刘洪玉：中国房地产上市公司研究方法体系及房企构建新发展模式成效分析

2024年5月16日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2024中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十二届产城融合投融资大会”召开。

尊敬的各位来宾、各位朋友，大家好！

欢迎大家参加2024年中国房地产上市公司TOP10研究成果发布会。接下来由我来跟大家介绍中国房地产上市公司研究方法体系和本次研究的专题——房企构建新发展模式成效分析。

一、中国房地产上市公司研究方法体系

中国房地产上市公司TOP10研究始于2003年，今年已经是连续第22次做这个研究，已经形成了稳定的研究方法体系，但研究重点则依不同年度的政策和市场发展环境变化有所侧重。

2023年，我国着力扩大内需，优化结构，提振信心，防范化解风险，国民经济回升向好，为房地产行业的发展提供了比较好的条件，所以房地产领域也比较好地完成了稳市场、防风险、促转型的任务。 2023年中央金融工作会议提出要优化融资结构，更好发挥资本市场枢纽功能，推动股票发行注册制走深走实，发展多元化股权融资，大力提高上市公司质量。 对房地产上市公司是一个非常好的消息，同时也对房地产领域提出了一些要求，具体的是要健全房地产企业主体监管制度和资金监管，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对房地产企业给予了非常宝贵的支持。

2024年4月中央政治局会议，也做出了“经济持续回升向好，仍面临诸多挑战”的分析判断。对房地产领域面临的困难和问题，主要从防范化解重点领域风险的角度出发，提出继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益；结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

也就是说，中央把构建房地产发展新模式继续摆在了一个非常重要的位置上。所以我们这次上市公司TOP10研究，专门把房地产行业领先的上市企业在构建房地产发展新模式的过程中取得的成效做了分析。

上市公司研究的对象是依法设立且公司的股份是在2024年3月31日前在国内外主要的交易所上市的房地产企业。在评价方法方面，企业综合实力、经营规模、财富创造能力、投资价值评价的方法和指标体系没有变化。

二、房企构建新发展模式成效分析

1.房企构建新发展模式策略

优秀的房地产上市公司已经提出了自己构建新发展模式的一些策略，包括总体策略和业务策略。在总体策略上，优秀的房地产企业逐渐把开发业务拓展到了资产的经营管理和服务，普遍实施“开发+经营”的轻重并举策略。在开发业务策略上，代表房企越来越强调进入到核心城市，主流地段，强调投资的安全性，强调以销定投适应行业发展趋势，优化产品重点面向改善型需求；在经营业务策略上，代表房企着重发力物业管理、商业运营、代建、长租公寓等业务。

2.房企构建新发展模式业绩

在营收方面，典型房企经营业务（含商用不动产投资、资产、运营管理和轻资产管理服务等）营收增长快于开发业务，营收占比不断扩大。从营收变化看，典型房企开发业务营收2018年至2023年复合增长率为14.6%，而同期经营业务营收复合增长率达到21.0%；从营收占比看，2018年至2023年，典型房企总营收中经营业务占比从8.1%增长到10.3%，年均增长约0.44个百分点。

在毛利方面，典型房企开发业务毛利下滑，经营业务利润贡献度突显。从毛利变化看，2018年至2023年，典型房企开发业务毛利整体下滑，而经营业务毛利整体保持了增长态势；从毛利占比看，2018年至2023年，典型房企毛利中来自经营业务的占比从8.9%增长到26.5%，年均增长约3.5个百分点。

在具体的经营性业务方面，上市房企纷纷成立代建平台发力代建业务，头部效应明显，其中政府代建成为新发力点；代表房企商业运营规模保持增长，不同的企业也有不同的特色，其中购物中心营收增速最快；代表房企长租公寓业务经营规模稳步提升，营业收入稳定增长，业务盈利性持续改善。

3.房企构建新发展模式建议

第一，开发业务紧抓增量市场，聚焦核心城市，建设好房子；第二，把握存量市场盘活机会，居住与非居住物业双管齐下；第三，拓展轻资产业务，提升运营管理服务能力。

谢谢大家!