“老破小”蝶变网红“打卡地”：重庆民主村城市更新出圈密码

重庆市民主村。

民主村的焕新不单单是要从旧变新，更新后的老街区要成为城市肌理的一个细胞，融入城市系统中，成为居民的新家园。

于帅卿/发自北京

“党和政府的一切工作，都是为了老百姓过上更加幸福的生活”，习近平总书记近日在重庆考察时的一番话，揭示了中国式现代化的鲜明特质，蕴含着深厚的人民情怀。

重庆民主村社区从传统“老破小”蝶变为网红“打卡地”，就是生动见证。曾经，小区内配套不足、功能缺失、交通拥堵、环境脏乱，居民生活面临诸多不便。如今，老旧楼栋穿上了“新衣”，管线“蜘蛛网”都下了地，原来坑坑洼洼的道路变得平整干净，党群服务中心、社区会客厅等一应俱全，新建的社区食堂十几元就能吃饱吃好。

经过补齐设施短板、完善社区功能、提升居住品质，老街巷在新时代成为居民的新家园。

4月22日，习近平总书记走进九龙坡区谢家湾街道民主村社区，了解当地实施城市更新和保障改善民生等情况。看到社区焕然一新、井然有序，他亲切地对在场的社区居民说，中国式现代化，民生为大，中国共产党要做的事情就是让老百姓过上更加幸福的生活。

“现场有很多居民，大家都很激动，见到总书记后，现场一片欢呼声。”社区居民陈阿姨回想当时情景兴奋地说，总书记参观完数字平台又到了社区食堂，特地询问了食堂的情况。

民主村社区建于上世纪50年代至90年代，曾有100多栋老居民楼，房龄最长的超过70年。“原来比较杂乱，道路斑驳，小巷也窄，社区环境脏乱无序。”社区居民苏女士说。

2021年，全国首批城市更新试点工作正式启动，九龙坡区成为试点区之一，民主村片区城市更新项目是其中的重要部分。经过两年多的改造，民主村不仅变美了，居民们的生活也变得更方便、更舒适了。

微改造、焕新生

民主村街道一角。

“民主村片区地处最繁华的重庆九龙新商圈核心位置，总面积580亩，现存建筑153栋。”重庆九龙坡城市更新建设有限公司党委书记、董事长周云江接受相关媒体采访时表示，它夹在两大商业体中间，却因地势落差大、无路直通、业态格格不入而相对封闭。“这是老百姓生活的痛点、城市发展的阻碍，更是我们城建工作者的心病。”

在如此狭窄的街巷内完成改造，历史建筑、区域文化、居民去留都是要考虑的问题。

经过多次调研、沟通，充分听取民意，九龙坡城市更新建设公司决定通过“留、改、拆、增” 等微改造、巧利用方式开启民主村的改造之路。

项目改造不进行“大拆大建、推倒重来”，而是从“留”字上做文章，尽力留住这里的街巷肌理、文化记忆、城市文脉；全面解决大片区范围内房屋老旧、交通拥堵、停车匮乏、归家不便、配套缺失等痛点问题。同时，通过高效利用学校礼堂、运动场等公共场地，打造白天学生使用、夜间居民使用的错峰共享空间。

民主村社区会客厅。

比如，承载几代人记忆的“高龄”苏式红砖楼部分老墙体被保留下来，不仅进行内部空间重构，还在墙体外加设钢和玻璃罩，成为展陈民主村和建设厂历史文化的社区会客厅。

民主村社区食堂。

如今实现“小街区、密路网”的国美支路，曾是民主村居民口中“脏、乱、差”的代名词。对此，民主村社区改造项目以现状道路为基础，通过改善片区出行环境，弱化过境交通功能，改扩建国美支路、横一路、横二路、纵二路、杨家坪横街5条道路，进一步完善社区10分钟出行圈。同时，基于完整社区理念打造了社区食堂、服务中心、卫生院等设施，为居民提供了更加便捷的生活服务。

据统计，城市更新改造保留建筑31.6万平方米，改造建筑11万平方米，拆除危房4.3万平方米，提升配套环境9万平方米。

2023年4月28日，九龙坡区民主村片区城市更新项目一期工程正式竣工亮相，这片“隐”于城市更新中的烟火气焕新回归。同年，民主村社区入选全国完整社区建设试点名单。

周云江称，民主村的焕新不单单是要从旧变新，更新后的老街区要成为城市肌理的一个细胞，融入城市系统中，成为居民的新家园。

目前，民主村片区城市更新项目（二期）正在稳步推进中。按照规划，二期项目将重点打造活力街区，新建产业载体，植入新兴业态，以点带面活化街区，推动民主村业态更新。预计2024年底前，民主村片区城市更新项目将全部完工。

城市更新“加速度”

改得好也要管得好，从民主村片区初期改造方案就参与其中的愿景集团，其旗下的和家生活公司提供了大片区物业服务。

“和家生活以物业为抓手对连片老旧小区进行物业接管，提供基础的物业服务，同时，通过多种业务深度运营（入户维修、 便民、养老、商业等服务）探索社区自我造血微利可持续的长效发展模式。”重庆和家总经理李容表示。

截至目前，和家生活管理范围从一开始民主村片区的50万平方米，逐步覆盖周边社区，共服务谢家湾街道辖区11个社区的老旧小区，共计100万平方米，探索大片区接管，可持续长效运营新模式。

多方努力下，九龙坡区民主村的实践，成为了重庆市推进城市更新提升工作的一个缩影。

数据显示，九龙坡区深入推进城市更新以来，精准选择“四老”集中区域，已逐步实现更新区域面积2424公顷，涉及现状建筑规模2588万平方米。

目前，重庆市已启动城市更新项目288个，其中续建项目113个，完工投用49个。不少项目积极引入社会资本，探索共谋共建共享治理新模式。

全国首个采取PPP模式中的“ROT”（改建-运营-移交）运作方式进行功能完善和品质提升的重庆市九龙坡区建成较早的安置房老旧小区白马凼小区，就是在微改造中引入市场主体，负责全过程投融资、设计、建设、运营、后续维护等工作，合作期限11年。

参与白马凼小区改造的愿景集团副总裁胡峰表示：“白马凼小区进行微改造后，居民满意度达96.8%。随着社区环境的改善和功能的改善，当地商业租金平均涨幅超过20%。”

另据重庆市2024年市级重点项目名单显示，城市更新方面年度计划投资748亿元，同比增长20.9%；保障和改善民生方面，重庆市将实施152个重点项目，总投资1188亿元，年度计划投资239亿元。