2024中国不动产ESG发展白皮书

摘要

4月19日，港交所完成了迄今为止历时最长的《ESG报告指引》修订。本次修订的核心是要求港股上市公司根据ISSB气候准则披露气候相关信息，预示着港股开启新的ESG监管时代。此前，在中国证监会的指导下，上海、深圳和北京三大证券交易所于4月12日正式发布《上市公司可持续发展报告指引（试行）》，引导和规范上市公司发布《可持续发展报告》。

A股和港股“两大指引”的出台，标志着国内ESG发展进入新的阶段，同时也为国内企业提出了新的标准和要求。而房地产作为我国支柱行业之一，相关企业和投资者也愈发重视ESG信息的规范性披露，及可持续发展理念的践行。整个行业则是在规模下行的周期性转型中，通过ESG建设加快形成企业新质力和行业新动能，实现房地产行业的高质量发展。

据风财讯智库数据统计显示，截至2024年4月30日，200家品牌房企中，ESG报告的披露率为74.87%，和去年同期相比基本持平。其中A股披露率为61.76%，港股披露率高于A股，为81.40%，相比去年的96%有约14个点的回落，主要是由于2023年多家港股房企退市、停牌以及业务受阻无法按期披露。从企业类型来看，房地产开发企业的披露率为70.70%，物管企业的披露率为87.50%，远高于开发企业。

E-环境方面

在“双碳”目标和绿色建筑相关政策的刺激下，房地产企业将可持续发展策略融入到业务运营中，积极践行绿色建筑设计理念和加大低碳前沿技术投入，从节能建筑设计、绿色建材使用、减少废弃物策略等方面多措施促进绿色经济建设，致力于降低能耗、减少碳排放，打造更环保、节能的建筑环境，推动行业高质量发展。同时，随着国内外融资环境的变化，绿色债券的理念更加深入人心，绿色债券已经成为房地产企业融资的重要工具。

S-社会方面

除追求利润最大化外，企业对整体社会尤其是其他利益相关者权益也要承担起保障责任。购房者是房地产行业规模最大的利益相关者，如何按时、高质量地 “保交楼”，维护购房者的权益，成为房地产企业承担社会责任的重中之重；同时，房企还响应国家号召，积极参与城市更新、保障房建设和老旧小区改造工作，满足社会不同群体需求，提高住户、租户居住质量，持续赋能城市生长。

G-治理方面

公司治理是企业可持续发展的基础和保障。房地产企业在不断完善其公司治理体系的过程中，正在逐步加大治理制度完善、公司架构优化等方面的关注与投入力度。此外，房企对内部经营的风险把控及企业文化建设也展现出前所未有的重视，确保企业在追求业绩增长的同时，始终保持稳健、可持续的发展态势。

01-房地产开发行业ESG发展研究

1、环境方面

随着“双碳”目标的提出和ESG在国内认知度的提升，传统的房地产开发行业面临严峻挑战，同时也从ESG的落地和披露中获得了新的发展动力。各大房企积极发力绿色建筑、绿色金融等领域，通过绿色技术和智能化手段降低资源能耗和碳排放，加强废弃物资源化利用，提高企业运营效能。房地产开发行业进入绿色发展的新阶段。

（1）政策加持 绿色建筑迎来新机遇

近年来，国家各大部门及各城市陆续出台了支持绿色建筑发展的政策和指导意见，纷纷聚焦建筑全寿命期内的资源节约和环境保护问题。为了支持绿色建筑的落地，北京公开征求意见，从消费侧给予政策加码，即购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或超低能耗建筑，住房公积金最高贷款额度可上浮，最高可上浮40万元。

在各种激励政策的加持下，我国绿色建筑正迎来新的发展机遇，建设高品质的绿色住宅已然成为房地产行业转型的重要出路。截至2023年底，万科所有新建项目100%达到国家绿色建筑评价标准，新增满足绿色建筑评价标准的面积1963.66万平方米；招商蛇口新增绿色建筑认证项目55个，新增绿色建筑认证项目总建筑面积达到539.53万平方米；建发房产从2011年开始成立建筑节能部，研究和发展绿色建筑，并积极推广装配式建筑，通过制定《装配式流程指引》等技术标准，对项目的前期设计、流程规范、施工管控三个阶段的装配式技术运用进行指导，以实现施工效率提升和环境保护。2023年建发房产131个在建项目采用了装配式建筑技术，占所有在建项目超66%，预制率最高达50%。

表：部分房企绿色建筑建设情况

（2）绿色金融助力房企可持续发展

绿色金融如今既是企业获得资本市场认可的钥匙，也是企业融资渠道的有效补充。它不仅能为房企降低融资成本，推动绿色建筑和可持续发展项目的落地实施，还能在享受优惠政策、增强信用评级的基础上获得高额融资。

据商道融绿发布的《绿色债券市场2023年报》数据显示，2023年全年，境内新上市绿色债券481只，从数量占比上看，租赁和商务服务业占比为12.27%，建筑业占比为10.40% ，房地产业占比为3.95%，三者在发行规模上分别为651.19亿元、380.93亿元和292.98亿元，累计占整体绿债规模的15.78%。

2023年7月，太古地产首次公开发行人民币绿色债券，成为首家公开发行人民币绿色债券的香港企业，其年内订立了总值港币72亿元与可持续发展表现挂钩的贷款和总值港币60亿元的绿色债券。

金茂自2022年正式加入绿债大军，随后在2023年2月，金茂刷新了自己创下的纪录，金茂申万-上海金茂大厦第1-5期绿色资产支持专项计划（碳中和）项目拟发行规模高达100亿，首发产品在上海证券交易所成功发行，首发单期规模为30亿元，期限为10+8年。

表：2023年部分房企绿色债券发行情况

2、社会责任方面

房地产及上下游相关企业和从业者较多，从各大房企披露的ESG报告来看，企业在全力推进国家相关部门“保交楼”政策的落实，保障消费者合法权益的实现，多家房企的交付量刷新纪录，其中头部房企贡献交付量过半。针对上下游企业，房地产企业完善供应链体系，促进上下游信息共享和资源共享。此外，房企还利用自身资源优势，积极参与城市更新和保障房建设，助力乡村振兴，支持人才培育，投身抗灾救灾，推动社区绿色发展。

（1）多家房企交付量刷新纪录 TOP10房企交付占比过半

自2022年7月首次被写入中央政治局会议决定以来，保交楼成为房地产行业的核心关键词，也成为房地产企业各项工作的重中之重。各大企业在行业转型的压力下，仍旧全力以赴推动项目交付，并在2023年取得了积极成效。

据亿翰智库统计显示，2023年，TOP5房企的交付套数均超过20万套，TOP10房企的交付套数超过整体的一半。多家房企项目交付量刷新新高，其中，碧桂园2023年共交付60万套，交付面积为7260万平方米，稳居交付榜第一位。万科地产和融创中国分列交付榜第二位和第三位，两者交付套数均超过30万套。

表：2023部分房企交付数据（来源：亿翰智库）

（2）供应体系日趋完善 保障房建设提速

2023年8月，国务院审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，明确了加大保障性住房建设和供给、推动房地产业转型发展两大目标，保障性住房建设也正式分为“配租型”和“配售型”，保障性住房的重要性再上一个台阶。

为尽快扩大保障性住房供给，加快推进住房保障和供应体系建设，各地方及相关企业陆续加入各类保障性住房的建设中来。据官方数据显示，2023年全国保障性租赁住房开工建设和筹集213万套（间）。配售型保障房建设方面，据经济观察网报道，目前公布规划的35个城市预计在2024年筹集建设的配售型保障房合计约10万套，其中福州的筹建、筹集套数最多，为1.24万套，北上广深四个一线城市均为1万套左右。

企业方面，截至2023年底，保利发展已经建成保障性住房项目109个，规划建筑面积430万平方米，在建拟建保障性住房项目76个，规划建筑面积516万平方米；龙湖冠寓保障性租赁住房已落地北京、重庆、天津等20余个城市，累计开业房源近5万间，2023年新纳入政府认定的保障性租赁住房项目达40个，包含17000间房间。

表：2023年部分房企参与保障性住房建设情况

3、治理方面

作为企业ESG发展的基础和内化力量，公司治理能力对房地产企业的可持续发展至关重要。越来越多的企业，致力于完善ESG管理架构，制定ESG管理策略，通过建立完善的内部监管制度和信息披露制度，来提高企业治理质量，降低治理风险，促进企业战略部署和ESG策略落地实现。

（1）完善ESG信息披露标准 提升透明度和执行力

随着ESG理念的深入人心，无论是政策层面还是市场层面，对ESG信息的披露标准均提出了更高的要求。房地产企业在遵守政策监管要求的基础上，借鉴ESG国际标准和做法，结合房地产行业和企业自身的特点，完善信息披露的广度和深度，提高信息质量和可比性，推动相关ESG管理措施的落地执行和反馈。

保利发展面向董事、监事、经营层、员工、客户、合作伙伴等利益相关方，开展了为期 1个多月的利益相关方问卷调研，共计回收7545份有效问卷。基于问卷调研结果，公司开展年度议题的重要性评估。通过内部经营层和外部专家的审核，最终确定重要性议题矩阵。

图：保利发展的ESG议题管理

（2）加强内部监管 降低企业风险

房地产行业处于周期性转型的关键时期，企业发展风险的防范和及时跟进成为房地产企业迫切需要关注的方面。房地产企业通过完善公司管理制度，明晰各层监督管理职责，优化公司管理架构，以提升企业的管理专业度和效率。房企还引入了智能化系统，自动识别运营异常信息，降低企业风险，赋能企业管理。

根据远洋集团发布的2023年度可持续发展报告显示，远洋集团已经形成了「决策层 - 管理层 - 执行层」三级工作机制，由董事局作为可持续发展管理的最高决策层，全面监督可持续发展工作事宜，设立的可持续发展管理委员会和可持续发展工作组，并定期向决策层汇报相关工作。此外，报告编制工作由各重要职能部门参与，由董事局最终审批后正式对外发布。

建发房产高度关注供应链的风险管理，致力于与供货商一同加强ESG管理，实现合作共赢。为加强对供货商的动态管理，保障合作质量，建发房产在供货商准入环节对其进行资质审核，并设置严格的供货商评估与管控机制，分别在招投标、合同订立、施工配合阶段采取相关的管控措施监督供货商的环境、社会责任履行情况，优先选择高质量与环境友好的供货商，淘汰环境社会风险高的不合格供货商，持续提升供应链的可持续性，为企业产品和服务质量打下坚持基础。

图：建发房产供应链风险管理

02-物业管理行业ESG发展研究

物业管理属于房地产行业下的服务型行业，也是国民经济中关系到民生基本住房品质保障的重要一环。如何在基本社区单元中贯彻ESG可持续发展理念，成为物管企业满足合规的必修课和企业高质量发展的内驱力。

据风财讯智库数据统计显示，截至2024年4月30日，40家重点品牌物管企业中，有35家披露了ESG报告，ESG报告的披露率为87.50%，高于开发企业的70.70%。

1、环境方面：充分利用智慧科技手段 践行绿色低碳理念

将绿色低碳理念全面融入企业的日常运营中。作为社会组织的“毛细血管”，物管企业与终端能源消费、资源使用具有高度关联性。而从房地产行业全生命周期的碳排放量看，运营阶段的碳排放量占比位居第一，各大物管企业在达成“双碳”的目标中扮演非常重要的角色。各大物管企业致力于完善内部环境管理体系，在各个环节优化管理措施，包括楼宇和社区节能运营优化、废弃物管理、低碳节能运营优化、水资源节约和回用等。

充分利用科学管理理念和科技手段，提高资源利用率。物管企业借助数字化手段，实现碳排放大数据收集及分析，通过温控系统的把控调整、照明系统的精细化管理，以及节水设备的改造等方式，来减少能源消耗，提高资源的有效重复利用。

万物云2023年在全国1180个住宅项目实施了地库灯具的节能改造，预计年节电费约3500万元。万科物业还引入了太阳钟系统，该系统能自动监控各城市的天亮和天黑时间，截至2023年末，约700个住宅小区采用此系统，约节省 2% 的照明能耗。此外，万物云通过精细管理和技术手段应用，在日常业务和自身营运过程中不断改善节水措施，加强水资源回收利用，减少水资源污染。

图：万物云重要性议题矩阵

2、社会责任方面：以人为本 共赢共生

物管企业直面社区治理的第一线，天生就是承担了很多社会责任。除了提供大量的就业岗位外，物管企业还不断提升物业管理水平，并积极参与社会治理，投身于社会公益，助力城乡振兴，为实现绿色发展，构建人与自然和谐共生的社会做出了积极贡献。

加强社区治理，提高居民幸福感。物业服务质量直接关系到居民的生活质量和社区的可持续发展。为顺应社区现代化发展的需求，物管企业主动将ESG理念融入社区治理，不断提升物业服务水平，积极参与城市更新和老旧小区改造，完善小区配套设施，提高小区安全系数，为居民打造安全、便利、舒适的生活环境。

远洋服务为住宅物业提供涵盖从建筑设计规划阶段到交付入住后的全生命周期服务。为满足到业主多元化需求，远洋服务打造了“全龄健康”“““ “全天陪伴”以及“贴心陪伴”三大服务主题，为物业管理服务搭建了可执行、可落地的标准化体系，让每位业主都能享有同样的优质服务。

图：远洋服务物业管理服务体系

投身公益慈善，助力乡村振兴。物管企业一直致力于社会公益，以行动彰显社会责任感，利用自身的战略优势和行业影响力为构建和谐社会贡献自己的力量。碧桂园服务连续第六年开展「小区的力量」消费助农行动，2023年助农行动的成交额超717.52万元，有效促进农业农村发展带动乡村振兴。融创服务则是在第28个世界读书日到来之际，启动了“千里传书”公益助学活动，联动业主、员工，为广西桂林市临桂黄沙中心小学的孩子们捐赠图书，让山区学生体验阅读的乐趣与魅力，点亮更多梦想。

3、治理方面：健全可持续发展治理结构 完善企业风险管理体系

整个物管行业的规模近年来持续扩大，多元化的发展也为企业的风险应对和内部管理带来了挑战，物管企业在公司治理方面不断探索创新，以应对日益复杂的市场环境和内部管理压力。

物管企业普遍建立了较为完整的ESG管治体系，从多角度审视企业战略，有效识别和评估多元化发展中潜在的风险，确保公司战略与市场趋势、政策导向相契合。

同时，物管企业愈发重视合规体系建设，确保各项业务操作符合法律法规和行业标准。通过建立健全内部控制体系，加强审计监督，确保企业运行在合法合规的轨道上，有效预防和控制内部风险，保护企业及股东的合法权益，保障公司的稳健运营与长远发展。

朗诗绿色生活搭建了自上而下的环境、社会及管治（ESG）管理架构。朗诗绿色生活董事会作为决策机构，承担ESG战略和信息披露的整体责任; 管理层负责推进董事会决策的落实，并向董事会汇报ESG工作进展及成果; 管理层下设ESG工作小组，负责开展利益相关方沟通、ESG 信息披露与报告编制等具体ESG工作的执行。

图：朗诗绿色生活ESG管治架构

03-代建行业ESG发展研究

近年来，房地产行业进入周期性调整，代建行业迎来了快速发展，尤其是2023年代建新签规模同比增速超50%。随着规模的迅速扩大，代建行业的ESG发展也愈发受到重视。

环境方面，代建企业借助绿色施工技术和节能措施，降低建筑能耗，减少对环境的负面影响，通过推动建筑垃圾分类回收、水资源回收再利用等措施，促进资源循环利用，降低资源浪费，减少碳足迹，提升环境友好度。

社会责任方面，代建企业响应国家号召，积极助力“保交楼”和保障性住房建设，并通过项目实施带动地方就业，促进当地劳动力技能水平和素质的提升。同时，企业还注重保障住房质量，提升住宅的宜居性和社区设施的完善度。

治理方面，代建企业在强化对项目进展、成本控制等方面的监督与管理的同时，加强信息披露，确保业务运作的透明度和合规性，维护企业声誉和相关方利益。

绿城管理自2005年首次介入杭州市江干区彭埠街道的城中村改造及安置房代建项目起，深度参与共有产权房、公租房、人才公寓等各类保障性住房建设工作，截至2023年底，绿城管理政府代建累计交付5300万平方米，累计为近35万户原住民改善居住生活环境。此外，绿城管理积极推动绿色材料使用、减少资源浪费，2023年符合绿色建筑的项目占比已达到83.79%。

绿城管理于2023年发布了“M登山模型”，即将代建服务的全流程比作登山之旅，指导代建团队在服务全过程中，与委托方建立牢固的信任关系，以规范化、流程化的专业服务，确保项目经营兑现度，提升客户体验和满意度。

图：绿城管理“M登山模型”

04总结

近年来，国内外对ESG的监管在逐步加强，房地产行业面临着更严格的信息披露要求和环保法规限制，房地产企业需要持续完善ESG管治，对ESG议题的设定更加标准化和精细化，并将ESG的理念融入到企业的长期发展战略和日常经营中，为ESG策略的落实提供组织和制度保障。

ESG落地方面，房地产企业目前更多的是承担起了“保交楼”的社会责任，并通过绿色技术来实现环境保护和绿色融资。随着市场供需环境的变化，房企面临的竞争压力和风险在加大，利益相关方对于企业的要求也在提升，企业需要更加明确ESG目标和策略重点，充分利用数字化、智能化科技手段节能降耗和降本增效，形成企业新质力，高效地提升企业ESG表现，为企业短期目标的实现和长期发展提供助力，促进行业的整体进步和高质量发展。

附：2024风财讯房地产企业ESG竞争力TOP50