广州南中轴的糖，后劲有多大？

近期，广州多个热盘，把大家的目光拉回了南中轴。

跟以往不同的是，今年广州南中轴已扩容到万博，几乎海珠、番禺所有增量都在这半轴之上。

“南部脊梁”的价值再加码，广州南中轴正面迎接风口。

｜万博CBD航拍图

｜广州楼市发布 摄

壹

豪宅成交撑起半壁江山

广州南中轴扩容至万博

刚刚过去的4月，中海大境网签101套，率先享受到了小阳春的红利；

华润置地·长隆万博悦府等改善项目，成为楼市成交金额800万以上十大天团。

还有方圆美林·滨江壹号均价约11万+/平快速成交。

南中轴上的楼盘成交量，几乎承包了豪宅市场的半壁江山。

可以说，现阶段的南中轴，比以往任何时候都站在了更高的风口。

那么，这条中轴是什么时候发生蜕变的呢？

早在2018年，官方发布的《广州市城市总体规划（2017-2035）》，首次提出广州新中轴。

当时，新中轴的南部从珠江前航道向南大概6公里，也就是到海珠湿地公园一带。

到了今年，《广州面向2049的城市发展战略》（简称广州2049战略）公布，新中轴南部已延伸至万博。

这也意味着广州将从单中心真正迈向“多中心”的格局，而且多中心趋势在南中轴上尤为明显，如广州塔、长隆-万博崛起都是力证。

海珠、番禺中轴都有充足的土地供开发，加上世界级的规划站位和巨大增量，南中轴将承载广州更大的想象力。

贰

南中轴海珠三大增量

世界级商圈+绿肺+康鹭旧改

先来看海珠。

20年前，广州珠江前航道时代，北中轴培育了天河北和珠江新城两大中心。

随着以上两个中心成型，近年后航道新盘集中开发，广州已进入后航道时代。

而海珠作为“中轴”与前后航道“江轴”的交汇点，有着承载广州未来独一无二的地理优势。

从世界级商圈到稀缺生态资源再到焕新整个片区的旧改，海珠都有超级增量。

1、广州塔周边开启规划意向摸查，世界级商圈6月开业。

世界级商圈广州塔广场，就是最大的一张明牌。

今天，有粉丝爆料广州塔周边地区（西区）正开启规划意向摸查，对标的都是国际知名商圈，意味着片区建设提速。

目前天河路商圈独大，但随着荔湾华润万象和太古的崛起，逐渐打破平衡，而海珠的商业名片便是世界级的广州塔广场。

广州塔广场预计今年6月开业，南中轴又多了一个可以和天河商圈“掰手腕”的重量级商圈。

广州塔广场加上博物馆、科学馆等市政配套，海珠中轴的高端资源也跟上南中轴发展的野心。

｜广州塔广场航拍

|广州楼市发布 2024年1月12日摄

然而，广州塔片区20多年楼龄小区居多，人居环境和产品设计都远远落后。

而片区唯 一在售方圆美林·滨江壹号，便担任起了既近距离享受中轴密集配套，且又能实现居住升级的角色。

项目与广州塔直线距离仅700米，客村站、岭南广场站都步行可达，132平户型近看广州塔，一定程度上解渴市场。

｜广州塔广场周边航拍

|广州楼市发布 2024年1月12日摄

2、拥有全球最大的城央湿地，生态及居住价值比肩纽约中央公园。

其次，海珠的稀缺自然资源，也成了它撑起中轴的“独家武器”。

除了前后航道的江景资源，海珠还拥有全球最大的城央湿地——海珠国家湿地公园。

放眼全球，凭借“城芯+生态资源”荣华富贵的不乏纽约中央公园、伦敦海德公园等。

广州除了被熟知的云山、珠水，被称为“广州南肺”的海珠国家湿地公园，生态和景观价值也是同一个级别的。

｜海珠国家湿地公园实景图

｜广州楼市发布 摄

相比纽约中央公园等“公园豪宅”，海珠湿地公园开发程度较低。

随着上涌果树公园地块的开发，中海大境开始探索海珠湿地的价值，通过“城市生态综合体”理念开创性地提出了全新的开发模式。

｜中海大境空间布局示意图

近几年，官方严格控制了湿地周边的住宅开发。

这也意味着，未来周边能近距离享受湿地公园的项目可能比云山珠水更稀缺。

3、康鹭旧改成片更新，将焕新城市界面容纳7万人口。

康乐鹭江的旧改蝶变，也将成为带动海珠中轴产业升级的突破口。

康乐鹭江传统的制衣产业已基本完成搬迁，按照规划，片区改造范围内的总计容建面约为377.98万平，其中产业体量占比超过40%。

换句话说，康鹭片区依然将产业作为最大的抓手。

未来整个海珠中轴，将聚合三大产业平台：广州塔数字文旅区+环中大科技创新区+环中央湿地价值圈。

｜首期复建安置区航拍

｜图源：凤和更新改造

同时，一批优质公共服务设施将涌现，其中包括完全中学1处、初中1处、小学4处等。

这里预计容纳居住人口约7万余人，配套和居住环境，都将进一步改善，匹配海珠中部的城市界面和发展。

｜康鹭片区改造效果图

｜图源：广州日报

从“一塔一场四馆”地标群落成，到康鹭旧改加速蜕变，中轴南段正进入密集兑现的红利期。

叁

长隆万博

湾区时代的领头羊

最近5年，广州进入湾区时代，城市间的交流前所未有地提到一个新高度。

广州要在大湾区中占据C位，成为领头羊，那么就必须向南看。

于是，我们在广州2049战略中，看到长隆万博的身影。

为什么是长隆万博？

众所周知，20多年前，广州人把长隆万博所在的番禺，归到“南番顺”。它由广州管辖，却不属于广州。

然而，随着湾区时代的到来，番禺不仅融入广州，地位也发生了质的变化。

放眼大湾区，番禺恰恰处在大湾区的地理中心（南沙以前也属于番禺），向南联动南沙，左右拥抱佛山、东莞。

在注重城市交流的湾区时代，番禺与整个大湾区的沟通，比越秀、天河这些中心区更方便。

比如横贯湾区的广深港高铁，纵贯湾区的18、22号线，就以番禺为重要据点，成为广州最重要的大动脉。

比如广州南站、广州大学城，只有放在番禺，才能更好地辐射珠三角、服务全省。

再比如长隆，就是因为建在番禺这个大湾区地理中心，它的年客流量达到接近400万人次。

所以，对现阶段的广州来说，长隆万博比珠江新城更适合展开跨城商务活动，更有想象力。

｜长隆万博CBD航拍

｜广州楼市发布 摄

大湾区要诞生第二个CBD，最有可能出现在番禺。 当然，要成为CBD光有区位优势不够，还需要扎实的商业与产业基础。

这个重任， 仍在建设中的广州南站、大学城 还无法担当， 只能交给 万博 这个 成熟的 板块 。

2023年，政府对万博做了一个大动作：扩容。

扩容之后的万博商务区，由原来的1.5平方公里扩展至7.2平方公里， 涵盖汉溪长隆、万博、里仁洞三大板块， 统一称之为“南CBD ”。

｜来源：广州日报

这相当于官方印证了，南CBD已经登上了历史舞台，与珠江新城形成双中心格局。

如今，长隆万博CBD作为南中轴城市枢纽，已经迈入了第二个阶段。

今年，里仁洞项目——越秀·万博城即将入市，它将填补了万博商务区最后一块拼图。

它将带来116万方商业，以及约15万方教育配套，约5万方公共文化配套，以及约6万方的医疗配套。

这些配套，让南CBD看齐珠江新城，为板块带来前所未有的活力。

此前，长隆万博CBD一直被广州买家诟病的公立教育不足，今年也将得到优化。

楼市君了解到，华润置地·长隆万博悦府传将会引进广州市实验幼儿园、东风东小学、广雅中学。

除此之外，它还将带来约24万方的万象系商业，全能型超级综合体 。

｜长隆万博悦府业态示意图

再比如，耀胜新世界广场|耀胜尊府，还为长隆万博带来K11 select，以及其独有的TOD综合体产品。

除了价格领先番禺大部分盘之外，它还是南中轴首个全业态兑现项目，可以说含金量很高。

｜ 耀胜新世界广场|耀胜尊府航拍图

｜广州楼市发布 摄

而耀胜尊府和长隆万博悦府这两个盘，在去年，还与越秀·万博瑞麓府一起，包揽了番禺网签金额TOP5的3个名额。

这样恐怖统治力，只能说明万博够好，中轴含金量够高。

万博的滨江带也逐渐成为中轴明星板块，保利滨江和著做到8成户型可以看江，且江面几乎无遮挡，含江量难得。

同属于万博滨江带的龙湖御湖境，以龙湖惯有的高品质和110平起的大户型，以纯粹改善风格带来又一种选择。

｜万博滨江带实拍

接下来，这些实力房企与官方一起，将万博的生活图景，卷到怎样的新高度？

我们拭目以待！

今天的南中轴是我们“中轴力量·广州之巅”系列策划文章第三篇（终章），前情大家可以点击回顾。

中轴开篇总起：

第二篇北中轴：

最后， 广州南中轴和北中轴，你更看好哪一个，欢迎站队。