从啃“矿山”到拥“青山”从脏乱村落到“江南秘境” 江浙宅改带来哪些启示

在群山深处的村落，寻得一方幽静和自在。

今年“五一”小长假，主打“反向游”的旅游模式让浙江省宁波市象山县的乡村火了一把，不少游客深入这个旅游资源丰富的半岛，在配套齐全的民宿中享受海边小城独有的松弛感。

1300多家民宿2.5万余张床位，民宿数、床位数占全市70%以上……从首家民宿落地到如今遍地开花，象山民宿的历史不过短短十余年，从无到有到多的迅猛发展背后，离不开当地农村宅基地改革的尝试。

2003年，浙江“千万工程”开启了农村环境改造的工作，2010年起，象山县在浙江率先实施“一户多宅”清理为主要内容的村庄梳理式改造，为激活利用闲置宅基地和农房打下基础。2018年起，象山县在全国率先探索农村宅基地“三权分置”改革方法。

近年来，“宅改”一词频频出现在中央工作会议和文件中，作为乡村经济发展中的新业态，民宿经济通过盘活利用闲置宅基地资源，为当地打开一扇致富之门。当前，广东正大力推动实施“百县千镇万村高质量发展工程”，学习运用“千万工程”经验，促进城乡区域协调发展，不少地区把发展民宿产业作为突破点，如何抓住新一轮宅基地制度改革的新机遇，搭乘“宅改”东风助力乡村民宿产业高质量发展？

日前，南方日报记者走访了浙江象山县、江苏句容市这两个小山村，在新一轮宅改实践中因地制宜，通过长租康养、短租旅游差异化的乡村民宿发展路径，最终殊途同归，有效破解了农村空心化难题，实现了乡村经济向好发展。

村庄变美之后

如何提高村民收入显得迫切

得名于村旁“空青山”的空青村，位于江苏省句容市下蜀镇南端，嵌落在宁镇山脉之中。

空青村内蕴藏石灰石等丰富矿产资源，10多年前，开山采石一度是村民的致富路径。高峰时期，全镇20座石灰窑有16门位于该村，最多时有500多人、近百台设备轰鸣作业，白天晚上争分夺秒地“啃山”。

虽然村子依靠采矿富了起来，但由于“啃山”过度，青山满目疮痍。

竭泽而渔的发展方式破坏环境亦不可持续，“靠山吃山”的村庄开始探索新的出路。2017年，在周边市场畅销、石料行业处于盈利的背景下，空青村开始全面整治，将村内石灰窑、轧石厂、砌块厂全部关停，并对宕口进行地质环境恢复治理。聘请当地规划设计院，打通村子污水管网，修补破损路面，增设太阳能路灯、文化墙……最终，空青村常有“晴空”，并在2021年10月入选第八批次“江苏省特色田园乡村名单”。

随后，空青村打起了“生态牌”，利用生态资源优势打造了鲜食玉米、蜜蜂养殖、白茶和水稻种植等特色产业。特色产业发展之外，空青村也开始利用乡村沉睡的资源。2023年5月，空青村委会租用空居房屋，与文旅公司合作改造民宿，在下辖梁庄、杨冲两个自然村分批次启动。

四百多公里外的象山县墩岙村，也有着类似的发展路径。这个当地人口中“位置偏远”的村庄，坐落在群山之间，上世纪末全村240余户农民从事传统农事，人均年收入仅3600元，村集体收入不到6000元，村内道路坑洼，环境脏乱。

2003年，浙江省推进“千村示范、万村整治”工程，象山县以此为抓手打造新时代美丽乡村。2012年，墩岙村争取环境整治提升村和小康示范村双创建项目，先后投入1000多万元，完成了村庄梳理式改造、水库整治等70余个项目。蝶变的墩岙村，获评象山首个“中国美丽休闲乡村”以及“浙江省美丽乡村特色精品村”。

如今，驶过连绵的山丘，穿过村口成阴的香樟树，可以进入绿意盎然的墩岙村。漫步村中，能够看到飞鸟掠过水面，绿叶与红花相映成趣。水雾浓重时，山头若隐若现，静谧祥和。

人居环境提升后的村庄如同一个“美丽的花瓶”，容器中的绿水青山如何变成喂饱村民的钱袋子，成了墩岙村党支部书记鲍英钱当时持续思考的一个问题。

2003年，墩岙村推出干群说事模式，到2009年全面推行村民说事制度，即无论大事小事、难事易事，村里都按照流程集体商量、集体决定。“村民说事”制度两次入选乡村治理典型案例，入选中国基层领导力优秀案例。2017年，墩岙村通过说事会议，拉动乡贤返乡投资800万元建设精品民宿，通过“公司+农户”的运作模式，统一运营村里的民宿。2023年，墩岙村集体收入达到246万元，农民人均收入达6万元。

民宿改建之后

一群“市民邻居”从周边来

近年来，空青村空心化严重，大量宅基地闲置。为了盘活资源，2023年5月，空青村委会与文旅公司合作，将村内空居房屋改造为长租民宿。“总共改造了22户，已经有12户租客签约，4户入住。”空青村党委书记马道荣介绍。

漫步空青村，南方日报记者看到，村里率先启动的民宿白墙黑瓦，新中式风格彰显，青石铺地的庭院里，凉亭四翼张开。居住在空青村梁庄自然村民宿里的人，来自南京等周边城市，被村民称为“市民邻居”。

“空青村民宿项目前景很好，对南京周边地区的人很有吸引力。”空青村民宿项目负责人中恒文化旅游项目经理谢怀雷说，一是这里交通便利，距离南京、镇江等中心城市只有几十分钟的车程；二是房屋可以进行“点对点”定制式改造，很好地结合了城市人的功能性需求；三是村里生态环境非常好，沉浸式的田园生活成为城里人青睐的养老模式。

空青村的民宿项目由文旅公司出资改建，每年按房屋面积支付租金给村民，租赁期为20年。建成后再由其根据不同平方、不同个性化改造要求，一次性租给南京、镇江等周边城市的市民，期限同样为20年。协议到期后，房屋归还于村民。

长租民宿租赁时间长、投入大、租金高，一旦发生纠纷，如何保障各方权益？

“村民与公司、村民与租客，两两之间不发生直接联系，更多是由村委责任兜底。”马道荣解释称，租客与公司、公司与村委、村委与村民之间都有明确的协议约定。

村委也有义务保障好租客与公司的权益。例如按约定保障其租赁期间的使用权，做好水、电、气、停车位、充电桩、日常保洁等软硬件配套服务等。“假设村民中途反悔，要将房屋提前收回，也将要求村民按照协议进行赔偿，包括退还租金、承担房屋的改造装修费用等。”马道荣说。

相较于空青村的试水，墩岙村在宁波民宿圈已经颇有名气。南方日报记者穿过墩岙村村口大香樟树，越过波光粼粼的水上乐园，在墩岙村看到白墙黑瓦的民宿，不少配有卵石铺地的小院。

2018年，甬台温高速复线通车，“位置偏远”的墩岙村可达性提高，跨入“宁波一小时，象山半小时”交通圈。墩岙村所在的象山县，位于象山港和三门港之间，三面环海，两港相拥，海洋旅游资源丰富，空气质量优良率高，被称为“天然氧吧”。鲍英钱告诉记者，凭借优良的环境和高标准的民宿建设，墩岙村很快成为象山民宿产业中的后起之秀，近四年的民宿入住率为60%—70%，在全县排名较靠前。

不同于空青村将民宿长租，墩岙村的民宿主要面向旅客，客人一般只短暂居住几晚。鲍英钱认为，短期来看，长租的利润要相对低一些。目前，墩岙村的民宿已有21幢，民宿与电商逐渐形成墩岙村的两大产业。此外，墩岙村还有水产养殖、杨梅、桃形李等特色产品基地。

宅改推行之后

唤醒沉睡资产实现多赢局面

空青村、墩岙村等地民宿经济的发展，离不开当地农村宅基地改革的推行。

长期以来，在限制宅基地流转的政策下，有序、规范的市场难以形成，但“隐性流转”广泛存在，村集体、农户、投资者等多方权益难以得到保障。

2018年，中央首次提出，要探索宅基地的所有权、资格权、使用权“三权分置”，适度放活宅基地和农民房屋的使用权，意在重构流转市场，提振市场需求与信心。当年4月，象山县实施城乡资源要素“双向流动”工程，进一步推动资金、人才等资源要素向农村流动，出台《关于推动农村宅基地“三权分置”的实施意见》。

为激活农村沉睡的资产，象山县率先探索农村宅基地“三权分置”规范登记方法，在全国首次提出将宅基地使用权流转后的权利，登记为“宅基地使用经营权和房屋使用经营权”的思路。

一组公开数据可以窥见这一改革激发的活力：仅截至2018年9月，象山县就办理上述宅基地“三权分置”探索后的不动产权证34本，涉及乡村度假、高端民宿等项目12个、总投资超2亿元。

象山农村宅基地“三权分置”改革相关做法，也入选了中国改革开放40年地方改革创新案例。今年全国“两会”前夕，全国政协委员王丽萍受访时也表示，近10年来，宁波象山县通过拆除“一户多宅”、引导农村建房风貌、盘活利用闲置农房“三招式”，对农村宅基地存在的不同问题进行分类管理，有效激活了乡村资源。

南方日报记者在走访象山县石浦镇沙塘湾村时了解到，最开始，农村宅基地“三权分置”改革的推行受到阻碍。沙塘湾村党支部书记姚宏勇告诉记者，村民观念陈旧，对新事物的接受程度低，后经政府解释政策，村民对宅基地“三权分置”的接受程度才变高。沙塘湾村是象山县最早一批宅基地“三权分置”试点村，借力这一改革，沙塘湾村采用“统一流转、招商引资”方式将村民老屋的使用权统一租赁，对外招商，引来民宿产业。几年内，全村民宿总投资超7500万元，民宿经济年产值达2000万元。

在宅基地“三权分置”改革探索中，象山县明确集体经济组织为宅基地所有权人、集体经济组织成员为宅基地资格权人、农户和社会资本投资者均可成为宅基地和闲置农房使用权人。2018年4月24日，浙江首本农村宅基地“三权分置”不动产证在宁波象山鹤浦镇小百丈村颁发，宅基地出租房代表和民宿开发方从政府领导手中接过宅基地资格权人证和使用权人证，加上土地所有权方的小百丈村，“三权分置”清晰。

象山县农村宅基地“三权分置”改革有三条底线，即坚持“土地性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”。王丽萍受访时指出，在坚守宅基地制度改革“三条底线”的前提下，高效盘活利用闲置宅基地资源，促进城乡土地等要素双向流动，是推进城乡融合发展、深化新时代“千万工程”、拓宽“全域共富”的必由之路。

句容市空青村也坚持不改变宅基地集体所有的性质，实施过程充分考虑村民意愿。

“楼房就照楼房改，平房就照平房改，归还村民房屋时也能与原宅基上建筑地面积保持一致。”马道荣解释，简单来说就是村民将旧房屋租给村委，村委转租给文旅公司，文旅公司改造和装修后再转租给租客，整个过程只有房屋使用权发生了变化。“虽然是好事，但改不改不能硬性要求，还要看村民的意愿。”

“公司要支付每年每户1200元的服务费给村集体，雇用村民进行日常管理，施工改造过程中的用工也首先使用本村村民。”马道荣表示，发展民宿产业达成了多赢局面：村民实现了民房“免费更新”，村民和村集体增加了收入，文旅公司获得了效益，租客实现了田园养老，村容村貌得到进一步提升。

鲍英钱也认为，民宿的发展提高了墩岙村村集体收入，并带动了海塘养殖、特色农业发展，解决了一些村民的就业问题。未来，该村将继续做大民宿经济，增加民宿的数量。

文/张晋 朱红鲜

编辑/倪家宁