中央会议定调：房地产要去库存了！

最近又要开启新一轮的房产去库存大战了！

就在上周二的会议上，高层针对房地产市场又提出了新动向。他们这次还是强调要“因城施策”，不仅要地方政府得执行到位，连房企和金融机构都得担起责任来，确保能顺利交房，还得保护我们这些买房人的权益呢。

高层还说了，得看看房市供需的新变化，还有大家对高质量住房的新期待，计划着怎么调整现有的房子存量和未来的房子增量。听起来是不是挺全面的？他们的目标是要推动房地产向高质量发展转型。

主要就两个点：“消化存量”和“优化增量”，特别是存量库存，真的是重中之重。

你知道吗？这些存量库存不只是新房，二手房也包括在内。这几年中国房子过剩的问题一直挺严重的，早在2015年人们就开始提鬼城了。之后国家通过各种措施，像棚改和涨价等手段，把新房库存消化了不少。

现在看起来，好像又回到了起点。到3月底，全国的商品房（包括住宅、写字楼、商铺等）库存量达到了74833万平方米，同比增长了15.6%，其中住宅库存就有39458万平米，同比大涨了23.9%。

跟以前比，现在的库存量创了新高。记得2015-2016年的那波高峰吗？当时全国商品房库存和住宅库存分别在2016年2月达到了7.39亿平方米和4.66亿平方米的顶点。

现在的情况是，非住宅类库存量比2015年多太多了，几乎占了总库存量的一半，去化周期还长得离谱，有的地方要几十年才能处理完。虽然住宅库存量比2016年的高峰少了7200万平米，看起来压力小点，但实际上新房库存的增长速度太惊人了。

再这样下去，需求如果继续下降，库存还在这速度增长，那房市真的就要进退两难了。

别忘了市面上还有那么多二手房在等着抛售呢。

全国的新房和二手房库存都创了新高，真是前所未有呢。现在这库存问题，迫切到不行。

想想看，我们在2015年的那波去库存活动，轰轰烈烈的，现在又一次面对这样的挑战，感觉就像历史在重演一样。

昨天网络上那篇小作文，不是说今天的会议只会简单提一提“优化存量，调节增量”吗？果不其然，这新闻的准确度也是没谁了。

具体的去库存策略嘛，昨天那篇文章也提前泄露了一二：

减少之前重点的三大工程，现在主要是聚焦去库存。

像江苏那样，通过城投公司等收购存量房，转变成租赁房。

这两招都是为了去库存的，一个是针对新房市场，一个是针对二手房市场。

你看去年那些会议，三大工程讲了无数次，但真正落到实处的少得可怜。像城中村改造，很多地方因为财政紧张根本就动不了手脚。广州就有好几个村子因为补偿资金不足而停工了。

不像2015年，那时候国家直接拨款贷款，搞货币化棚改，资金直接到位，拆迁户拿着钱买房，效果可谓是立竿见影。

如果这次还想搞城中村改造，那得靠国家发钱了，但我觉得他们不太可能再搞2015年那样的货币化棚改了。毕竟，棚改一搞完，又是一堆新房子，过几年不是又得去库存？

而且2015年那次，几乎所有城市都受益，这次小城市可能就没那么幸运了。

至于其他两大工程，其实并不是那么急迫，纯粹是为了推动投资。至于保障房嘛，老实说，现在的市场库存已经够多的了，政府如果再大规模建保障房，那不是徒增市场供给？

这去库存的任务，感觉路还长着。

如果政府有钱建保障房，还不如用这笔钱去直接买些现成的新房或二手房，拿来当保障房。这样一来，不仅能快速减少新房库存，解决开发商的资金问题，还能帮助老百姓把二手房卖出去，进而买新房，促使整个房地产市场活跃起来。

就像小作文里提到的，让地方的城投公司去收购那些老旧的二手房，或者郊区的新房，然后转化成保障房。不过，城投公司的资金从哪里来呢？地方政府现在多半是资金紧张，如果真要动手，看来还得依靠国家发债融资，给地方政府输送资金，这样才能真正实现去库存。

至于第二大重点，优化增量，关键就在于建设市场真正需要的优质房子。我们现在已经不是过去那种住房短缺的年代了，现在更多的是追求生活品质的改善时代。所以，不是盲目地建设大量高层住宅来满足刚需，而是应该强调低密度、大平层、舒适宜居的改善型住房，去激发那些有需求的购房者。

看看今年上海的豪宅销量就知道了，豪宅销量大增，说明市场上并不是缺少有购买力的人，而是缺少真正吸引人的好房子。现在的关键就是要降低容积率，提高实用面积，建设高品质住宅，比如说广州现在的房子使用率都能达到110%。

至于那些四五线城市，可以参考浙江丽水的策略，通过出让小型宅基地，让私人直接购买土地来建造自己的别墅。这些都是优化增量的好策略，建出来的房子肯定有市场。

02
高层提出要尽快发行使用超长期特别国债和加快专项债的发行进度，确保财政支出的力度，特别是基层的“三保”（保工资、保运转、保基本民生）支出要按时足额。这意味着政府在确保经济基本盘稳定的同时，也在积极寻找解决方案，以应对当前的库存压力。

接着，通稿里还提到了要灵活运用利率和存款准备金率等工具，加大对实体经济的支持力度，降低融资成本。这是为了更有效地支持市场，尤其是房地产市场，这也是为什么央妈上周开始买国债，来稳定市场预期。

看来，央行可能很快就会采取进一步的行动，比如降息和降准，可能在五月就会有具体动作。这种系列动作，加上央行买国债，无疑是在给市场注入信心，希望可以激活楼市，让经济回暖。

而资本市场的反应也验证了这一点，昨天房地产股的大涨和外资的抄底行动显示出市场已经在对这些政策预期做出反应。

这让我想到一个朋友的评论，他说中国用了三十多年时间完成了西方两三百年的工业化道路，楼市调整的速度也同样惊人。这说明我们的市场调整可能不需要像日本那样长时间的低迷。中国楼市的需求其实还是很强的，只是暂时被信心和预期影响了。

如果政策能够及时有效地扭转市场信心，稳定经济增长预期，那么楼市调整就可以在不太长的时间内完成，市场也就能够逐渐恢复活力。这一轮楼市的大调整和去库存，看起来国家真的是在做大手笔的策略调整，帮助市场重拾信心。