央行连发三文调整买房首付、贷款利率等政策，专家称非常罕见

5月17日午间，央行出手，全面调整住房贷款利率政策。 央行连续发布的三个重磅信息包括：其一，调整商业性个人住房贷款利率政策，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；其二，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；其三，调整个人住房贷款最低首付款比例，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。 在易居研究院研究总监严跃进看来，最重磅的是首付比例的调整，“属于中国购房历史上最宽松的首付政策，非常重磅，对于拉动市场交易具有非常明显的作用。”他还用“非常罕见”来概括近期的宽松政策，他对南都记者表示，“政策会持续产生影响，对于本周的市场交易、下周的地产股、今年全年的楼市行情、购房者市场信心的提振、房企资金状况的全面改善等都有积极的作用，充分体现国家对于房地产市场的重视和支持，也充分体现购房市场向好发展的基础正持续增加。”

首套房首付款比例下探至15%

人民银行、金融监管总局联合发文调整个人住房贷款最低首付款比例，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。

这意味着，如果是首套房的购房者，一套1000万元房产的首付款下限变成了150万元。当然，要想凑齐房款还需要贷款，所以此举等于给居民房产提供了更高的杠杆。

严跃进对此表示，过去全国购房首付比例最低为20%，但是关于继续降低首付比例一直有反对意见，但此次首付比例历史性地降低至15%，既是按揭贷款历史上的最宽松政策，也是最近几年各类购房政策中最为宽松的政策。

“和过去的限购放松、认房不认贷相比，首付比例下调的能级远远超过其它政策，甚至可以理解为历史上最宽松的一条政策。这自然说明国家层面对于去库存和支持合理住房消费需求高度重视，其对于房贷方面的拉动、对于刚需和改善型住房的快速释放和规模性释放等都具有非常重要的意义。该政策对于房地产市场和地产股等会产生非常重量级的积极影响。”严跃进表示。

公积金贷款利率下调、商贷利率“松绑”

同时，央行决定自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

除公积金贷款外，商业性贷款也将“松绑”，央行宣布取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

南都记者从上海某大行信贷业务负责人处了解到，尽管央行已经宣布取消利率政策下限，但上海市利率政策要看上海银行同业公会的会议结果。这也符合央行通知里提到的，“中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。”

此外，银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

据统计，3月，新发放贷款加权平均利率3.99%，同比下降35个基点（bp）。其中，个人住房贷款加权平均利率3.69%，同比大幅下降45个基点，较年初下降28个基点。银行资产端收益率在2024年一季度继续承压，主要上市银行加权平均净息差为1.57%，同比收窄13个基点。其中，国有行、股份行、城农商行净息差分别为1.51%、1.79%、1.8%，同比分别收窄13个基点、13个基点、8个基点。因此，银行商贷利率进一步下降空间有限。

采写：南都记者 赵唯佳 发自上海