楼市，收不住了！

　　作者：余飞

　　市场越来越冷，这是国家统计局公布的最新房地产数据，所呈现出的结果。

　　数据有点不忍看了，房地产投资、商品房销量、房价跌幅都在扩大。

　　01

　　跌幅扩大

　　5月17日，国家统计局披露：

　　1至4月份，全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资23392亿元，下降10.5%。

　　来源：国家统计局

　　今年前两个月的房地产投资略有收窄之后，3月份开始，跌幅再次扩大，前四个月的跌幅，已经超过了去年全年。

　　房地产投资自2022年4月份转负以来，一直没有回过正，期间虽有跌幅收窄的时段，但也仅仅是收窄而已，没有改变投资下行的局面。

　　这意味着，房地产市场的拿地、开工积极性持续下降了近两年时间。这一结果，谁都能想到，毕竟当下的房企，不是在暴雷，就是在暴雷的路上。

　　国家统计局披露：

　　1至4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。

　　来源：国家统计局

　　进入2024年，我们的商品房销售面积与销售额，在连续两年调整的情况下，再次迎来了大跳水。

　　从上面的走势图可以看到。去年全年商品房销售面积下跌了8.5%，销售额下跌了6.5%。

　　而今年前两个月跌幅直接达到了两位数，一季度销售面积跌幅19.4%，销售额跌幅27.6%。

　　前4个月，销售面积下跌了20.2%，销售额下跌了28.3%。跌幅比一季度扩大了。

　　更重要的是，今年前四个月的销售面积相较于去年前四个月跌去了超五分之一，销售额跌去了超四分之一。

　　02

　　“双9”都很难维持

　　从大板块来看，东部、中部、西部、东北全线下挫。

　　前四个月。房地产投资跌幅最大的是东北，下跌了20.7%。其次是西部、中部、东部。

　　前四个月，商品房销售面积跌幅最大的是中部，下跌了24.2%，其次是西部、东部、东北。

　　前四个月，商品房销售额跌幅最大的是东部，下跌了29.4%，其次是中部、西部、东北。四个地区跌幅均在20%以上。

　　来源：国家统计局

　　中国楼市已经从2021年的“双18”调整至2022“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。去年又跌至“双11”，商品房销售面积跌至11.17亿平方米，销售额跌至11.66万亿元，跌至“双11”。

　　制图：城市财经；数据：国家统计局

　　制图：城市财经；数据：国家统计局

　　按照这种跌势，今年商品房销量“双9”都很难维持住，直接进入“双8”。也即商品房销售面积很有可能跌破9亿平方米，销售额跌破9万亿元。

　　这一跌势，从央行公布的房贷数据，也能得到呼应。

　　央行披露，今年1月份房贷增加了6272亿元，算是很不错。但2月份的增量为-1038亿元，这是2020年以来第6次房贷负增长。3月份增加了4516亿元，4月份又再次负增长。

　　4月份的住户中长期贷款减少了1666亿元，是2020年以来房贷第7次负增长。

　　房贷增量为负，只有一个解释，就是新增房贷低于还款规模。

　　按照国家统计局最新披露的数据，4月份个人按揭贷款4953亿元，这意味着提前还款规模不精确计算应该是6619亿元。

　　提前还款，也从央行披露的存款数据中，找到佐证。

　　央行披露前几天披露的数据显示，前4个月人民币存款增加了7.32万亿元，相较于一季度的11.24万亿元减少了3.92万亿元。也就是说，4月单月存款减少了近4万亿元。

　　业内人士给出的存款下降的两个原因是：

　　第一，提前还贷。

　　提前还贷的浪潮从2022年年中就出现了，所以我们看到过去三年来，个别月份的房贷增量为负的现象。

　　其实就是因为贷款的量还不如还款的量，才会出现增量为负的局面。

　　4月份恰好出现了房贷增量为负的现象。

　　第二，部分存款回流至理财产品。

　　这一点，可以有数据印证。

　　根据多位业内人士测算，4月全市场理财产品规模环比增长约2万亿元，迎来久违回升，年内或有望跨过30万亿元大关。

　　从商品房销售面积与销售额跌幅可以看到，后者的跌幅显著大于前者，这意味着房价仍在快速下跌。

　　5月17日，国家统计局公布的4月份70个大中城市房价变化数据，也得到了印证。

　　70个城市，新房环比有64个下跌，也即90%以上的城市新房在跌。70个城市，二手房环比有69个城市下跌，同比全部下跌。

　　 制图：城市财经；数据：国家统计局

　　 03

　　 大招马上要来

　　 不忍看的不仅是房地产数据，4月份的金融数据，也同样不好看。

　　 央行前几天公布的数据显示，狭义货币(M1)余额66.01万亿元,同比下降1.4%，这是有统计以来的第二次负增长。

　　 M1所反映的是企业活期存款的多寡，增速好，说明活期存款多，企业扩张欲望加强，反之扩张收缩，活期存款都转为定期。

　　 它的下跌，影响不言而喻。

　　 此外，4月份单月新增社融-1987亿元，去年同期为1.22万亿元。上一次单月社融为负，还要追溯到2005年10月。

　　 这么多数据在施压 ，其背后反映的是经济发展并不顺畅，各种问题依旧难以解决，经济增长压力依旧偏大。

　　 这种情况下，如何实现年初定下的今年GDP增长5%的目标？

　　 必须在后阶段启动力度更强的措施才行。 有专家预测，新一轮降息降准可能要启动了 。

　　 当然，在后续可能到来的刺激措施中，针对提振楼市的措施，肯定不会少，今年依旧会是疯狂救市的大年。

　　 早在3月份召开的国常会上，高层就将房地产的地位再次扶正，明确提到：房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。

　　 4月30日，中央政治局会议更是对房地产有了全新表述：

　　 会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。 要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施 ，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。

　　 而最新传来的消息是，今天上午多个部门在北京开会，下午就可能要官宣关于“去库存”的大招。

　　 关于最近传言的“收储猜想”，下午也将揭晓答案。

　　 我们拭目以待吧！