地方急了，土地零售允许个人建房卖，果然不吃土地就要吃土

　　楼市又一个大突破，现在私人都能直接买地开发了。

　　最近浙江丽水市发布房地产文件通知，文件中扔出了一个迅速引爆市场的重磅炸弹：允许私人竞拍土地。

　　在过去都是由房企从政府处拿地，然后经历招标-设计-建设开发-软硬装修-销售等层层环节再卖到消费者手上。

　　而这次新政的发布，意思就是跳过开发商，居民个人可以直接从政府那里拿地然后自己盖房子。

　　说白了，地方政府卖地卖不动急了，干脆直接卖给个人，不让中间商挣差价了。

　　这份文件中有非常多的细节：

　　可以单个业主独立购买土地，也可以多个业主联合出资共同来买一块土地，房子建完，政府就给你发房产证，不管你是一个人还是多个人，都可以拿到分开的独立产权证。本质是鼓励中产和富裕阶层集资拿地。

　　允许建好的房子在二级市场上出售流转。居民可以从政府那里拿地盖房，可以自住，也可以建好了卖给其他居民，也就是把这个当成一门生意来做，自己当“开发商”来挣差价。所以这套模式下，个人既是消费者也是开发商。

　　次出售地块容积率都小于1.0，就是拿来盖别墅和庄园的，而且政府对建设风格规划进行放开，意味着居民可以按照自己的想法DIY建房。

　　拿地价格方面，这些小地块，每块地折算过来大概是300万-450万，然后算上各种建安成本，粗略估算一下，如果是自住的话大概能比买房便宜个30%，如果用于出售的话，利润也有20%左右。

　　这个土拍新政，不得不说，确实是枚重磅炸弹。

　　那这次浙江丽水费这么大劲是为了个啥？很简单，就三个字：没钱了。

　　土地没人拍，政府如果没法“吃土地”，就只能“吃土”了。

　　所以不少人高喊：土地零售时代要来临了。

　　不过别急，我得浇盆冷水，此类土拍政策要短期内在全国范围内全面铺开，并不现实。

　　这个政策不是新花样，早在2011年就试水过，当时就至少有北京、上海、杭州、沈阳、无锡等七八个城市出现过“个人拿地”的案例，因为年代久远，我只大概记得案例数大概有30多起；但无一例外，这些“个人”在拿地后，都没有去建房子，而是玩起了囤地待涨的“炒地”套路，并在之后的拆迁大潮中赚的盆满钵满，有的甚至影响到了当地的正常建设规划，所以这种“个人拿地”的政策在当时很快就被叫停。正因为这种投机主义深深刻在国人基因中，就导致了很多好的政策最后都会走偏。

　　不是所有城市都适合化整为零。浙江地形多山地、多丘陵，很多土拍地块都依附于山川形变而生，开发商不愿拿这种地，拿了也容易赔本，所以化整为零卖给居民个人不失为上策。

　　但很多城市建设于平原之上，土所以往往是一整块大的土地进行出售，开发商拿到以后可以整体进行规划；但如果强行拆分成一个一个的小地块卖给居民个人，不说能否全部都卖出去，即使都卖出去，各个小地块之间的建设标准也难以统一，甚至出现各种和城市规划“打架”的情况。

　　个人拿地个人建房，听着确实很不错，但是个人建设过程中的施工安全和房屋质量如何保障，建安标准如何确定，实施过程由谁来监管，如果出了问题由谁负责，问题房屋需不需要推倒重建，以及如何协调个人建设和公共建设的冲突等等，都是一系列复杂且棘手的问题，这也是当年众多个人拿地案例都没有动工建设的原因之一。

　　目前只有浙江丽水在试水此类个人拿地的土地新政，核心也是补充地方政府收入，而一二线城市连限购都还未完全放开，没有太大的动力去搞“个人拿地”，而三四线城市虽然有这个动力，但是房地产市场分化大趋势下，市场能否青睐还得打个问号。

　　所以，土地零售时代还，还有段距离。

　　但是只要地方政府继续没钱，各种新花样新尝试一定会持续推出。

　　政府跟人一样，吃饭最大，没钱不行。