松江小昆山以法治保障动迁安置小区业委会规范化建设，破解社区治理难题 | 法治赋能基层治理

编者按

近日，上海市司法所法治赋能基层治理首批32个试点项目全部落地见效。社区治理、“两旧一村”、电梯加装、乡村振兴、营商环境、毗邻区共治……六大方面特色项目，有效打通基层依法治理“最后一公里”。“法治赋能基层治理”专栏将为您一一呈现。

以法治保障动迁安置小区业主委员会

规范化建设，破解社区治理难题

松江区司法局小昆山司法所

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背景缘由

随着全国小城镇改革试点建设的深入推进，小昆山镇完成了5个村区域面积18.47平方公里的整体动迁，新建5个动迁安置小区，共有安置住宅10543套、面积94.47万平方米。农民在向新市民的转变过程中，成立小区的业主委员会加强对社区的管理迫在眉睫。当前，小昆山镇动迁安置小区满足业委会建设条件的共有3处，目前均在陆续组建成立业委会或进行业委会换届改选。其中文晋苑、翔昆苑于2018年12月成立首届业委会，2023年下半年开展换届改选工作。平复苑于2023年3月进行了首届业委会的组建。文泓苑、文赋苑尚未交付使用。（补充说明：商品房小区山水华庭于2022年成立业委会，旭日华庭小区首届业委会全体辞职于2023年开展提前换届改选工作，九峯里小区2024年3月正在进行首届业委会组建。）

在业委会成立和运行过程中，部分住宅小区陆续出现一些矛盾纠纷，主要集中表现在业委会成立不规范、物业选聘过程不公开透明、业主与物业之间的矛盾等。为破解基层社会治理实践中业委会作用发挥难、顺畅运行难等问题，小昆山司法所全程参与业委会组建过程，进行全面的法治指导，起到法治保障作用。

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主要做法

（一）从全过程参与着力，“量身打造”法律服务方案

业委会在组建阶段和组建完成的初期矛盾纠纷易发，要特别予以关注。组建阶段主要指导文件为《民法典》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、“关于印发《本市业主大会成立、业主委员会组建和换届改选的相关示范文本》的通知”(沪精推办[2019]15号)、一规两约的相关示范文本等。小昆山司法所依照以上文件规定，对当前小区业委会成立中存在的诸多法律问题进行梳理，为选举大会工作“量身打造”法律服务方案，认真做好各项事前准备工作，确保选举大会现场各个环节工作的公平、公正、公开。比如，在业主身份认定问题上，结合动迁安置小区房产证办理不多的现状，增加凭借动迁安置协议确认业主身份口径，解决《民法典》规定的参与率问题。

（二）以部门联动形成合力，多元法治力量共同参与

业委会规范化建设坚持以党建引领基层社会治理，健全自治、法治、德治相结合的治理体系，充分利用各类资源，形成联动合力。一是司法所与镇房管、社区办、居委会等多次召开专题会议，就业委会换届选举中遇到的问题进行讨论，研究解决方案。二是充分发挥法律顾问的作用，让律师积极参与换届选举，从专业角度进行问题分析，明确解答口径，发挥律师“法治管家”作用，对业委会与第三方维修单位签订的相关合同进行指导审核，为推动业委会规范有效运作提供法治保障。三是发挥法官作用，借助小昆山镇法官工作站专业力量，就业委会选举事宜与佘山法庭召开联席会议，通过以案释法进行业务指导。四是发挥“法治带头人”、“法律明白人”的作用，广泛进行相关政策宣传和解释。

（三）以居民的法治需求为导向，提供贴心、周到的管家式法律服务

一方面，将与居民息息相关的《居民公约》反复修改讨论，明确新能源车充电桩安装、宠物饲养、垃圾堆放、车辆行驶与停放、房屋出租、房屋装修等相关规定，涉及社区居民生活的方方面面，特别是结合动迁安置小区老人居住较多的现状，增加亲情车管理的相关规定，贴近老百姓日常生活，得到居民广泛认可。另一方面，坚持全过程人民民主的理念，确保社区居民的知情权，在业委会选举和规约修订时，加大宣传力度，邀请部分业主代表参加座谈会，现场接待群众答疑解惑。

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工作成效

在推进小昆山镇动迁安置小区业委会换届改选、业委会成立及成立后的物业选聘过程中，小昆山司法所全程参与，进行法治指导，为成立流程的合法性、选举的有效性、公示的规范性等做了充分的法治保障。

一是通过项目推进，形成机制制度，具有指导性。从业委会启动换届改选开始介入，重点关注业委会成立过程中不规范行为，为业委会成立或改选工作绘制完整、可复制的流程图，目前正在整理形成《小昆山镇业委会建设工作指导手册》。

二是通过项目推进，解决一些问题，具有针对性。针对业委会建设遇到的问题进行梳理，形成问题清单，包括业委会候选人的确定、有关表决票的送达、维修基金的使用、有关业主撤销权等7项，逐一分析研究，疑难复杂问题采用法治观察等方式推进解决。在表决票的送达方面，结合实践中业主对邮寄送达异议较多，提出在送达过程中居委会派工作人员进行记录、监督，以确保选票的有效送到。在某小区业委会换届选举过程中稳妥解决了业委会候选人名单公示后，又有新的居民提出要增加为候选人并聚众吵闹的情况。

三是通过项目推进，预测法律风险，具有前瞻性。为推进业委会建设合法合规，建立由房管牵头的多部门联合评价体系，新增加对业委会工作的法治评价，梳理形成法治评价体系，杜绝业委会未经业主大会授权或同意违规使用公共收益或维修资金，滥用职权，损害业主利益等行为，对业委会建设进行全面监督。

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创新之处

一是探索形成相关体制机制。通过梳理业委会选举全过程，目前已基本整理形成《小昆山镇业委会建设工作指导手册》，对同类型社区业委会运作提供指引。重点关注社区治理难题，助力小区形成特色化、规范化、法治化的一规两约。

二是探索业委会建设法治评估体系。小昆山镇每年度由街镇组织对所有业委会进行一次集中培训，并对业委会进行一次规范化运行的评价，借助本项目，目前已探索形成《业委会建设法治评估体系》，通过梳理相关法律法规与实际运作相结合，为业委会提出一套规范要求，对业委会进行“全面体检”并作出“法治评估”。

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创新之处

法治，社会发展的“稳定器”，群众梦想的“守护者”。当前，小昆山镇业委会建设亟需法治保障，法治保障要以群众需求为导向，本着成熟一个建立一个的相关工作要求，建立起一批合法、合规真正能为广大业主办实事的具有模板示范式的业主委员会，切实增强群众的获得感和满意度，为实现镇域社会治理现代化，建设“科创、人文、生态”现代化新松江示范镇作出新的贡献。

来 源｜市司法局促进法治处

供 稿｜松江区司法局

编 辑｜冯小瑜

校 核｜孙志成