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观澜府叫价12万,城光6万!网红盘高调上场!

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5.28一声惊雷,二手限售全部放开。

楼市君观察到,仅一夜时间二手挂牌量猛增了875套,总数超过了18.1万套

这个增量,主要来自未满2年的网红盘,如富颐华庭新增挂牌30套、城光20套、中海观澜府13套...

为什么这些网红盘这么着急卖?


|图源:贝壳找房

二手挂牌猛涨875套

黄埔、海珠次新房集中挂牌

取消限售,效果立竿见影。短短13分钟内,就有项目上新了5套

大批未满2次新房正在涌入,中介透露广州二手总挂牌量已经来到了181127套,有点吓人。

二手竞争本就激烈,之前挂了几年还没卖出去的,雪上加霜了。


|图源:贝壳找房

率先骚动的都有哪些盘?楼市君发现,黄埔网红盘集中挂牌的现象最为显著

据中介查看内网数据,老黄埔两大巨头,富颐华庭新增了30套、万科城市之光新增了20套

科学城的大壮名城,48小时内新增放盘20套,品秀星樾20套

被称为“海珠汇悦台”的中海观澜府,目前也放出了13套,最高放盘超过12万/平。

据说,业主群还有很多人表示想放盘。




大量入市的次新房,一定程度上将分流新房的购买力。

毕竟,楼龄新且即买即住,此前这些盘也都比较抢手。

这些没满2年的次新房,之所以着急出手,原因之一是此前买入时利率较高,现在利率低至3.4%,很吸引。





急是急,但这些网红盘第一批放盘的价格,整体都不低。

比如中海观澜府整体挂牌在7.5-12万+,143平业主心理价都接近10万/平,161平业主希望实收1600万

项目2021年首次开盘价大概7.5万/平,第二批是8.5万/平,最后部分单位最高卖到9万+,对比来看挂牌价很硬气。


万科城市之光的业主控盘意识也很强,多数房源挂牌价都在5.4万/平以上

城光有业主表示,成交价一般会比挂牌价低,而第一套成交价很重要,会被买家拿来对标。

尤其101平三房之前就很抢手,现在租金都去到5000多一个月,好租也不愁卖。一旦有人挂低价,邻居就会替你把关。

有个业主101平挂牌5.2万/平,就被邻居在业主群一顿数落,然后发动业主去劝他,也让他自己反省。


|城光业主群聊截图

富颐华庭的业主放盘价也很坚挺,101平以上都挂5.4万/平以上整体超过新房价格区间

项目2023年首次开盘到后续加推,价格主要集中在4.95-5.2万/平之间。

科学城标杆盘大壮名城的94/103平挂牌价都在5.3万/平以上,新房此前4-5.5万/平,基本都是高于入手价在卖。

综合价格来看,这些着急入市的次新网红盘,更多的是一种“试探”,试探市场行情,也试探买家的接受程度。

真正有参考价值的,还得看第一批“成交价格”。

大批次新房上架

可以淘笋了吗?

挂牌率剧增,次新房源源不断上架,是不是代表可以淘笋了?

我看未必。

仔细研究这些挂牌房源后,有几点发现,大家可以参考一下。

1、新挂牌的房源中,约21%是未满二的。

这一批房源里面,有不少是2020-2021年买入的,也就是房源未满二。


|来源:诸葛找房

这其中,有不少业主是以较高价格入场的。

比如黄埔,就有不少2020年后入场的投资客,在抓紧机会出逃。

毕竟,当时的几个大盘凭着核心区位、市场供应少而圈粉。


对于站在高位的买家来说,这波新政官方直接取消限售,让他们有机会套现逃离。

但对于现在的买家而言,这批房子已经是上一代的户型。

比如老黄埔,目前在售的项目不仅价格在4字头起、可选择范围也更广。


|老黄埔航拍图

|广州楼市发布 摄

所以呢,这批新挂牌业主不仅要冲在邻居前面,还要跟新房抢客户,卖房并不容易。

2、未满两年房源,依然需要缴纳增值税。

昨天发布的政策提到:解除个人/企业限售,不再审核取得房产证时间。

但未满两年的房源,仅代表可以上市交易,依然需要缴纳增值税。


有人会问,增值税怎么认定呢?

业内人士表示:不满两年的房源交易,需要全额缴纳增值税,也就是全额的5.3%,且不能用发票抵扣。

比如一套78平左右的城市之光,现在二手挂盘在520万左右,单价在6.66万/平。

如果业主要交易,光是增值税这一项,就达到27.6万(520万*5.3%=27.56万)。

当然,这部分的费用,是需要算在购房成本里的。就相当于每平方达到了7万/平,比原价贵了3500+元/平。

如果全部由买家买单,的确会剿灭很多购房热情。

不同情况的住宅税费怎么算,楼市君都整理好了,大家不妨参考一下:


除了税费成本高,对买家来说,现在广州二手房挂牌量激增,市场上并不缺货。

你家房子不满2,还要交十多万增值税?那不好意思,下次再约。

怎么快速卖掉呢?业主愿意包增值税,未尝不是一个好办法。

截至今天,楼市君在贝壳平台上搜“各付各税”、“包税”等字眼,展示的有超过200套。


不过,像上面提到的中海观澜府、越秀和樾府、富颐华庭这些盘,动辄600-800万起步。

光是增值税就要大几十万,还要算上契税、这几年房贷成本...如果业主包了,那不亏死?

当然,也有部分业主是真的诚心卖、急卖,是愿意让利的。


这对于刚需来说,楼市君认为这波新政不失为好消息。

一定会有更多的人把房子挂出去卖,这时候对于买家来说,有大把的房源等你挑,你甚至可以大胆砍价。

最后,业主都包税了,你会选择买房吗?评论区聊聊。




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