看似解决了很多“旧房子”换房问题，其实是抽走大量“关键A级基础购买力”，更不利于盘活市场。

3、因安商房产品设计、市场偏好等问题，安商房预售价格很可能高不了，虽然很多人没有购买资格，但也会打乱市场预期。

所以，不是官宣的消息，先按假消息处理。

继续！

网上很多人对收房具体举措，提出关切。参考了漳州提出了很多疑问。

1、是否划定区域？

2、是否限高被收对象的价格、面积？

3、是否限定直接“以旧换新”？

4、100亿在岛内，岛外的分配比重？

细节未出，意味着这些疑问将延伸非常多的收房路径，市场就会出现各种思潮。

照搬漳州，效果一定是大打折扣的。

参阅：收房！Amoy，你可千万别抄隔壁市

漳州由于标的小，新旧二手房价格落差不大。但与高房价的厦门很大区别的，尤其岛内岛外差距更大。

先说岛内：

虽然，这一轮长周期的价格下跌，房价出现较大回落，但厦门整体房价水平还是不低。

虽然，厦门房价出现扎堆现象，高能和普通板块之间、品质和普通房之间、好学区于普通学区之间，价差极具缩小。但，面积差叠加单价差之后，形成了非常高的总价落差，可以分割出不同的预算需求，且每一个分割出来的预算都有对应的大量的家庭。

岛内，是可以直接以旧换新。

路径二：譬如，从500～600万收起，100亿折算下来，可以兑1666～2000套新房。收购标的越大，收购二手房的套数越少。

用于尽可能去化700➕新房和配建房，根据胜哥统计：2457套。如果岛内新房去化提高，对市场压制预期相继减弱。

但现实问题，会相对麻烦。

1、剩下的新房库存性价比在二手房价格下滑之后变低。

2、剩下的新房各有一些缺陷，吸引力下降。

3、能收储的房子评估价不会太高，多少家庭能配合？能收上多少房子？不限区域不限楼盘结构还好，限了之后，又能收上多少？

所以，收储500～600，或者更大的总价的二手房，如果还七限八限的，能契合“以旧换新”的二手房对象，规模能做多大？

路径三：用于收储二手300～400万，用于岛内3个刚需大盘（新盘）共计2052套。折算可收储二手房，可以兑2500～3333套新房。

但市场行情破烂，市场预期压制更多来自，头部二手房和新房的相互踩踏，再传导到其它板块。解决这3个刚需新盘，还不足以消除岛内“压制预期”，同样的，最近这3个盘朋友圈很热，主要热在中介内部。实际价格已有松动，但不透明，市场感受不到。同样的，二手房性价比非常高，也造成了新房销售难度。

定向去新房库存，加上若对二手房采取收储区域范围限制，实际收储困难将不少。所以同样发问收储300～400万的二手房，契合“以旧换新”的二手房对象，规模能做多大？

以上两种收储方式对市场有帮助，尤其是第一条，但困难也很多，同时效果都不是最佳的。

因为，收储的最佳路径，不限制“以旧换新”，盘活更多的购买力流向市场，对市场作用更大。前面短文说了：可以做到一托3，4，5，6，7，打通更多的市场交易。

具体可达到以下，且不止于以下效果。

再说岛外：

一二手房面积普遍不大，差异小，再加上价格落差小，可以直接“以旧换新”操作，定向去新房库存。但能拉动的置换乘数太差了，以一换一。失去一托二，一托三四的机会，置换乘数太低，100亿的效用就要打折。

路径四：假设全部用于，岛外按照150～200万限高/套收储：5000～6666套二手房，盘活5000～6666套新房。

岛外老新房库存：541➕4137➕5612➕8171=18461套，额外还有去年新拍的7块地，大约8000套。

也能去掉一部分岛外库存，对整个市场一定有帮助，但岛外库存实在太大了。

1、以旧换新下，解禁出来岛外的二手置换购买力，根本无法流入市场，无法流入岛内二手房，无法引起岛内市场的共鸣。

3、岛内市场没有改观，依旧会压制整个岛外的价格预期。

路径五……

综合各种路径：

为了让收储更加落地，执行更加彻底。

1、岛内收储应避免区域划定，可以收到更多便宜的房子，解决更多的人问题。

2、收储对象为基本盘，可以打通更多置换链，层层解放购买力，最终流向有对应需求的岛内新房。

3、岛内预期起对市场帮助更大，若要公平，岛内岛外也可以雨露均沾。

执行下面路径，对市场更有帮助。