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深中通道重构湾区土地价值，马鞍岛的未来价格体系，将变成沙井、光明；

湾区城市群发展逻辑改变，“搬到”深圳核心区旁的马鞍岛，成为具有爆发性的湾区内环；

前海规划的工作与居住人口之间存在巨大缺口，深中通道开通后，前海增长核心会向马鞍岛方向集合。

2022年6月，离深中通道通车已不足560天，珠江两岸的历史性跨越更近了。

回望过去，区域发展如大江奔腾山涧飞流，势能总是从高向低流动，深中联动的根本逻辑便在于此。

过去40年间，从罗湖到前海，深圳城市发展一路向西。这既是历史的选择，也是深圳在高速发展中，不断突破土地、资源、人口、环境等限制做出的主动选择。来到湾区时代的大前海，深圳正在跨过伶仃洋，踏上珠江口西岸的土地......

跨过五桂山脉，中山也在从江河迈向海洋。翠亨新区的全力建设，犹如张开的双臂，象征着中山对珠江口的拥抱。

沿着那条海上蛟龙向对岸望去，那里是全球最大的会展中心、客流量排全国前三的宝安国际机场、全球四大港口之一的深圳港、深圳全力建设的未来城市中心......

大势浩浩荡荡，不可阻挡。

在深中双城的汇聚点，将上演土地价值的重构。前海和马鞍岛，正在成为“湾区内环”！

就在这个关键时刻，由万科和深业联合打造的建面约155万㎡滨海超级综合体——湾中新城正从马鞍岛震撼登场，有望成为湾区西岸的地标，与对岸前海天际线遥相呼应......

珠江东岸的经济密度，远远高于珠江西岸。

珠江东岸的深圳+东莞+香港，以10%的土地面积，创造的GDP（6.14万亿）占到了整个大湾区(11.51万亿）的53.3%。

这是巨大的势能差！

单拿深圳来看，2020年GDP（27670.24亿元）比大湾区西岸中山+珠海+佛山+江门+澳门五座城市的总和（22197亿元）还要多！

而这五座城市的面积总和（16897.47平方公里），则是深圳面积（2000平方公里）的8.5倍！

丨深圳城市景观 来源：摄图网

这就意味着，珠江东岸的经济密度极高，有着往周边外溢的强大动力。

对比之下，珠江口西岸的广阔土地，就成了深圳外溢的绝佳空间。

深中通道的开通，正好成为湾区“泄洪口”，将珠江东岸巨大的能量彻底释放到西岸！

在产业、资金、人口转移的过程中，深中通道将起到“虫洞”的作用，改变珠江西岸土地价值衡量标准。

这是新一轮土地价值重构！

以前中山的影子地价要看珠海脸色，接下来中山的影子地价就会直接和前海进行联系对比。

特别是马鞍岛的影子地价，直接变成了沙井或光明，这里面有很大的投资机会。

城市群的发展逻辑，和以往单个城市发展的逻辑不同。

大湾区正在打破行政上的藩篱，拆墙融合，交通上互通有无，产业紧密融合。

香港北部都会区，谋求深港加强合作。

包括香港元朗区和北区两个地方行政区在内的北部都会区，都是与深圳交界的地方，侧重科技产业，要与深圳联手打造成与维港都会区并肩的都会区。喊了二十多年的深港合作，终于迎来突破性进展！

横琴合作区，珠澳在突破性融合。

横琴粤澳深度合作区的建设，代表着澳门与珠海共同开发横琴的合作，开启了突飞猛进的新节奏。澳门这座微型经济体，有了更广阔的发展空间，珠海横琴的开发，也将上演“第二个澳门”的奇迹......

前海、翠亨新区联动发展打造湾区内环，更是充满想象力!

去年，深圳发改委官网发布了一则重磅公告，前海、中山翠亨、东莞滨海湾将要联动开发建设。这三个重量级新区，分别代表着深圳、中山、东莞在大湾区时代的发展方向，也代表着这三座城市的未来。

丨来源：深圳政府在线

特别是对于东西两岸来说，两大重量级新区在珠江口正式融合了，这里有很大的想象空间。

大桥东岸，深圳发改委率先抛出橄榄枝；大桥西岸，中山发改局也迅速隔岸呼应，发出中山与深圳一体化深度融合发展的声音；广东省层面也支持认可，广东省2022年政府工作报告提出，深化珠江口东西两岸协同发展，促进东岸创新要素和产业资源向西岸延伸布局......

这其中爆发性最强的，是直接与深圳城市中心前海相连的马鞍岛。

丨深圳前海夜景 | 来源：摄图网

深中通道的开通，加上前海和翠亨新区的联动，相当于把马鞍岛直接“搬到”了深圳核心区旁边，对土地价值提升是飞跃性的！

珠江两岸，两大新区的梦幻联动，由前海和翠亨新区共同构成的“湾区内环”出现了......

深中通道开通后，前海增长核心会向珠江西岸的马鞍岛、翠亨方向集合。

一方面，深圳土地稀缺、价格高，企业有非常强的外迁冲动，马鞍岛布局的产业很多是深圳转移的。

深圳两会刚刚结束，政府工作报告中正式宣布，2021年深圳GDP总量首次突破3万亿大关，规上工业总产值连续3年位居全国城市首位！

其中，深圳国高企业数量在多年稳居全国第二的基础上继续增加，正式突破2万家。目前，深圳平均每平方公里约有10家国家高新技术企业，在四大一线城市中排名第一！

丨来源：南方+

然而，近些年深圳企业外迁的趋势也比较明显，一是地不够用，二是地太贵。

这种经济密度高的特点，尤其以前海为甚。在全球金融集聚区中，今年前海每15平方公里将产生注册企业增加值100亿元以上，提前进入了与伦敦同等级的全球经济密度“高产田”第一阵营。

前海的最大承载空间宝安区，国高企业的密度是深圳平均水平的1.6倍，约397平方公里土地上，平均每平方公里有16.3家国家高新技术企业！

通过深中通道，深圳经济密度极高的前海，便瞬间有了广阔的发展腹地。已经有很多深圳企业进驻马鞍岛，其中很多都是深圳高端产业。

比如，康方医疗科技园等生物医疗产业，哈工大机器人研究院等高科技产业，华润燃气大湾区总部、保利长大湾区总部、名创优品亚太国际总部等总部企业，都已纷纷抢滩马鞍岛。

丨来源：中山房叔

另一方面，前海居住矛盾明显，也是增长核心向西岸转移的推动力。

前海核心区规划了65万工作人口，但是仅规划了15万居住人口，有着高达40万的居住缺口！另外，再加上扩容后前海，宝安中心区的40万人，腾讯科技岛大约是10万人，国际会展城大约36.8万的就业人口......

很遗憾的是，这大约150万的前海精英，大部分都是全球金融科技高端人士，很大一部分将不得不把居住范围向外转移。

处于30分钟通勤圈内，位于珠江东岸、与前海一桥之隔的马鞍岛，将成为未来最重要的居住地之一，其价值甚至要超过深圳龙岗、坪山！

区位优势独特的马鞍岛，投资增长迅猛。

最新数据，2021年翠亨新区GDP增长率到了16.8%，固定资产投资同比增长47.5%，达430亿元的总投资体量在中山排名第一！

就在3月28日，翠亨新区科技金融新城、科学城、客运港码头三大片区市政配套路网工程正式动工，涉及道路超过40条，总投资预计超过70亿元。

丨来源：南方+

据了解，2022年，翠亨新区计划动工和续建项目88个，投资总额超1300亿元，其中共有32个项目纳入市重点项目，年度投资额过103亿元。

可见，翠亨新区成为中山新的增长极，马鞍岛也已经成为湾区西岸引人注目的投资高地！

在今年建设的一众项目中，码头片区综合体项目无疑是最引人瞩目的，该项目占地1003亩，由深圳国企深业集团与万科集团携手建设，计划投资270亿元。

这个巨无霸地块，是去年6月份万科与深业联合拿下的，81.91亿的成交总价为中山最高，有望成为中山乃至整个湾区西岸的地标，与前海天际线遥相呼应!

马鞍岛的建设投资发展如此迅速，与万科、深业这种具有战略眼光的品牌开发商抢先进驻是离不开的。

除了产业、居住、交通等方面的投资规划，对标前海的高端教育、医疗、酒店、会议中心、体育休闲、公园绿地、人才住房等公共服务配套，也在快速完善。

丨翠亨新区翠湖公园

教育配套方面，规划有中山纪念小学、西湾外国语学校等40所学校；商业配套方面，规划有欢乐水岸、购物公园、滨海酒店、滨水休闲商业街等6大商业；医疗配套方面，规划有2所三甲医院、1座湾区国际医疗城等7大医疗机构......

丨来源：中山房叔

马鞍岛正在崛起为湾区居住高地！

珠江口两岸，城市竞合格局正在重塑；伶仃洋向西，一个国际化创新型滨海新城正在崛起......

作为建面约155万㎡滨海超级综合体，同时也是很多人期待的地标项目，万科深业·湾中新城终于要来了！

丨湾中新城综合体效果图

湾中新城的位置优势非常明显，是岛上唯一对望前海的滨海项目，享受极致稀缺的湾区海岸线。

在这里居住的深圳人，可以望着前海的方向，看着来自深圳方向的日出，开启通勤前海的一天。

丨对望前海实景图

作为建面约155万㎡超级综合体，湾中新城配套规划非常完善。

项目占地约1003亩，业态非常丰富，规划中的配套包括含住宅、高层办公、独栋办公、学校、地标塔楼办公、五星级酒店、岭南风情商业水街等多样化业态，生活便利自不用多说。

除了触手可及的商业配套规划，项目还规划有知名小学、客运港、会展中心等公共配套，这简直就是一座设施齐全的大城！

就拿规划中的会展中心来说，建筑面积约14.8万㎡，集展览、会议等功能为一体，可为项目带来巨大人流量，可以对标福田的会展中心。

再加上市民中心的规划，简直就是一个小型的福田CBD！

更值得注意的是，这里还是整个马鞍岛的超级交通枢纽。

除了深中通道，还规划有中山客运码头、广珠澳高铁、地铁18号线（规划中）等汇聚于此，简直就是前海综合枢纽与蛇口邮轮母港的综合体！

这些规划将大大提高片区价值！

据了解，湾中新城首开住宅为建面约79-119㎡海/河景3-4房住宅，户型方正，选择面广，为不同人士打造了多种面积段产品。

其中包括79㎡3房2卫，89㎡3房2卫这种刚需产品，满足购房者的上车需求；也包括99㎡4房2卫，119㎡4房2卫这种改善型产品，让三代同堂一步到位。

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