杭州楼市真相：信心远未恢复 购买力不行是关键

上周，杭州一纸放松令，限购全面放开。同时祭出落户大招。“史上最宽松”对市场的刺激到底有多大？杭州的市场到底是不是像传说中的那样，全面复苏了呢？带着这个疑问，地产申度采访了数位杭州房地产行业的资深人士。

结论有点令人沮丧：市场信心还远未恢复，购买力不行才是核心因素。

杭州似乎已经打出了政策最宽松的底牌，上海等一线城市是否要跟进仍需好好“掂量”。

天量挂牌不等于天量成交

4月底以来，全国放开限购的城市比比皆是，成都、杭州、西安先后松绑，但只有杭州在调控出台后，一度在市场上掀起“一阵风浪”。杭州贝壳研究院5月10日发布的数据显示，对比4月日均值，当日二手房咨询量增加54%；二手房新增房源增长91%；新房咨询量新增96%。

不过，天量挂牌不等于天量成交。二手房的挂牌剧增，有两种情况。一种是投资想套现离场的，趁政策有热度，“以价换量”；另外一种情况是，卖旧换新。确实是刚性的需求。但是8成都是300万以内的客户。一位不愿意透露姓名的杭州业内人士说：“涨价是扯淡，大部分人是没有钱的。杭州的购买力远不如上海。”

公开数据显示，杭州目前二手住房挂牌出售量实际数量可能在25万套左右，这一规模位于全国前列，然而4月杭州实际的二手房成交量在万套以下。

“所以，二手房东想要及时出货，要面临同小区住宅的竞争，只有把房价降到足够低，才有机会离场，这也让中介机构会倒逼房东‘割肉’卖房，毕竟市场处于买方市场 中介话语权压过房东。”上述业内人士表示。

实际上，今年3月，杭州已率先放开了二手房的限购。贝壳研究院数据显示，3月杭州二手房网签量达到8557套，环比增长236%，创下近四年来的最高单月带看量纪录。

但4月杭州二手房网签8402套，环比开始下降。可见，放开二手房限购加上楼市小阳春效应，一度激活了杭州二手房市场，不过政策带来的持续性并不强，不仅如此，4月份杭州二手房价格也同样环比下跌，库存积压问题依然待改善。

温州金华购房者入场 学区房意外走热

而杭州的新房市场和上海一样，也呈现冰火两重天的状态。市区和郊区两级分化。限购放松后，售楼处看房客流明显回升，尤其是市区改善型的楼盘。杭州周边城市诸如温州、金华等买家也在进场，不过人数没有想象中这么多。

克尔瑞研究中心数据显示，4月共39盘入市，平均去化率仅45%，较3月进一步下滑9个百分点，较去年同期也下降了14个百分点。新房热度跌入冰点，因此政策出台对于渐冷的市场而言是急需的“强心剂“。

比较让人意外的是，学区房在政策出台后热度意外回升。杭州放开买房落户，对于浙江其他城市的购房者而言，可以有机会享受到杭州更出色的教育资源，因此政策也利好了带学区属性的住房。

不过这里申度君也了解到，在杭州想上热门的小学，不仅有学区房户口的要求，落户年限也成了一道门槛。近几年来优质的学区新生入学比较严峻，很多公办小学户籍生远超招生人数。对于打算买房落户上学的购房者，要提前了解当地学校的招生政策。

政策对于市场的整体走势，该业内人士还认为，不可否认调控松绑对于市场有一定的刺激，但年轻人的买房热情大不如前。尤其是在房租大幅下跌的情况下，租房成为更有性价比的选择，因此市场信心修复尚需时日。

而对于很多刚需购房者而言，单纯放开限购或许并不能根本上解决郊区楼盘去库存的压力，刚需购房者需要的是房价下降，以及匹配的收入比。

杭州土拍市场热度仍未传导

就在今天，杭州新一轮集中土拍完成出让，挂牌的4宗宅地全部底价成交，土拍热度并未传导至土地市场。

杭州的这次放松程度虽然超过了市场预期。克而瑞研究中心认为，本次挂牌出让的4宗地大都位于不限购的偏远地区，本身这些板块新房去化较慢，全域解除限购对于当前的杭州非限购区带来的利空大于利好，因此土拍热度降至低位也在意料之中。

杭州”身先士卒”一线城市仍需“掂量”

杭州祭出楼市的大招，短期内市场信心有所恢复。但是杭州业内人士的观点，这样重磅的政策，也仍未能很大程度上恢复市场信心。核心原因是购买力仍然不足。所以，也期待金融层面会有一些更有力的措施助力购房需求。

与杭州这样量级的城市相比，一线城市的高净值人群，高端购买力会充足一些，对外导入人口的吸引力也更大。杭州已经走在了前面，上海等一线城市在什么时间，以什么样的力度出台政策，让我们拭目以待了。

附：