去化周期升至26个月，广州楼市去库存告急？会否全面松限？

时隔十年，楼市“去库存”再度开启。

4月30日中共中央政治局会议上，首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的要求。

同日，自然资源部印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，从做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接、合理控制新增商品住宅用地供应等方面提出明确要求。

至此，楼市去库存有了非常明确的政策导向。地产专家赵卓文坦言，“这将是全国性的、系统的、有组织的去库存行动。”无论北京、上海一线城市楼市政策局部优化，还是杭州、西安热点城市全面取消限购，都印证了下一阶段的政策主基调将是“去库存”。

事实上，作为率先放松限购的一线城市，广州已开启实质性去库存。当前广州的住宅库存量、去化周期又如何，是否在安全线内？会否全面松限？

现象

52个城市住宅去化周期超3年

整体来看，房地产市场仍处于调整过程中，各地新房和二手房都面临较大的库存去化压力。国家统计局数据显示，截至3月末，全国商品房库存已经达到74833万㎡，这一数字已经超过2015年71853万㎡的历史高位。

另据克而瑞统计的最新统计，按照城市商品住宅前12个月月均成交量测算，截至2024年4月末，全国128个城市商品住宅狭义库存去化周期超过36个月的城市共有52个，占比达到了四成，多为三、四线城市。

按照自然资源部的最新要求，这些城市或将需要暂停新建商品住宅用地的供应，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。

政治局会议后，热点城市楼市政策密集松绑。5月9日，杭州全面取消住房限购引发市场高度关注。同日，西安也跟进全面取消限购政策。至此，全国重点城市中，仅北京、上海、广州、深圳、三亚、海口等地仍未全面取消限购。

除了取消限购，以旧换新、深化房地联动机制、加强住房信贷支持等等，为消化存量房产还会有更多组合拳推出，助力房地产市场加快去库存步伐。

“随着各类政策的持续优化，政策面的更为宽松正逐渐形成”，易居研究院研究总监严跃进分析认为，“5月份是全面全力全方位去库存的关键月”。

北上广深：库存压力显著增大

横向对比一线城市，今年一手住宅库存量急剧攀升的，当属上海。

据中指院统计，截至今年4月底，上海一手住宅可售套数68860套，可售面积827.5万㎡，去化周期15个月；然而去年同期，全市可售套数47990套，可售面积585万㎡，去化周期仅需6个月。

北京，截至今年4月底，全市一手住宅可售套数75615套，可售面积984.5万㎡，去化周期26个月；然而去年同期，可售套数85106套，可售面积1117.6万㎡，去化周期21个月。

深圳，截至今年4月底，全市一手住宅可售套数73169套，可售面积736万㎡，去化周期27个月；对比去年同期，可售套数63271套，可售面积635万㎡，去化周期21个月。

广州，截至今年4月底，全市一手住宅可售套数117643套，可售面积1304.8万㎡，去化周期26个月；然而去年同期，可售套数109639套，可售面积1221.9万㎡，去化周期17个月。

（数据来源：中指院）

可以发现，与去年同期相比，四大一线城市库存压力都显著增大。为了加速去库存，北广深松绑限购的动作，都聚焦在郊区。

如北京，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭或者成年单身人士，在五环外新购一套住房。据中原地产研究院统计数据，目前北京大约80%的新建商品房成交集中在五环外，而且五环外新增供应和可售库存占比也在80%左右。因此，该政策将对北京新建商品房销售带来更大的利好。

深圳，非深圳本市户籍群体在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区等7个区范围内购买住房，其个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年降为1年。本地户籍有两个及以上未成年子女，可在上述区域加购一套。

广州，去年率先放开黄埔、番禺等区域限购。今年再度加码，放开120㎡以上住房限购。

至于大家翘首以盼的上海新政，虽然迟迟未出台，但市场对于上海五个新城（即青浦新城、奉贤新城、南汇新城、嘉定新城、松江新城）放松限购的呼声较高。

“在新的形势下，不管是供求关系、房地产前景和房价预期，还是买房行为，都发生了重大变化，这不是周期性的变化，而是趋势性的变化”，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“因此过去长期过热时期，以紧缩、需求端抑制为特征的调控政策，都不再适用了，都要退出了。”

三年前，广州一手住宅去化只需半年

如果扒开时间轴，四年来广州一手住宅的库存量，伴随市场深度调整而不断走高。

从广州中原研究发展部数据可见，三年前，截至2021年4月底，广州一手住宅供不应求，平均去化周期仅为6.6个月。这也意味着，在三年前楼市成交峰值期，广州要卖掉彼时的全部一手住宅库存量，仅需要半年而己。

彼时全市去化周期最长的白云区，其一手住宅库存量是83.13万㎡，去化周期11.9个月；从化区则以库存量68.64万㎡，去化周期11.5个月紧随其后，位居第二。当年最火的黄埔区，其去化周期全市最快，只需要2.7个月。

但也正是在那一年4月，广州出台的楼市限制性政策也达到峰值。2021年4月，广州在大约半个月的时间里两次出台调控政策，从人才购房社保要求、人才房3年限售、热点9区增值税“2变5”等多维度稳楼市，从而达到打击楼市投机者的目的。

此后，伴随国内经济形势变化，房地产市场深度调整，广州一手住宅去化渐渐放缓，2024年库存量再度逼近新高。中指院的数据亦印证这一情况，不过各区域的库存量存在明显分化。

截至2024年4月，可售套数和可售面积最多的区分别是增城、番禺、花都，此外南沙、白云、荔湾可售套数也都超过1万套，可售面积均超100万㎡。

如果以去化周期来看，去化周期最长的为越秀，虽然可售套数仅超800套，但是去化周期预计63个月；天河、增城、从化三区去化周期超过30个月；荔湾、白云、花都、南沙去化周期超过25个月，全市去化周期较短的为海珠、黄埔、番禺。

如果对比去年同期，广州11区的去化周期均明显拉长。比如今年大热的天河区，去化周期由去年同期的25个月升至34个月；海珠区由11个月升至19个月；番禺区由22个月升至24个月。

对于广州一手住宅的库存情况，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，从绝对的库存总量来看，广州当前的量不算太大，但由于当前商品房去化速度较慢，导致去化周期处于历史较高水平。

（数据来源：中指院）

市场

“五一”楼市不再“黄金”

广州加速去库存的另一个表征，即一手住宅供应的缩量。据中指院统计，今年1-4月全市新增供应降至13582套，供应面积降至157万㎡；对比去年同期，全年新增供应高达28728套，供应面积高达315万㎡，近两年的供应规模不可同日而语。

刚刚过去的“五一”，各大房企也纷纷感叹，五一不再是房地产的黄金周。相比较往年，今年广州最大的特点就是：以价换量，加速去库存。

据合富辉煌、广州中原研究发展部等机构数据统计，今年五一开盘/加推项目相应减少至22个，同比下降12%，新开盘的项目仅有3个，总计一手住宅实际开盘/加推约2106套，较去年同期下降13%。

究其原因，一手住宅加推量的下降，一是除了五一提前开跑的海珠保利燕语堂悦、番禺保利滨江和著，海珠的珠江·金瑶台五一开盘，其他全新盘“抢跑”或“延后”。 二是2022年、2023年商住地整体供应面积不断压缩，导致广州新房供应体量明显出现下滑迹象，全新盘入市体量亦随之减少。

总体来看，今年五一假期广州58%的推货量集中在中心五区，近郊和远郊项目加推较少。比如，增城过去是五一假期的推货主力军，在2021年时推货1658套，今年仅320多套。主因也是增城近两年来新增供地少，新上市项目少，增城优质货源买少见少。

以价换量的主旋律下，五一期间广州楼市成交亮点主要是三类项目： 一是总价400万-800万元的优质刚改型项目，如保利燕语堂悦、珠江金瑶台、珠江花城、万汇天地朗庭等； 二是总价千万元以上的优质资源型项目，如中海大境、越秀·观樾、越秀天河和樾府等； 三是折扣很到位的郊区项目，如保利水木芳华、越秀星寰、时代天韵等。

不过，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓也表示，“根据克而瑞对全市60个主要热点项目的监控，五一当周的访客量有9000余组，比3月、4月的周均五六千组高很多，说明广州之前出台的利好政策还是有效果的。当前购房者比较慢热，市场需要靠各种手段去持续调动，才能有效激活需求。”

新世界凯粤湾五一现场

观察

广州热点区域现状如何？

●天河区

在售/待售项目超过20个

2023年天河区接连卖出9宗地，成交建面103.77万㎡，是全市唯一宅地成交规模超百万平方米的区域，同比大增98%。这些地块项目目前都是在售和待售的状态，市场竞争激烈。

据合富辉煌、广州中原等机构不完全统计，截至今年4月，天河区可售套数超8000套，在售/待售项目超过20个，且多以高端改善产品为主。由于3月和4月大量推新，5月大部分项目以顺销为主。五一期间，天河各项目普遍以“升级全民和渠道带访奖励引流”，成交集中在10-20套，较4月周均升100%-150%。

值得关注的是，今年天河区卖地也遇阻。近期，世界大观第四宗涉宅地（天河区大观路以东、奥体路以北AT1003008地块）因故终止出让。在此前，天河区金融城东区AT091415地块、天河区金融城东区AT091410地块也因故终止出让。

●荔湾区

在售/待售项目超30个

因高端商业、文化出圈的荔湾区，近年来楼市表现也非常不错。数据显示，2023年荔湾一手住宅成交均价超6万，是全市仅有的三个价格上涨的区域之一。更为重要的是，荔湾是中心区内上车门槛最友好、选择最多的区域。

据合富辉煌、广州中原等机构不完全统计，截至今年4月，荔湾可售住宅套数超12000套，在售/待售项目超30个。既有沿江一带的江景豪宅，如白鹅潭悦府、滨江上都、广州幸福湾等盘，又有以花地湾、西塱、滘口、广钢等板块为代表的刚需、刚改产品，纷纷疯狂卷配套来吸引客流。如万汇天地朗庭、中海浣花里、新世界凯粤湾等。

今年五一来看，荔湾以稳价顺销为主。房企普遍延续4月以来的促销措施，以特价单位/一口价任选/额外折扣叠加成交送家电的方式为主，优惠幅度与4月相当。

●黄埔区

停止宅地供应，新房进入存量竞争周期

2024年黄埔停止宅地供应，新房进入存量竞争周期。去库存是黄埔楼市未来一两年的基本盘。据不完全统计，截至今年4月，黄埔可售住宅套数超8000套，远不及白云、番禺、荔湾、南沙动辄超万套的海量供应。

据合富辉煌、广州中原等机构不完全统计，“五一”期间（4.29-5.05）黄埔仅保利翔龙天汇1盘小量推新，其余各项目均持续余货为主。约7成项目以延续3月份以来的营销动作为主，总体表现平淡。其中，总价300万以下+教育优势的项目最受关注，如时代天韵（优惠10%以上）、保利锦上（明确优质学位）、黄埔新城（低总价）成交位居前列。

值得关注的是，今年五一也是黄埔楼市近年来供货最少的一次，整体可售货量也从去年同期超11000套降至8000余套。不过今年以来，黄埔火力全开推动城中村改造项目快批快建快安置，黄埔供应未来仍然可期。

●海珠区

一手住宅成交均价最贵区域

千万级豪宅市场，海珠碾压天河。据中指院数据显示，2023年广州共成交了4675套总价千万豪宅（含住宅），其中海珠以1497套的成绩赶超天河。

据合富辉煌、广州中原等机构不完全统计，作为广州中心当前一手住宅成交均价最贵的区域，海珠区在今年前4月成交的670多套房中，平均房价达到91136元/㎡，而天河区、越秀区的均价比其便宜1万元/㎡，分别是81392元/㎡、80267元/㎡。

目前，海珠东部如琶洲南TOD、琶洲樾、广州地铁·珑璟台、中海大境等，西部以江湾和樾、天悦江湾、映澜台为代表的江景盘。在今年3月份，海珠全新大盘中海大境热销。根据监测，在4月份项目录得77宗网签，其主要客户为中大、鹭江、赤岗一带的置换客户等。此外，全新楼盘保利燕语堂悦五一开盘，价格5.5万元/平方米起，比此前的预估价低3000元/平方米。

●番禺区

去年放开限购后，楼市热度高居不下

自去年放开限购后，番禺楼市热度高居不下，比如番禺长隆万博、广州南站、大学城等板块，通勤方便、配套成熟、房价适中、可以说是为刚需和刚改量身定做。

截至今年4月，该区一手住宅库存建面195万㎡，库存量仅次于增城（237万㎡）。不过，自从该区于去年放开限购以后，其楼市成交一直保持不错，所以当前去化周期大约需要24个月。

在今年4月，广州热销TOP10楼盘中，番禺区有广州亚运城、越秀大学星汇锦城、华润长隆悦府上榜。值得关注的是，作为全市最重磅的“巨无霸”旧改项目，里仁洞旧改“越秀·万博城”在五一前亮相。该项目的建设总量接近400万㎡，规模相当于5个猎德村，预计对番禺楼市供应产生重要影响。

专家声音

以“大招”筑政策底之时

便是市场回暖复苏之日

广东省房地产行业协会会长王韶认为， 国内房地产市场自2021年下半年开始供需双弱，与香港如出一辙，但香港全面“撤辣”极大地激活了香港房产交易。房地产去库存必须有更多更切实有效的“大招”改变市场预期。

一是购房退税，刺激改善需求入市。允许居民家庭在一定时间内（一般两年）将现住房卖掉，然后用该款项再买一套自住商品住房即可享受个人所得税优惠。优惠额度视新购住房金额和现住房转让金额的比例而定，全部退还或按比例退还已缴个人所得税。此外，鼓励企业和机构积极购买办公楼或商业营业用房，建议同样给予企业所得税减免等优惠。 二是鼓励以旧换新及政府回购，完善住房供应体系。一方面，建议政府主管部门根据保障房建设周期和任务需要，出资购买部分符合条件的新建商品住房或有换房意愿的存量房源，转为保障性住房（人才房），以此作为调节市场供求关系的宏观政策工具和制度性安排。另一方面，建议由政府联合金融机构组成住房银行，帮助有卖旧买新需求的购房者将旧房“存”起来并按评估值获取相应额度房票，凭房票在一定时期购买新房。 三是稳定市场主体，明确责任边界，“白名单”应放尽放早放；四是全面统筹开发用地供应，避免库存矛盾加剧。

王韶建议，房地产去库存亟须一揽子政策形成“组合拳”，从供应端和需求端发力，“快狠准尽”而不再是“挤牙膏”，以“大招”筑政策底之时便是市场回暖复苏之日。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，如何去库存，当前急需做好三件事。

一是减少土地供应，促使市场供需平衡。尽管目前商品住宅去化周期超36个月的城市数量并不多，但“未达标”的城市，也应主动降低卖地规模。土地供应少了，房地产市场的预期就会发生改变。 二是推进“以旧换新”，促进一、二手房市场联动。从2024年开始，未来几年房地产市场的主要动力，将来自改善型需求。促进一、二手联动，让居民提高“以旧换新”的积极性，地方城市政府可以在政策上进一步鼓励。降低二手房交易税费，将非常有效。中心城市完全放开限售等措施，也非常有必要。 三是，增加居民收入，切实降低购房负担。收入预期增加，是一项系统工作，并非短期政策刺激就能实现。2024年现实的做法是：千方百计降低购房者负担。从房贷利率、首付比例，到购房抵扣个人所得税等等，在政策上还有操作空间。

广东省政协常委、广州新城市投资控股集团联合创始人曹志伟建议马上全面放开住房限购限价，“建议广东省内各市适时取消限购限价政策，尤其是一线城市，全面放开房地产市场自由交易，让商品房回归到市场自我调节运作，促进市场交易流动”。

采写：南都·湾财社记者 王艳玲 邱永芬