成都全面放开松绑，楼市独善其身很难

二线城市的松绑应放尽放已经不是一句空话了，而是在持续落地了，就在近期，成都也宣布了取消限购，自楼市2021年下半年高峰期以来，大家不断接收到松绑的消息，而盘点了一下，大家现在能想到的重点二线几乎都已经松绑了，现在就剩下杭州、西安、天津等几个城市了，当然这几个城市也就剩下最核心的区域还保留了限购措施，像天津是保持了市内六区的限购，西安是二环内继续限购，杭州则是主城区的新房限购，可以看出来，二线城市的限购就剩下最后几个遮羞布了，该撕开的都已经全部撕开了。

而现在的二线松绑对市场来说已经是见怪不怪了，因为大家的目光基本都被一线城市所吸引过去了，今年是北上深松绑的主场，甚至广州现在的底牌也不多了，就剩下核心区的120平以下的户型限购的说法了，因为大家对一线还有最后的信仰和希望，过往基本都是上海或者深圳打响了房价回弹的冲锋号，这次只要这几个老大哥没有最后露出底牌，那博弈必然还会继续下去，挤牙膏式的操作也是为了软着陆的重要操作方式，毕竟，现在各个城市都是泥菩萨过河而已了，想要影响市场，能量确实不够大了。

而过往很多二线城市的松绑，大家也都看到了，像最早的郑州楼市的松绑，当时很多人还高潮说会引发市场的抢购，但是实际情况却并没有什么水花，还有像苏州、南京、武汉、合肥等楼市的松绑，在出台的时候相对都已经比较晚了，所以市场并没有因为完全的松绑就达到触底的状态。所以就拿这次成都的全面松绑，可以说短期内的促进销量还是有一定的效果，但是很难把这个效果持续很长的时间，因为现在大家都知道了政策期其实是一个窗口期，很多老业主反而会去加大自己二手房的挂牌，在这个时候降价还可能进行出货，如果玩涨价的话只会给别人做嫁衣，杭州之前有不少业主已经试过了，广州也有少数小区还在尝试抱团涨价，当然这都会被市场打脸。

因为现在的楼市还没有触底，下跌的趋势一直还在进行中，所以如果这个城市的房价上涨的话，资金是可以随时流通走的，而不是说一定要留在这个城市里面，小区方面也是一样，你的房子单独重新涨价了，其他的户型或者周边的小区都在下跌的话，那性价比也就完全失去了，可能连看房的人都不会有了，而且没有限购的壁垒之下，客户是可以任意的挑选的。

而这次的成都松绑明显比之前的其他二线的热度会相对高一些，因为成都的房价之前是相对坚挺的，甚至可以说在逆势上扬，从2021年年中开始是这轮楼市的高点，不少城市自此进入了调整期，而成都是非常抗打的一个城市，2022年的成都二手房甚至创下了历史新高，新房和二手的价格反而还在上涨。而根据统计局数据来看，成都的二手房从去年7月才开始出现下跌，新房则是从去年11月开始下滑，而今年1-3月成都商品房销售 面积下滑了30.7%，开发投资也下降了12.9%。

而克而瑞的数据来看，成都一季度二手成交了3.7万套，同比也是下跌了34%，成交周期也都达到了大半年，而中心城区的二手房成交价格大约为1.45万一平，可以说跌回到了19年初的水平了，跌幅最大的科学城板块，从4年前的3字头直接跌到现在的1.7万的均价，跌幅达到42%，接近腰斩的水平，这里的业主也是十分憋屈了。

所以咱们要清醒的认识到，虽然成都楼市的涨幅惯性比其他二线城市长了近两年的时间，但是也很难避免独善其身，因为这轮的下跌是普适性的，上至一线城市、下至三四五线都没办法躲开，只是时间的问题，过去所谓的独立行情在接下来可能会受到更加大的冲击，因为当房价超过平均的刚需购买力后，掏空了4个甚至6个钱包时，那底部的需求就会断层，导致最普通的房子也没有人接盘了，那最多数的中间层面的那些房子也就循环不起来了，顶层的豪宅还可以买来卖去，中产的房子将是最惨的，成交周期预计会持续拉长，降价出货的竞争会进一步加剧内卷。

因为能坚持到现在再出政策的城市和区域必然是底气比较充足的，甚至在过去是完全不愁卖甚至要抢购的状态，就像上海的户口，在过往来看是非常弥足珍贵的，甚至很多人一辈子都得不到，而现在也在不断的降低落户门槛，因为需求不够了，也需要通过户口去扩大购房需求和吸引年轻人的开口，说白了就是市场供不应求的时候，要吊着购房者，也担心房子不够卖和持续的暴涨，而现在呢，供求关系已经发生了明显的变化，现在是开发商求着大家来买房，甚至土拍方面，有小城市已经在尝试让个人来拍地当独立开发商了，甚至都不用成立公司，以后类似一户建的操作可能并不是一种幻想了。

所以现在楼市的调控已经比较清晰了，针对房住不炒还是长期的基调，并不是想让房价重现前几轮的暴涨，因为大家的杠杆承受力已经达到了一个极限，收入不同步提升的话最终只会产生更多的老赖而已，而大面积的违约肯定是不被允许的，不主动去调整市场阻止加杠杆的行为的话，那结局大概率就是硬着陆。而从这几年的调控来看，不少人的杠杆率确实是下降了很多，加上大家现在一有钱就去提前还贷，不拼命去买房的风气也已经更加弥漫开之后，很多人发现其实生活的压力并没有那么大。

而对很多城市来说，过去新房和二手倒挂的操作还是玩的很溜，但是随着二手的下行，价格的差距越来越小，新房想卖出去的难度也更加大。而对像深圳来说，新房现在的销量不理想，二手在持续的以价换量，因为过往的指导价让深圳业主也并不是很服气，觉得指导价归指导价，成交价是成交价，但是随着市场的下行，最终还是低下了高傲的头颅，而北京上海估计还不会动核心区的限购，毕竟，光户口的降低门槛就够很多需求消化一阵子了，挤牙膏式的操作还可以玩一段时间，接下来，继续期待二线其他几个城市的松绑吧。