哭瞎了！海口这个280亩大盘，产权仅剩40年？

最近有粉丝来问刀姐，海口有个大盘，大平层产品，价格也不便宜，想到「大平层」，总会能跟「豪宅」挂钩，她是一个新海南人，想买套改善，就是要品质好点，想让刀姐去帮看下。

这个盘就是位于海口椰海大道和中山南路的「现代凤翔观邸」。

该项目总占地280亩。

近几年海口含宅地块占比持续走低，而且单地块面积普遍低于30亩，如此大盘，往前追溯可能就是位于丘海大道的占地380亩的罗牛山璞域了。

01

产权剩40年

中午时间，刀姐驱车从国贸赶往「现代凤翔观邸」，途径龙昆南路、椰海大道，大概用时25分钟，当然如果是上下班高峰期的话，尤其是走龙昆南路，可能就要1个小时左右了。

因为是中午时间，不堵车，椰海大道的大货车格外得多（被市民吐槽多年的问题）。

很多货车停靠路两边 * 刀姐拍摄

项目旁边是椰海综合批发市场，中山南路两边停靠了很多货车。

来到售楼处，置业顾问很热情得接待了我们。

通过介绍，我们了解到，海南现代科技集团有限公司创立于1988年，经过36多年的经营和发展，已成长为拥有超百亿资产，以科技工业、科技地产、餐饮服务、文化教育为主业，集金融投资、旅游文化等多个产业板块为一体的多元化经营的中外合资企业。

海南现代科技集团旗下海南现代地产控股有限公司，相继在海口打造了现代花园、海口喜盈门建材家具广场、现代美居等地产项目。

很多人会有疑问，为何当下宅地这么难拿，怎么还能有280亩的大盘呢？

答案是「拿地早」。

据公开资料显示，现代凤翔观邸项目的拿地时间是1994年6月，到今年刚好满30年，也就是还剩下40年产权。

如果按照三期地块交房时间2026年的话，业主收房的时候，该土地产权仅剩余38年。

因为拿地早，所以地块大，地价便宜，而且不用现房销售。

海南现代地产控股有限公司相继开发的几个海口的项目，都是如此提前储地，然后慢慢开发。

海口现代花园位于海南省海口市海德路，占地238亩，总建筑面积50万平米，总户数2500户，绿地率达45%。

海口喜盈门建材家具生活广场位于海口市龙昆南路与椰海大道交界处西侧300米，占地218亩，综合商业总开发体量达60万平方米。

再回到我们现在所在的海口府城片区的约280亩土地，分4期打造的「现代凤翔观邸」。据说，建成后，它将提供超过3000多套的房源。

02

买房买确定性

我们都知道，当前，要充分了解一件事，那就是「买房需谨慎」，闭眼买房的时代真的过去了。

时至今日，怎样买房才会比较稳妥，成为了我们值得深思的问题。

如果你经历过近两年楼市，就能深刻理解，现在的市场，进入一个震荡和分化的时代。一方面，全球经济复苏缓慢且不均衡，不确定性进一步增加，一不留神，买房就有可能买错，甚至砸在手里，置换时间和成本更高。另一方面，

城市野蛮生长的时代已结束，高层大手笔砸钱发展新区不再，城市核心与非核心区域越发分化，将是接下来的主旋律。

根本逻辑只有一条：要选城市核心片区的成熟板块，看得见的确定性资产，才是正道。

因此，从市场情况看，当住宅金融属性减弱后，主城区的房子显然更有保障性，购房者置业趋势也正从郊区重新回归到「主城区」，尤其「占据核芯地段」的房子更受追捧。

根据2019年版《府城片区控制性详细规划(修编)》，府城片区功能定位为以文化、商贸、居住为主的综合型片区，是海口传统城市文化发展轴的重要节点。

海口府城自宋开宝五年（972年）开埠，迄今已有千余年的历史，如今的府城隐藏于高楼闹市之中，摩肩接踵的人群和琳琅满目的商品以及街道两旁各种林立的招牌，把这个片区烘托得红红火火、热热闹闹。

当然，历史性的街区除了「热闹」外，也会越来越「老旧」，所以有了「城市更新」。

海口城市更新瀛片区规划图

通过迈瀛片区规划图，可以看出，「现代凤翔观邸」项目的对面，正是海口府城的迈瀛片区。

该片区的城市更新已经被提及多年，也被定位为是衔接「北部琼台历史街区」和「南部开发建设区域」的重要地段，应在低效土地利用、价值洼地存量提质等方面，为府城片区城市发展做出承上启下的更新示范区。

根据公开资料显示，琼山区迈瀛片区土地征收成片开发方案已于2023年公示，凤翔街道办事处于 2024 年2 月29 日组织开展土地利用现状调查，其他并未看到实质性推进。

建成之后，对于「现代凤翔观邸」的业主来说，绝对是一大利好，至于需要多久建成，还是未知数。

另外规划中提及的南部开发建设区域，大概率指椰海大道以南的片区，这里确实需要开发。

现代凤翔观邸后面村庄（卫星地图截图）

从卫星地图上可以清晰的看到，「现代凤翔观邸」后面有很多村庄，刀姐特意走到现代凤翔观邸三期后面的村里看了下，村民住得一般都是2-6层的自建房。

现代凤翔观邸后面村庄 * 刀姐拍摄

据公开资料显示，「现代凤翔观邸」后面是红星村委会管辖的村庄，而红星村委会就管辖了相连的8个村庄。

椰海综合批发市场停车场 * 刀姐拍摄

回到项目的路上，发现椰海综合批发市场旁边有一处空地，停放了20多辆货车，据知情人士透露，这些大货车主要是一些岛外运货过来两三天再接货过海的车辆，或者岛内运货的车辆，因为货车体积大没有地方停，所以很多车主会选择将车开到这个停车场内停放，等待需要运货时再将车开走，管理人员按“市场指导价”收费。

椰海综合批发里，大大小小的集装箱散落在地上，各个档口门前停了待装货的货车，里面是正在拆箱、装货、上货的工人。

椰海综合批发市场内 * 刀姐拍摄

谈到椰海综合批发市场，置业顾问说这是临时得，未来还要搬迁。

网上公开资料显示，现在的椰海综合批发市场确实是临时建筑，不过具体什么时候搬迁，也是未知数。

临时方案公示截图

03

可能还得交“装修款”

现代凤翔观邸四个地块分布

现代凤翔观邸首推3号地块锦园，总建面约18.3万方，是所有地块中面积最大的，且位于整个项目的中心，总共有10栋住宅，共计848户。

现代凤翔观邸在售房源

3号地块锦园，去年底首批取得预售证的楼栋是1号楼和4号楼，上个月拿证的是3号楼。

三栋楼共有273套住宅，面积段从131㎡到282㎡，备案均价约为19196元/㎡，据说现在有特价房源，单价为18500元/㎡左右。

从价格上看，若按备案价销售，房子总价大概在270万到550万之间，首套2成首付，二套3成首付。

目前现代凤翔观邸项目将样板间放在了实体楼，也就是目前在售的1#楼的3楼，两梯四户，两个户型，交标房和样板间各两个。

现代凤翔观邸三期151平户型图

建面约154㎡为四房两厅两卫户型，优点就不说了，对于购房者来说，那肯定是越多越好。

154㎡户型公共卫生间淋浴区* 刀姐拍摄

这样的大平层，卫生间采用了三分离设计，原本超前的设计，让154㎡大平层的公共卫生间的淋浴区变得狭小。

身型偏中等的刀姐试了下，转身的话，刚好正常挪脚。

那如果业主身型属于心宽体胖型，或者家中有低龄的孩子需要父母帮忙洗澡，就需要到主卧卫生间洗澡了。

样板间内看4#楼* 刀姐拍摄

现代凤翔观邸三期容积率3.0，可以想象下，楼间距不会太大，刀姐在1#楼的154㎡卧室内，可以看到对面4#楼154㎡房的阳台（北向阳台）。

131㎡户型图

建面约131㎡的户型，也仅仅只能是「三房」，没有「改造空间」。

在海南的夏天，如果想要更好的通风，则可能需要打开入户门，但是有个问题，是高频使用的电梯间就在131㎡的入户门斜对面，这是影响隐私的第一个问题。

131㎡户型入户门和电梯间* 刀姐拍摄

另外131㎡户型的厨房和卫生间面向邻居会高频使用的连廊过道，而且相当近。

131㎡户型卫生间窗户外看到151㎡户型入户门* 刀姐拍摄

131㎡户型厨房窗户外看到154㎡客厅一角* 刀姐拍摄

而且在厨房里就可以看到隔壁邻居154㎡客厅一角，其实特别适合父母和子女各买一套，吃饭时间，喊一嗓子就可以了。

154㎡户型入户玄关留白* 刀姐拍摄

131㎡户型入户玄关留白* 刀姐拍摄

另外两个户型内均有很多“留白”空间，比如入户玄关处柜子没有全部做完，预留了一半，这一半，估计90%的业主都需要“装修定制”，是不是有点小心机？

厨房留白空间* 刀姐拍摄

一般带装修交付的房子厨房可能是装消毒柜，而现代凤翔观邸三期的厨房留出一个空的柜子，当然业主可以在购房后，重新“定制”。

置业顾问介绍，在装修服务上，为了让业主持续保持参与感，项目还开创性推出“云监工”，在每套房内安装 AI 监理设备，将装修施工过程完全向业主公开，项目更是打出了一张“王牌”——装修定制化，即业主在签署购房合同后，项目提供个性化的装修方案，经业主同意后再交由第三方公司装修施工，最后经过三方验收完工。

当然，这是自愿得。

这也意味着如果业主要通过“装修定制化”调整房子装修细节，业主后续可能还要交一笔“装修定制费”。

去之前，刀姐大概了解了下海南现代集团，海南现代集团创建了海南聚能科技创新研究院，并在海南发射了三颗商业卫星，同时已打造“航天大数据中心”、“文昌航天超算中心”等项目，“2023民营企业发明专利500家”榜单，这样一家科技企业，是如何反哺房地产开发得？其实，我还蛮期待得。

目前来看，除了上面提到的“云监工”，可能最大的就是海南聚能科技创新研究院自研的空调新风系统，通过添加风道抗菌净化模块，能有效抑制军团菌等空调病主要诱因滋生，进一步提升室内空气的舒适度和健康度。

然后就没有了吗？一个是交房前，一个是交房后？
是不是，刀姐想得有点多？或者说，没有期待就是最好的期待。

04

就“近”上学

被问及未来业主孩子上学问题，置业顾问介绍，现代凤翔观邸所属的小学是琼山十一小，中学是椰海学校（海南白驹学校的分校），两个学校都离项目都很近。

卫星图截图

海口市琼山第十一小学前身为海口市琼山二小红星分校，原属农村完小，位于琼山区凤翔街道红星村委会红星路26号（位于村内），于1923年建成。后来于2016年8月提格为区属琼山第十一小学。

海南白驹学校椰海分校占地59亩，是海口市教育局直属学校。2021年该分校主要作为白驹学校的初中部校区使用，为片区学生提供良好的教育资源。2022年，海南白驹学校椰海分校独立建制为海口市椰海学校，自此海南白驹学校中小学正式分校而治。

2023年海口市琼山第十一小划片范围

2023年海口市椰海学校划片范围

相信今年中小学划片应该不会有太大的调整，所以你们自己品吧。

当然，如果不考虑孩子上学，这个学校问题可以忽略。

从售楼处出来，刚好是下午4点30分，许多学生正穿过马路回家，接送学生的家长电动车来回穿梭，这段时间内已有7辆较大型的货车从椰海学校附近的道路驶过。

“学校附近那么多的大货车，肯定是有危险的。”海口市椰海学校学生家长王先生表示。

项目路边悠闲的大黄牛* 刀姐拍摄

最后刀姐想说的是，随着房产回归居住属性，很多人的买房逻辑，已发生改变。

相比之前，过度关心未来前景有多振奋人心，如今则更关心确定性和安全感。

与其赌未来，不如选择确定性的品质，确定性的生活享受，自己掌握未来。

当然，如果你也有想说的，比如维权故事、楼盘爆料，可以评论区见。