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0 1项目概况

「京基宸悦府」位于福田区梅林片区，距离地铁4号线和9号线交汇的上梅林站步行约400米，交通便利。梅林片区地段优越，被称为福田的后花园，发展比较早，目前区域配套成熟，居住氛围浓厚，距离项目500多米的卓悦汇于2016年开业，是片区最主要的大型购物中心，项目周边城市面貌一般，多为老旧小区和城中村

片区住宅供应稀缺，近几年基本没有新的住宅用地供应，最近的新盘入市还是12年前公寓性质的御锦公馆，片区城中村较多，未来住宅供应主要靠旧改，但旧改周期普遍较长，有一定的不确定性

即将上市的新盘除京基宸悦府外，还有上梅林雅苑，同样也是旧改项目，可售房源704套，目前已封顶，预计今年上半年入市

图源来自网络

上位规划

福田上梅林，地理位置优越，临近北环大道，南向俯瞰莲花山，距离市民中心约2.3公里。因靠近福田中心区配套的优势，梅林生活氛围浓厚，这里有深圳最大的公务员小区——梅林一村，生活设施较为完善，片区生态资源也丰富，紧近莲花山、塘朗山等市政公园

梅林街道是深圳中心区通往龙华区的重要通道，北环大道过境辖区南部，皇岗路、彩田路贯穿南北沟通福田区与龙华区，地铁4、6、9、10号线（龙华线、光明线、梅林线、坂田线）在辖区内交汇

产业上主要是新一代信息产业园、万科创智云中心、华强科创广场、大悦广场等产业综合体，作为区域转型+产业转型的重要承载区，梅林-彩田片区已纳入重点区域以加快开发建设，承载福田中心区北部拓展的战略地位

基础资料

【开 发 商】深圳京基房地产股份有限公司

【总 占 地】约1.98万㎡

【总 建 面】约22.9万㎡

【容 积 率】8.63

【户数】住宅四栋合计1011套（可售住宅402套，剩余为回迁房），另一栋为商务公寓

【层 数】3栋都是48F

【层 高】3米

【 产 品】建面约85㎡-144㎡纯居改善2-4房

【 梯户比】3梯5户/3梯6户

【使 用率】约76-80%

【车 位 数】1265个

【 交 付】2025年12月，精装交付

0 1项目概况

楼栋分析

「京基宸悦府」由四栋超高层住宅+ 一栋商务公寓组成

整体布局上看，住宅和公寓式完全分开的，但地下车位公寓要分走一部分配额，住宅楼朝向东南/西南，48层，分别为3梯5户和3梯6户，按照实际建成的33层算，一部电梯服务75户或90户，勉强及格，小区有内部花园，目测有2000多㎡，可以覆盖日常散步遛娃的生活场景

户型方面都很方正，朝向采光也没硬伤，有85㎡ 2房2厅1卫，110㎡3房2厅2卫，114㎡3房2厅2卫，133㎡4房2厅2卫，140㎡4房2厅3卫，共计5种户型

本次主推110-114㎡三房户型，其中110㎡的三房（40多套），114㎡的三房（100多套），133㎡的四房仅4套

户型展示

110㎡户型 三房两卫

特点：经典竖厅布局，东南向，南北通，得房率约75.85%，全凸窗设计，每个空间都有凸窗赠送，加赠送实际使用率在84.31%，户型中规中矩，动静分区合理，亮点是有服务阳台，主卧有衣帽间，不过110㎡能做到这些只能算常规操作

114㎡户型三房两卫

特点：经典竖厅布局，东南/西南向，南北通，得房率约76.19%，全凸窗设计，每个空间都有凸窗赠送，加赠送实际使用率在85.72%，布局和110㎡很接近，114㎡东面的腿都能看到小区内的景观，视野会好一点

133㎡户型四房两卫

特点：经典竖厅布局，西南向，南北通，得房率约75.85%，全凸窗设计，每个空间都有凸窗赠送，加赠送实际使用率在84.55%，110㎡PLUS版，户型方正，提升在拥有尺度比较舒适的采光玄关，独立衣帽隔间，以及仅次于140㎡户型的景观视野

140㎡户型 四房三卫

特点：经典竖厅布局，西南向，得房率约75.85%，加赠送实际使用率在83.95%，除书房外所有居室都朝向西南，面对小区花园，是整个小区的C位，有最好的采光和景观视野

0 3 周边配套

交通出行

距离9号线梅村站约500米、距离地铁4号线与9号线交汇的上梅林站约500米，周边还有在建的22号线，地铁出行很便利。通过4号线，2站到少年宫，3站到市民中心，对于在福田或者龙华上班的人很友好

自驾出行上，项目南边300米远处就是北环大道，到达前海、罗湖、福田中心区都很方便，去往蔡屋围片区、南山高新园、福田中心区这些重点产业集聚区都很方便

教育资源

教育上小区自带幼儿园，紧邻的就是梅丽小学、远一点的有深大附中创新中学等，入学以当年区教育局划分为准

商业休闲

自带约900㎡底商，500米远处有卓悦汇大型商超，足够覆盖日常生活，朋友招待等生活场景，这几年又有佐阾虹湾等新型商业体以及以A park为代表的艺术商业空间落地

加上与福田中心区便利的交通联系，去往少年宫，图书馆，博物馆，莲花山公园等市级配套也很便利

卓悦汇购物中心

0 4评测总结

优势

1、位于福田上梅林，临近福田CBD和莲花山公园，地段不错

2、小区周边大型商超，学校，地铁，生活设施齐备，交通便利，居住气氛浓

3、片区老小区为主，花园小区新房在板块有一定稀缺性，户型方正，实际使用率较高

不足

1、项目周边大部分是老小区和城中村，哪怕有城市更新的风声，涉及到旧改短期内也不会有太大的变化

2、四栋住宅里回迁房占比大约6成，大部分是两房户型，租客会比较多对整个社区的品质影响比较大

总 结

「京基宸悦府」目前来看最大的优势还是紧邻福田中心区的地段，并且作为十几年来为数不多的新盘在梅林片区有一定的稀缺性，但回迁房较多以及周边市容略显陈旧又影响了其投资价值

单看居住基本的生活需求都能周全，学校医院商超地铁基本都在500米步行生活圈里，很适合自住，针对的客群还是以片区内改善客户为主，

除了梅林不久要上市的福田区在售的新房竞品不多，上沙的「中洲湾迎海」算是品质地段配套都不错的项目，市场认可度也不错，开盘官方宣传售出300多套，折后均价8.3万/㎡，对比「京基宸悦府」折后7.8万/㎡，价格多了七个点，具体值不值就要看各自需求了

总的来说，本次开盘88折，折后均价给到了7.8万，还是很有诚意的，区位上定位是居住为主，周边密度也不算高，项目适合在福田通勤，钟意梅林及周边片区，追求生活便利的改善型购房者

本项目样板房已开放，5月18日（下周六）开盘，对本项目有其他信息想要了解，

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