杭州楼市全面松绑，炒房客的飕飕凉风

杭州终于政策裸奔了，咱们去年上旬就已经发视频说过了，让大家尽快卖掉杭州套现落袋为安，当时很多人还觉得杭州还会一直涨不可能会跌，可没想到的是，挤牙膏式的操作在杭州也没能维持太久，作为炒房第一城，全面放开的信号已经非常明显了，欢迎更多的一二三四线客户来增购和换购，而且这次的松绑已经是完全的一撸到底了，甚至都没给自己留余地了。

就在5月9号，杭州下发了优化调整房地产市场的通知，主要是有几个方面的调整，第一，在杭州全市范围内买房不再审核资格了，也就是随意你们买几套都行；第二，按揭首套使用区的范围进行认定，只要你买的这个区没房的，贷款都算首套，比如你在西湖有一套房，但是上城区没房的，你在上城买房也算首套，当然还有一种操作，你把本区的房子进行挂牌出售，那也可以产生同样的效果；第三，你只要买了房就可以直接申请落户了，当然能否落户成功还是要看后续的实施细则，根据住建局的答复，是后续会大幅度的提高自由产品住房的赋分权重，这点大家还是要正确解读。

所以这次杭州不仅是全面取消了限购，而且是直接买房就更容易落户了，更是把二套认定的标准下降了好几个等级，只要你愿意来买基本都是变成首套的方式。这些操作其实在一线就是挤牙膏三四次才会放出来的，而杭州一撸到底的操作也给了市场一定的惊喜，而昨天西安也在同一时间解除了限购，现在就剩下一线城市、天津和海南这几个地方还在维持限购的体面了，而北上深近期还是动作频频，不过多数还是不痛不痒的操作，所以杭州也就先发制人，没有继续限购的必要了，上个月高层会议已经提到了要尽快去库存，作为高房价的杭州肯定也就顺水推舟抓紧松绑了。

根据克而瑞的数据来看，在新房层面，截止4月27号，4月杭州全市商品房供应面积53万平方米，比3月下跌了46%，而成交面积只有45万平方米，环比下跌了55%，即便是五一黄金周，销售也是同比下滑了39%，预期和信心的不足在新房层面还是比较明显的，而且过往很多都是靠打新的价差不断出货，随着二手价格的以价换量，新房和二手的价差也越来越小了。

在二手房层面，根据贝壳研究院数据，4月杭州二手网签8402套，环比只下跌了1.8%，基本是持平的状态，而网签均价达到了2.9万一平，同比下跌了11.7%，可以说杭州业主已经在实打实的降价了，过往那套涨价去卖房的操作几乎是看不到了，因为只有实实在在卖得出去房子，大家才会看到市场最真实的模样，因为每次的松绑其实都是这些业主套现的一次窗口期，这也是我们一直强调的事情，当然很多人不相信的话，只能接受继续下跌的事实。

而根据诸葛研究中心数据显示，杭州现在二手挂牌量处于高位，已经超过了25万套，比去年同比上升了48%，多数房源都处于降价的操作中，很明显现在的业主是比较被动的，在内卷的挂牌竞争之下，对后续的预期和信心也是不足的，现在不仅是购房者担心后续跌价，业主同样也是担心的，所以才愿意降价、承担税费甚至包揽中介费等，这在楼市高潮期是完全不敢想象的，因为那时候的杭州业主是非常惜售的，甚至可以说是比较高傲的，以拥有杭州的房子为骄傲，毕竟，打新的房子，打到就是赚到，即使降价一些也完全不畏惧，当然，多数的房子还是达不到价差很大的要求。所以这次的杭州松绑肯定还会刺激一波人入市和套现，但是效果也是比较短期的，价格的上涨肯定是很难的，估计还是会呈现微跌的状态，因为一线还没松绑，二线的所有操作都只能是铺垫和自嗨而已。

对当下的市场，咱们要清楚，现在的松绑是传递了一个信号，或者说是承接了定调的要求，但是有没有效果，或者说效果如何其实大家心里还是有底的，因为买房不是过家家，需要的是真金白银的现金和杠杆，现在处于降杠杆的时代，房企手上没钱，负债的情况下很难再融资去高价拿地，而普通的刚需也不会轻易加杠杆去接盘郊区的房子，核心区的房子价格高企，想买的刚需又够不上，买得起的手上已经很多套了，正愁找不到接盘侠套现，所以楼市要真正回暖，还是要看就业率和就业质量的提升，只有老百姓手上真正有更多的闲钱了，保障更加稳定了，才会有更多人愿意去入市买房。

否则的话，你越加大力度刺激，反而可能劝退更多人入市，因为所有的利好出完后，其实就剩下的利空了，而且房地产税还没出台，敢买两套甚至三四套的人心里也会掂量一下。毕竟，谁也不愿意买个亏钱货，前两年买房的人已经吃到这个苦头了，有的亏了十几万，有的直接把首付亏掉了，现在卖掉可能连贷款都不够，不卖掉的话又看着每天的缩水，心里也不是滋味。所以晚几年买房的年轻人，这一波真的是赚大发了，相当于少打工五年甚至10年了。

而一线城市来说，广州是最先进行大松绑的典范，而且是一线的先行兵，现在就剩下120平以下的核心区还维持着限购了，而广州的楼市也没有因为大松绑而得到很好的回暖，因为原本大家对一线的期待是比较高的，但是广州下场后大家发现一线松绑后也就是这个样子而已，并没有太大的惊喜，所以就算深圳全面松绑换来的结果其实也是一样的，当然北京上海的户口是更稀缺的，如果北上放开的话，效果还是可以值得期待一样，只是深圳楼市的期待就更少了，当然北京和上海也不会轻易松绑落户的口子，光教育资源这块就是不够分配的，所以多数人是不要想的。不过想来一线买房，广州现在的门槛也确实比较低了，就看后续是不是要一撸到底了。

而从一线的操作来看，北上挤牙膏式的操作还会继续，不是走房价大涨的老路，而是继续让大家降杠杆回到一个安全的水平，房企加大保交楼，地方加大保障房的建设，为后续新的楼市玩法做好铺垫和准备，因为任何改革都需要过渡期，稳是最重要的，各方利益不能有太大的受损，只有这样，才可能更好的推进楼市改革，而且二线最好的松绑期已经基本过去了，大家的目光都是在一线身上了，现在二线出不出政策对市场神经影响不大了。

甚至可以说没太多人关注了，如果你现在确实想买房，但是还在纠结买二线还是三线，那我劝你再等等，后续一线也会向你敞开大门，而且门槛已经没有想象中那么高了，就像考大学一样，你的分数可以上985了，你就不要纠结是考211还是普通一本了，直接一步到位是最香的，现在的一线就是985，二线是211，三四线就是普通一本二本，这些大学都向你敞开大门了，你要做什么选择应该很清楚了，所以，再等等下半年，会有更多惊喜的。