土地财政将翻开新的一页，别急着把房产从篮子里拿掉

告别积攒的五天假期，打工人们扭头扎进了连续六天的工作日，而高层们也没闲着。
比如，假期前夕，高层官宣对楼市全新定调；假期前后，北京、深圳、天津、成都、杭州、西安等多城接连送上各种版本的不限购政策等等。
这还不止，自然资源部也放大招，宣布：
1.商品住宅去化周期＞36个月的城市，暂停新增用地出让！
2.商品住宅去化周期＞18个月，≤36个月的城市，盘活多少，供应多少。
往往字越少事越大，越重大的决策，发布的时间点越休闲。
可以说，至此，国家终于痛定思痛，刀刃向内，决心摆脱自上世纪九十年代以来对土地财政的依赖。

01
虽然目前政策力度一次比一次大，但影响却越来越弱，新政效应持续的时间也越来越短。
数据显示，近一年多时间里，全国各地发布放松限购政策超过80次，目前除了北上广深四个一线城市外，仅剩海南和天津还保留部分限购政策。
但不限购带来的新需求呢？虹吸效应呢？
基本上没听见个响，参考广州。
我随手查了一下广州全市的库存去化周期，不多不少，20+月。具体到区，如增城、南沙等，去化周期更高。
作为一线城市的广州尚且如此，其他的城市可想而知。
那为什么恰恰是在这个时间节点，要叫停一直高度依赖的卖地？
表面的原因是市场倒逼。
很简单，新房的供应销售正在陷入死循环。
在新的市场环境下，一边是新房推新互相倾轧，甚至获得了类似“容积率新规”这种变相提高得房率的不对等助攻。
另一边却是，源源不断更新、更好，甚至价格更有竞争力的新房挤压二手房空间。二手小业主买房不涨、卖房倒亏，还面临旧房无法出手的局面。
市场上，新房的绝对性价比越高，就越锁死了二手房的流通，进而影响到改善、置换买家买新。
最终导致的结果，即使政府推出的都是中心城区的靓地，也不能避免最终由国企兜底埋单，甚至流拍的命运（最新案例包括广州金融城和世界大观四期地）……
有时候，真的不是现在拿出来的地块自身魅力不足。甚至可以说，现在拿出来的地块可能是压箱底的好货，或者新调规而来的中心城区靓地。
但无奈，市场的买家经过一轮又一轮的重组，基数变小了，而选择（新房+库存）却越来越多，导致供求失衡。

02
今年初，当广州祭出房票大招（其实也是去库存的一种做法），隔壁的香港则是叫停一季度卖地，再配套后面的“撤辣”政策，随后楼市大涨。
本次自然资源部叫停卖地的深层逻辑，则是改革势在必行。
现在各地财政对于卖地的依赖，始于1994年分税制改革。简单讲就是收入上缴中央比例提高，有利于中央集中力量办大事。
但地方财政的支出没有减少，随后，各地的土地招、拍、挂陆续登场，并伴随着经济、城镇化和楼市的不断发展，延续至今。

如今，大环境欠奉，楼市下行，地方政府卖地收入也持续减少。2023年全国卖地收入5.8万亿元，跌破6万亿大关，同比下降13.2%。
大家都知道必须改变对土地财政的依赖，只是喊停容易，财政的出口何在？
其实，现在这波改革的大幕已经徐徐拉开，正分步推进。
有条件叫停卖地，是第二步，相信后面还有第三步。
而第一步，在节前已经铺陈开来。
4月23日，《人民日报》文章提到，“完善基础货币投放和货币供应调控机制，支持在央行公开市场操作中逐步增加国债买卖，充实货币政策工具箱。”
该文的作者就是财政部（文章署名：财政部党组理论学习中心组）。翻译成大白话就是：央行可以在二级市场买国债→央行可以印钞买国债充实财政。
要知道，在此之前，《人民银行法》第二十九条有明确规定，中国人民银行不得对政府财政透支，不得直接认购、包销国债和其他政府债券。
但从二级市场购买国债，有了风险隔离层，会被准许。
当央行可以将衍生出来的货币通过二级市场买入国债，也就等于化解了地产下行之后，过度依赖土地财政这一紧箍咒。
这就是应对过于依赖土地财政出台的配套政策和后手。央行买国债被准许后，可以首先让财政得到流动性充盈，再去传导带动社会上的其他经济活动。
这么说吧，将其称之为楼市下行后，化解土地财政依赖，充实地方财政的历史新举措，一点也不为过。
03
对土地财政的依赖影响着我们每一个人。未来的政策动向，也将深度绑定你、我、他。
高铁飞涨的票价、重庆市民的燃气表、河南事业编人员的饭碗等等，这些都是最近热度爆表的事件。
除此之外，还有地产圈内的巨雷，模范生万科的“万万没想到”、平安信托产品延期等等。
上述这些事件，看似不相干，内里却都跟楼市不振、卖地不畅，财政收入减少不无关系。
在这样的大背景下，我们普通人要怎么做才能更好？

需要指出的是，自从上世纪80年代改革开放以来，我们总体上经历的都是经济一路狂飙。
像目前这种后口罩时代是没有经历过的，对待社会经济活动的经验也不如其大国丰富。因此不可能在当今的地球村中独善其身，也会借鉴一些他国家的经验。
现在起码有两点是可以确定的：未来贵金属黄金和优质资产会有支撑和利好。
比如，最近，你们有打算去岛国旅游，或者抄底买LV、PS5吗？
小日子那边，日元对美元汇率一度跌破155日元大关，创34年来历史新低，就是最近两天的事。
而漂亮国那边则表示，预期国内的通胀仍在可控范围，仍不会考虑降息。
于是，为了让钱不会不断贬值，聪明人就会利用其他手段对冲。
这也是日本股市最近几年势头强劲、东京房价连续3年上涨的主要因素之一。
不管你愿不愿意相信，其实在全世界的几大经济体中，都是需要房地产这一夜壶存在的。
也就是说，在现在大多数人都已经把减持国内房产当成共识的当下，又有了这么一个契机让你重新审视一下自己的资产配置。
卖房因人而异，别只急着将房产从篮子中拿掉。
对，这里说的就是普通人。在楼市在2009-2017、2019-2020、2021-2022这几个周期狂飙后，不少早期上车的人不止持有一套房产。
具体的建议是：
尽快处理掉手头楼龄久远的物业；
ps：这里先埋个伏笔，后续会专门写一篇“如何更好、更快把房子卖掉”（说点我自己的亲身经历）

根据自己的实际情况置换房产；
向上置换（年轻，处于事业上升期），或向下置换（中年，事业不确定性增加）都可以；
尽可能持有一线城市核心区一至两套物业；
因为，在未来的日子里，高低必须有固定资产来抵抗大水洪流的。现在也有更任性的做法，清空房产，手持现金租房住。我认为，这种只适合一类人，参考蔡澜。
另外，建议适当配置几款越来越大众化的保金（寿险、重疾、年金险等）；
虽然灵活度、可变现度并不高，但在房产置业不香之后，也被越来越多的人重视。没办法，谁叫现在的年轻人把“社保缴满15年是否就可以不缴了”这种话题也关心上热搜了呢。
还有就是贵金属，也就是黄金。
这其实更专业，想大量持有的话，需要具备一定的金融知识。君不见，一边是中国大妈买爆黄金，一边却是某国黄金这种真·金字招牌都卷款走路了吗？
别的，普通人比较难操作的美股、港股等，以及还没提及的大A等等，就先忽略吧~