银行谨慎布局“法拍贷”！

本报记者 郝亚娟 张荣旺 上海、北京报道

近日，建设银行宜春市分行联合江西省宜春市袁州区人民法院办理了宜春市首笔“法拍贷”二手房贷款业务，未引入第三方担保机构、由银行与法院直接对接，开启了宜春市“司法拍卖金融服务”新模式。

受访人士指出，考虑“法拍贷”业务可能存在信息不透明风险、房屋价值不足风险、法律纠纷风险等，银行既要加强与法院、拍卖公司的合作，确保信息的透明和交易的畅通，同时要加强风险管理，制定严格的贷前审查和贷后管理流程。

中指研究院发布数据显示，2024年第一季度，全国法拍市场挂拍各类法拍房拍品数量累计21.9万套，累计成交拍品数量约3.8万套。其中，3月份新增上拍数量3.7万套，成交1.2万套，成交折价率（成交价/评估价）已经连续4个月下降。

法拍房挂牌量和成交量的增长吸引了购房者和金融机构的入局。在建设银行宜春市分行参与的上述宜春市首笔“法拍贷”二手房贷款业务中，由竞拍人提交相关资料至建设银行宜春市分行经办机构进行预审；竞拍成功后，竞拍人正式提交竞拍材料、房屋成交信息、相关支付凭证、房产基本情况至建设银行。银行综合竞拍人情况、房产情况评定贷款额度，待贷款审批通过后，法院出具“拍卖成交确认书”等法律文书至不动产中心办理房产解封解押、过户、抵押登记手续；待办妥正式抵押权证后，银行直接将贷款资金放入法院指定账户。

“法拍贷”，指人民法院通过网络拍卖处置涉案房产时，为解决竞买人资金不足问题，由合作银行开设网络拍卖房产贷款业务，为符合条件的竞买人参与法院网络司法拍卖的房产提供信贷支持。

2023年，中国银行与多地法院合作推出“司法拍卖+金融服务”模式。2023年6月，兴业法拍网与宁波银行北京分行签订“法拍贷”合作协议。

《中国经营报》记者注意到，在多数“法拍贷”业务中，通常需要保险公司作为担保。比如，紫金农商银行在一笔法拍房交易中运用“履约保证保险模式”发放按揭贷款，通过保险公司提供阶段性履约担保，重构法拍房按揭贷款业务流程，提升了法拍房办理按揭贷款业务的便利性。

某贷款中介公司人士指出，在“法拍贷”业务中，银行在抵押登记落实前就要发放贷款，为降低业务风险，银行需要保险公司提供阶段性保证保险，这也就导致很多银行并不愿意针对个人开展该项业务，所以自己去银行咨询是否可以办理法拍贷很可能遭遇拒绝，需要由专业的法拍机构代为办理。

在实际业务中，银行作为资金方发放贷款，保险公司和资产管理公司提供担保。比如，湖北宗正资产管理有限责任公司指出，该公司可作为法拍房按揭贷款的担保机构承担阶段性担保，担保费用标准为贷款金额的1.5%。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师告诉记者，在“法拍贷”业务中，银行等金融机构提供贷款服务，是“法拍贷”的主要资金来源；执行法院负责执行法拍程序，确保房产的合法转让以及回款使用管理；法院委托的拍卖公司负责组织和执行拍卖过程，包括房产的评估、宣传和竞拍。以上三类主体往往是必不可少的，在有些业务中，还可能出现以下两类主体，律师事务所为购房人或银行提供相关的法律咨询和服务，以降低法律风险；有一些中介专门从事法拍房的推广和销售，为购房人提供咨询服务。

在合作方式上，王玉臣进一步表示，第一，法院与拍卖公司合作，委托拍卖公司具体实施拍卖流程；第二，法院与银行合作，由银行来提供贷款服务，以确保贷款流程与法拍程序的衔接，降低法拍房的准入门槛；第三，银行或购房人与律师事务所合作，可以由律师进行法律风险防范，进行法律审查和风险评估；第四，银行还可能与房地产中介合作，通过中介的渠道推广“法拍贷”产品；第五，购房人也可能会通过中介来参与选房、竞拍等流程。

业内人士指出，考虑到法拍房可能存在产权方面以及占用使用等问题，在实际操作中，贷款人和银行还需防范“法拍贷”隐藏的风险。

中国金融智库特邀研究员余丰慧表示，法拍房可能存在权属不明晰、产权纠纷等情况，导致无法顺利过户或未来权益受损；法拍房可能带有大量隐性费用如税费、滞纳金、物业费等未缴清款项，需竞买人承担；由于信息不透明，实际购房成本可能会超出预期；原业主或占用者可能不愿意搬离，造成买受人虽然取得法律上的所有权，但实际占有使用受到阻碍；房屋的实际状况可能不如拍卖公告描述的理想，包括但不限于质量问题、违建问题、租赁关系复杂等。

“银行作为资金提供方将面临以下风险：由于买受人的还款能力和信用状况难以全面了解，存在违约风险；同时，若房屋价值因市场波动或质量问题而下降，可能导致抵押物价值不足；司法拍卖程序中的法律瑕疵可能影响到银行贷款的安全性，例如执行异议、诉讼时效等问题；涉及多个环节及多方配合，从审批到放款再到后续管理，任何一个环节的疏忽都可能导致风险增加；如果借款人违约，银行在执行抵押权时，可能因为种种原因而无法快速有效地处置抵押房产。”余丰慧如是说。

王玉臣也提到，法拍房历史遗留问题多，银行在短时间内获取全面、准确的信息难度较大；由于法拍房的特殊性质，合理评估抵押物价值和确定贷款额度具有一定挑战性；相比普通二手房贷款，“法拍贷”在清收、处理抵押物等方面的管理成本更高。

因此，银行在布局“法拍贷”业务时需谨慎考虑风险与收益平衡，并加强与其他相关机构的合作。余丰慧表示，在贷前，银行应建立完善的尽职调查体系，与专业第三方合作，加强对拍卖房源的背景调查，充分披露相关信息；贷中和贷后，强化风险控制，优化贷款审批流程，严格核实客户资信，设置合理的贷款成数和利率。另外，开发针对性的产品和服务，满足不同客户群的需求，比如推出专门针对法拍房的按揭产品。

就整个“法拍贷”市场而言，中国企业资本联盟副理事长柏文喜建议，首先要建立健全相关法律法规和制度体系，明确各方责任和权益；其次要建立有效的风险防范机制，包括加强风险评估和监控，引入风险分担机制等；最后，金融机构应积极与相关部门和机构合作，共同推动法拍贷业务的健康发展。对于具体的业务操作，可以探索引入科技手段，提高业务效率，如在线评估、在线拍卖、在线贷款审批等。同时，对于不同地域、不同类别的法拍房应制定差异化的贷款政策。

（编辑：朱紫云 审核：夏欣 校对：颜京宁）

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