成交刷新高？全是刚需在兜底……

什么情况？今年二手房的“小阳春”有点持久啊。

近期，重点城市二手成交量纷纷创新高的消息，相信温暖了不少你我他：

杭州二手市场简直独树一帜：杭州3月二手房成交量突破8500套，创下近12个月新高。

这还没完，截至4月28日，杭州市区二手房成交量突破7800套，全月成交预计接近8400套。

如果你晓得当时杭州市场是怎么过的，就知道二手房成交有多支棱：共八宗地块的土拍中，有七块仅一轮报价被零溢价拿下，剩下的一宗也以1.8%地溢价成交，土拍市场萎靡。

新房市场更是失守：位于勾庄板块的锦海棠首开237套房源，最终仅售出七成，还有72套房源续销。这放在以往，简直想都不敢想。

这样“凄惨”的局面下，杭州二手房可以说是打了个翻身仗。

上海3月二手房成交量同样也是成交量猛涨的一个月：共成交19364套，其中住宅成交量为1.85万套。

我拉了下过去12个月上海每月二手住宅套数，你能清晰的看出，约1.85万套的二手成交量，是自去年3月成交的23991套以来，又一次新高。

如果把过去12个月二手房成交量平均一下，这个数字大概是1.5万套。显然，3月二手房1.85万套的成交量，已经远远超出。

而这一份热度还在延续，截至4月28日，上海二手房累计成交16178套，考虑到月底的翘尾行情，整个4月二手房预计还将站上1.8万套。

当然，也少不了深圳。过去3月全市二手房网签量5196套，不仅环比上升117%，同比还升了5%，另外还超过5000套这一枯荣线。

另外重庆也不甘示弱：中心城区3月二手房累计成交10326套，环比上涨102%等等。

你以为光二手房成交涨了就完事儿了？注意，有不少城市二手房成交量开始掀翻新房：

杭州二手房2024年前4个月，成交量大概为2.4万套，新房成交仅为1.7万套，二手房成交量8年来首次超过新房。

今年3月，合肥二手房网签6894套，新房备案1402套，二手房成交量是新房的4.9倍；南京二手房住宅成交8563套，新房成交2336套，是新房的3.66倍；重庆3月新房认购套数为3251套，二手房量是其3.17倍等等。

与二手成交量一同“暴涨”的，还有挂牌量：

截至4月9日，重庆二手房挂牌量已高达27.2万套，同比增加约7.8万套，增幅是去年的4.8倍。要知道去年3月底，重庆二手房挂牌量为19.4万套。

深圳二手挂牌量同样惊人，截至4月22日 深圳二手房挂牌量达到60435套，相比2月19日的49680套，新增了1万套左右。

另外，4月份上海链家网二手挂牌房源来到106972套，创下历史新高等等。

挂牌量和二手成交量的猛涨，意味着市场置换链条已经重新被激活。

你想，挂牌量的增加，表明出现一大批房东挂牌卖房；而因二手房成交量的不断上涨，意味着相当一部分卖家是能够完成变现的。

而完成变现的这部分卖家，则有能力向上置换，也就是说，一些改善板块有上涨的动力了，进而再一次影响到

显然，一个楼市回暖的信号已经发出。

这一轮二手行情转好之下，我注意到两点：

首先，二手房市场在不断抢夺新房市场的需求。

根据广州中原地产研究院披露的数据，3月份二手房成交了9373套房源；同期新房4043套的成交，仅有二手房成交量的一半。

3月份深圳新房住宅成交2245套，环比增长176.8%；而全市二手房录得5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%。

对比之下，虽然环比增加了不少，但比二手房还是少了26%。

当然，还有包括杭州、合肥等城市，都出现二手房市场挤占新房市场的现象。

其次，刚需开始逐步下场。

以上海为例。据4月1日数据显示，总价300万以下房源的7天带看人次有25470次，占比约25%；总价300-400万则有18378人次，占比约18%；总价在400-600万则有22731次，占比约22%。

也就是说，总价在600万以下的带看人次占比高达55%。

再来看成交。3月上海200万以下成交量高达6873套，200-300万区间二手成交量为4476套，光300玩以下成交量就达11349套，占总套数的64%。

要知道，3月200万以下成交套数是自去年3月以来的新高；200-300万则是自去年4月以来新高。

同为一线城市的深圳，二手房市场同样呈现出刚需不断进场的现象。3月的成交里，面积在60-90方的比重升至49.3%，是过去12个月里新高。

总价段来看，3月期间300-500万的成交总价占比从2月28.8%提升至33.7%。

那么，为什么会造成以上两种现象的出现呢？

一方面，二手房价格已经跌到位了。

上海易居房地产研究院发布的一线城市老破小类型的二手房价格中显示，从2019年开始至2021年一季度，二手房价格泡沫从20%扩大至58%。

而到今年一季度，该泡沫仅为5%，一线城市老破小基本回归健康状态。

拿杭州的老破小为例，我曾经租过房的朝晖六区，3月网签的5套房源，均价不到2万9；我心想，这价格和我老家柯桥新房价格也差不多。

身边同事拓海在杭州的一套房子，此前挂价250万，而今调整到200万后，看房人数直线增多。

还有他老家河北邯郸，一套73方市中心老破小，还是学区房，总价130万就成交了。

另一方面，市场观望的情绪开始消弭。

上海外环外二手房，成交占比达54%，这也是近一年以来，占比最高的。

再来看总价段，奉贤300万以下成交从去年2月份的74.81%上涨至77.2%；嘉定300万以下二手成交占比从去年2月的48.5%涨至51.88%。

现在可以肯定的是，楼市开始真正意义上的触底。

显然，救二手房比救新房更迫在眉睫。

虽然如今各大城市新房压力大，也接连出了不少针对购买新房的优惠政策，但对于新房端的刺激终归不是最根本的解决办法。

你想，整个市场购买力是有限的，在新房端不断有利好政策出现时，大部分人选择是转向新房，从而抛弃二手房，使得二手房更加难卖。

但你需要注意的问题是，二手房才是市场真正的房价，如果不断地将二手房原本的需求挤压至新房，降低二手房市场流动性的同时，还压低了房价。

而买涨不买跌的心理，使得二手房的局面会更加的难堪。

而这一问题也已经被越来越多城市当做痛点来解决了。

譬如杭州发布的314新政，对于主城区二手房交易满二即可免征增值税，直接省下5.3%的税费，通过政府让利，促进二手交易。

还有近期包括长沙、郑州等超30个城市支持以旧换新政策等等。本质上是在促进老破小的流动，已达到整个置换链条轮动的目的。

而如此带来的效果就是购买力的可持续。

上文我们提及各个城市二手房挂牌量的猛增，除了量上涨之外，从侧面也表明市场上的购买力就是这些个房东，且潜在的需求很大。

那么如果通过降低中介费或者税费等一系列政策，来促进买卖交易的形成，也就是为整个市场提供了可持续的购买力。

这些变了现的房东，不出意外会加入新房市场，使得一些刚改甚至是改善板块的上涨。

其次，二手房价也会相应的上涨。

房子好卖的情况，对于原本就跌幅很大的二手房而言，有理由不再继续降价，甚至会有涨价的趋势。

同时也给了那些新买家一些信号，你去买二手，未来有可能价格上涨的预期。

那么，不管是各大城市二手房超过新房成交，还是政策对二手房的“照顾”等，可不可以说市场开始进入存量房时代？

我认为是有这个趋势。

一方面，越来越多城市进入二手房市场。

北京无疑是一个典型的二手房市场。自2017年以来，二手房成交始终压制着新房成交。上海也不例外，自2010年以来，二手房成交均高于新房成交。

成都也迈入了二手房市场。自2022年3月开始，成都二手房成交比例全面超过新房等等。

可以预见的是，未来将会有越来越多城市进入二手房市场。

另一方面，楼市从生产时代转向消费时代。

在一轮房企出清后，楼市就已经逐渐向消费时代迈进。

譬如杭州越来越注重在新房产品上的驱动，外立面、园区、装修等方面的卷，意味着市场已经在适应甚至创造客户需求。

最后，围绕房屋本身的服务正在崛起成万亿市场。

据悉，2023年家装行业的总产值约2.77万亿元，其中局部装修超过35%，大约是9700亿元的产值。

随着后续以旧换新、局部装修政策退出后，这一部分的装修需求会大规模释放，撬动的是一个万亿规模市场等等。

可以说，市场已经半只脚踏入了存量房时代。

未来在面临这样一个市场时，如果不清楚怎样出清手中的劣质资产，或者是该往哪个方向置换，可以来咨询一下大碗主编吧。

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