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北京【建投国贸瑨上】

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【建投国贸·瑨上】

项目位于通州宋庄，去年10月份拿地，地块位置紧邻金地北京壹街区。

这个项目的位置、配套和容积率等条件都跟壹街区一样，产品都是4-8层的低密度洋房。

金地北京壹街区也是去年的通州销冠，网签了617套，网签均价是4.4万/m²。去年壹街区就开放了实景示范区，品质相当不错，园林、立面、车库都比北京大多数项目强。

瑨上的户型产品跟壹街区非常类似，在装修上更进一步，使用一线品牌，算是品质略有提升。政府销售指导价上，瑨上的地块也比壹街区略有提高，为4.7万/m²，但开盘价格，没想到竟然低至-

3.8万/m²！

这个价格基本捅破了通州副中心的新盘价格底限，除去大通州不在副中心范围、遥远的K2春风十里、香溪郡等老项目，没有比这个更低的价格了。

而且3.5万/m²这个价格也直接背刺了金地北京壹街区的老业主们，没办法，市场行情如此。这也体现了项目是根据市场行情来定价，而不是像有些项目拿着政府指导价死抗，坑自己也坑客户。

我们来详细看看这个项目。

瑨上由山西建投和厦门国贸联合开发，这也是两家国企第一次操盘北京的新盘，具有很强的示范意义。

项目位于通州宋庄镇，徐宋路和宋通路交叉口，南侧即为宋庄艺术区，艺术场馆、咖啡店、书店林立。

根据北京城市副中心规划来看，宋庄在规划中定位为国际级艺术小镇，是副中心重点打造的三个特色小镇之一。

宋庄有近万名艺术家在此生活，这里拥有35+大型展览馆，以及200+网红美食店，分布着74家特色网红餐厅，各类潮牌、潮品、潮流生活汇聚。

宋庄作为市政府二期规划所在地，会新建大批政府保障房，大部分是公务员宿舍、医生公寓、教师配套住房，未来宋庄居住人群的圈层也是相当不错的。

交通配套方面，瑨上向西大约600米就是东六环，距离通顺路大约3.5公里，往北2.3公里有京秦高速，往南2.3公里是潞苑北大街，驾车出行比较方便。

医疗配套上，安贞医院通州院区、儿研所通州院区和友谊医院通州院区分布在板块内，医疗配套相当不错。

目前，友谊医院二期已经全面开诊运行；安贞医院的建设已经接近尾声了，预计今年三季度就会投入使用；儿研所通州院区正在建设中，计划2026年开诊。

教育配套方面，根据北京市教委的明确消息，北京第一实验学校和北京第一实验中学落户在宋庄地区。

商业配套方面，宋庄小堡印象街改造项目已于近日开工，由国企首开操刀，建成后将更名为蜂糖艺术街区，项目总建设规模 10.34 万㎡。

△小堡印象街艺术区效果图

此外，山姆会员店已确定将落地宋庄富豪组团，预计2027年开业，这是山姆会员店在通州区的首店，也是北京正式确定的第六家山姆会员店。

来看看项目的具体产品。

小区共规划15栋住宅楼，4-8层纯洋房产品，共542套房源。

其中北地块（6023地块）规划9栋住宅楼，容积率1.8；南地块（6028地块）规划6栋住宅楼，容积率1.6。南北两个地块由2万m²米市政公园连接，这个规划带来的好处是，开窗即公园，入目皆风景。

项目建筑风格现代明快，外立面采用三段构造，凸显线条美学，基座+主体+屋檐，三段式立面构图，融合皇家殿宇顶层符号飞翼挑，将中轴文化要素融入其中，横向线条舒展，顶部做轻微升起，以现代技法转译建筑张力。

项目户型涵盖62-139m²的两居至四居，总价范围245-660万，首付低至73万！

项目是精装交付，采用一线品牌奢装：甄选高仪、科勒、九牧、金牌、圣象、蒙娜丽莎等品牌。背景墙特别选用高级岩板，智能灯控、全系标配中央空调、恒温花洒、智能马桶等等一应俱全。

通州的房价阴跌了6年，表现非常萎靡，也说明已经没什么泡沫了。但副中心的基本面却在不断改善，可能是北京各区过去10年、未来十年变化最大的区域。

未来十年，北京最大的红利都在城市副中心。北京对副中心每年的投资都超过1000亿，“十四五”累计8000亿的投资，平均每天4.3亿落地城市热土，副中心的城市面貌日新月异。

不可否认，项目位置比较偏远，并不适合所有人，我认为这个项目比较适合以下几类购房者：

在通州的工作的人群，无论是在市府二期、周边医院、还是运河CBD工作的，车程都比较近。

养老购房者，小区是低密度洋房，生活品质高，周边商业还比较丰富便利，而且周边有三家三甲医院，医疗配套令人放心。

另外也有不少朝阳的刚需考虑这里，当然大部分是有车族，不需要通勤或者依赖地铁出行，毕竟，这个项目的上车门槛很低。

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