商洛法院：多跑一遍 少诉几案

“林法官、屈法官，我们一家盼这一刻6年多了！谢谢你们，谢谢法院……”

4月22日上午11时许，秦岭腹地的小城洛南县阳光当头不热，微风拂面不寒，空气中飘荡着一股清新的花香。在商洛市洛南县花园小区院内，刚从法官手中接过房产证的何大姐轻抚着这个崭新的“红本本”，喜极而泣，仿佛心中悬着的千钧之重终于落地。

随何大姐一同前来领取房产证的，还有该小区的另外4名住户。

“最近这些天，陆陆续续又有11户业主和我们达成一致意见，都是参照了之前法院的调解意见。公司这边正在积极协助不动产登记中心，办理产权证，一两周就能下来！”作为案件另一方当事人的花园小区开发公司的梁经理，同样对法官表达了感激之情。

一个“大红本”，一头连着企业的资金回笼和健康发展，一头牵动着千万个小家庭的住房梦。

随着案后实地回访，亲眼所见该小区30余住户的住房纠纷批量办结，陕西省商洛市中级人民法院民二庭庭长林小平、副庭长屈晓鹏的思绪也被拉回到半年多以前……

一案结多案发 深入源头“找病灶”

2023年9月，作为上诉人（原审被告、反诉原告）的花园小区开发公司不服一审法院判决，将己方与何大姐商品房销售合同纠纷一案上诉至商洛中院民二庭。今年1月初，商洛中院二审作出判决，支持了花园小区开发公司的诉求，由何大姐支付公司购房款6万元；同时，要求公司15日内向不动产登记机构提供何大姐方办理证书的登记备案资料，配合办理房产证。

本以为该商品房销售合同纠纷系个案，但在结案后不久，花园小区开发公司又接连上诉了该小区的3起类案。作为合议庭组成人员的法官林小平和屈晓鹏，敏锐地察觉到该案的特殊之处——

“案情没多么复杂，但后续涉及的群体可能不少……让群众安心住房，关系到他们的切身利益！”

“如果每起案件都按程序走一遍，不仅公司被折腾得够呛，普通住户受不了，法院也会浪费大量司法资源。”谈及彼时的情景，林小平和屈晓鹏仍记忆犹新。

为尽快查清潜在的矛盾源。一连好几天，林小平和屈晓鹏带领庭室干警，深入洛南县城，与一审法院法官座谈，向不动产登记等部门了解情况，入户调查花园小区群众，核实公司有关诉求，将事情的来龙去脉梳理清楚。

经调查，法官得知，花园小区系房产公司2016年开发建成的住宅小区。截至目前，共有住户470余户、约1500人，由于历史原因，类似于何大姐家尚未办理房产证的住户有34户，均因住户与房产公司间存在未清结的房款，导致公司无法向不动产登记中心提供办证资料而被搁置。

找到了问题的“症结”所在，林小平在内心里告诉自己，“必须解开这些越缠越紧、越绑越粗的‘死结’，绝不能坐看问题及芽萌发，由小变大。”让矛盾不激化，让纠纷少成讼，是他从事审判工作20多年来始终坚持的解纷理念。

于是，在林小平、屈晓鹏的带领下，商洛中院民二庭的法官干警开始抽丝剥茧、循序渐进寻找“批量”化解这些住房纠纷的突破口。

针尖麦芒两相争 法庭调查“开处方”

“请求判令被告公司立即为原告办理不动产登记证，由被告按总房款2%支付原告逾期办证的违约金……”

“请求判令反诉被告赔偿反诉原告损失5万元，并由反诉被告承担利息损失……”

时间前后跨度超过6年，官司从本诉告到反诉，从一审打到二审。2023年9月、2024年1月，在一、二审法院的庭审现场，花园小区房产公司和何大姐双方均互不相让，矛盾十分激烈。而类似的纠纷，还有公司和其他30多户的住户，双方面临着同样的问题和矛盾。

事情还得从2016年10月份谈起。当时，包括何大姐在内的住户认购花园小区开发公司的房屋，双方的选房确认单载明“农村户口享受补贴5万”等事项，并签订有《商品房买卖合同》，约定出卖人应在交房后365个工作日内提供资料协助买受人办理产权登记，否则应支付违约金。合同签订后，何大姐等人支付了除5万元移民搬迁补偿款外的资金，但后因政策调整，补贴款未获审批，公司遂以何大姐等34户未交清房款为由，拒绝出具购房款正式发票，至今未能给其办理房产证。

诉讼中，何大姐等住户认为公司未按约定期限办理房产证，构成违约，于是起诉要求其协助办证并承担违约责任。而作为房产开发方的公司则以住户未缴清房款为由抗辩并反诉之。

“问题的症结在于5万元的优惠款上。”屈晓鹏解释说，住户认为该5万元系公司的营销手段，是否获批和享受应由公司和协调相关部门解决，不应由住户承担，公司认为系住户在政策期限内怠于履责，未提供证明资料而错失了优惠时机。

“我们通过实地调查了解到，2015年3月，当地政府出台了移民搬迁政策，为购买政策性住房的家庭按每人1万元标准给予购房优惠。本案中，确认单签订的时间是2016年5月，公司称其是执行文件的观点，是符合逻辑的。”林小平查明，案涉小区属移民小区，其余搬迁户按照公司要求提交了资料成功申领补贴款并已拿到不动产权证书。据此，选房确认单上的农村户口补贴的真实含义应为移民搬迁补贴，是国家对移民搬迁户的补贴，而非开发商对业主的优惠。由于何大姐等业户未及时提供资料，致使公司未能得到优惠贷款，未申请移民搬迁补贴，业主应当承担付款义务。至此，案件的事实已然清晰。

护企安民助纾困 调判结合“除病根”

然而，一判了之的效果并不理想。

“特别是何大姐等住户，多少有些抵触情绪。”屈晓鹏记得，庭审结束后，有旁听的住户甚至表示，宁愿不要房产证，也不想交钱；还有的后悔当初买了小区的房……

“其实，这样的结果我们也不想看到！”花园小区开发公司的梁经理也道出了自身的无奈，最近我们在县城开发有新的楼盘，企业的资金无法及时回笼，我们也感觉很无奈。

面对如此的“批量”纠纷，不正是企民出题，由法官“答卷”吗？思虑再三，林小平和屈晓鹏决定采用调判结合的方式，从源头息分止争，解“法结”更结“心结”。

3月21日，由屈晓鹏承办的一起类案上诉至商洛中院。这次，屈晓鹏没有参照前案的结果急于下判，而是召集花园小区开发公司负责人和涉案住户，背对背、一对一给双方深做疏导工作。

“本着一次性从源头化解矛盾的理念，我们到纠纷地现场处理，利用‘调解＋普法’的方式，一揽子解决企业和群众的揪心事。”屈晓鹏坦言。

调解当日，屈晓鹏首先组织房产企业、房屋买受人及代理律师、群众代表进行了座谈，用生动平实的语言，向大家详细说明合同中补贴款的性质，并用类案讲解了商品房买卖合同中移民搬迁补偿款的处理规则，以及作出裁判的事实理由、法律依据。同时，向小区群众宣讲了商品房买卖纠纷中因逾期办证、逾期交房等事实产生纠纷的典型案例，以及在签订履行商品房买卖合同中应注意的事项和规避风险。

经现场调解和释法明理，当事人陈大叔当即与公司达成调解协议，并当场支付了4万元购房款，剩余1万元公司予以免除，并承诺配合为陈大叔办理房产证，双方自愿放弃其他诉求。

“我们将向存在同样情况的近30户业主说明情况，参照本次调解方法，处理彼此间的矛盾，配合为业主办证，不让矛盾再上交。”调解结束后，梁经理笑着对法官说，案结事了，皆大欢喜，这样“调解一案，普法一片”的示范效果真好。

近日，林小平一行又对案件做了跟踪回访，做实司法为民的“最后一公里”。金杯银杯不如群众的口碑，金奖银奖不如百姓的褒奖，商洛法院坚持矛盾纠纷发生在哪，执法办案就跟进到哪，用能动司法理念，深化诉源治理，为打造法治化营商环境贡献力量。（郭正兴 王 倩）

责任编辑：任行 审核：杨勇

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