个人开放独立买地，地方卖地卷成麻花

谁也没想到，现在为了楼市土拍，已经想出了各种创新的办法，没有中间商赚差价了，个人可以自己或者联合建房。或许大家都没想到，原来还可以自己变成开发商进行楼市的游戏，可以说，房地产玩的更花了。

就在今日，浙江丽水发布了楼市新政，在优化出让地块的条件中提到，适当放宽容积率限制，符合相关情形下允许建设单栋低层住宅，而在4月26号，丽水就安排了16亩的低密度地块亮相，在购买方式上，可以单个业主独立购买土地并进行建设，也可以多个业主联合，共同竞买一块土地进行建设，建完后，多个业主可以分别认领房屋，办理各自的产权证，每套房子产权独立，归属于不同的业主，无论何种方式购买，后续都支持二手房销售给其他人。

这块地一共16亩，硬生生给拆成了六宗小的地块，每亩的起拍价格在200万到300万，竞拍成功后也无须通过成立公司进行建房，很明显这种操作其实就是为了增大拍卖的开口，以前基本都是专业的房企开发商来拍地，现在就是要把有钱的业主直接吸引过来拿地，原本200万只能买一套房子，现在你拿着几百万就可以直接拿到一亩地的面粉了，而且因为楼市的下行，靠城投左手倒右手的操作已经也没办法持续进行了，而地方还是非常依赖土拍的操作，所以以后就是个人和开发商一起来竞争买地了，这样也不用担心没有开发商买地后的冷场了，化整为零的操作，持续降低土拍的门槛，以后大家不用说我买了房，而是我直接买了一块地了，在自己买的地上建房子，不得不说非常有面子了，当然最终还需要市场来检验是否有人入手了。

而为什么要出此上策了呢，其实还是因为全国土拍收入的下降，根据财政部数据来看，一季度国有土地使用权的出让收入为8147亿元，同比是下跌了6.7%，其中3月份是下跌了21%，可能很多人都知道，在2021年卖地的收入达到了8.7万元，2022年下降到6.6万亿元，到去年只剩下了5.8万亿了，可以说今年的土拍压力是史无前例的大，如果拿出的地块是郊区或者偏远的地方，不少城市都把过去不舍得的地块都拿出来拍卖了，但是整体的卖地收入还在下降，所以现在地方必须要拿出更多创新的方式，才可能新增更多的收入。

而且现在开发商也都更加收缩了，三四五线的土拍现在比较困难，三四线的新房项目有多难卖相信大家都能体会到，因为大家都跑去一二线核心区进行买房了，加上现在一二线也一样在降价，能够降价去库存的地方已经是佼佼者了，更多的是降价了也不太容易卖出去的现状。根据数据来看，去年三四线经营性用地成交面积10.53亿平方米，同比下跌了21%；成交金额2.13万亿，同比下跌了17%。成交规模已经连续三年出现下滑，而且相比2020年高点更是几乎腰斩的状态，因为在上轮楼市周期中很多以三四线为投资主力的民企多数都陷入到了资金危机中，其中大家都知道的碧桂园过往就是重仓了三四线，其次是因为国央企都把目光放在一二线了，三四线自然受到了冷落，财政压力摆在这里。

所以丽水这次的操作可以说类似于拼多多的拿地方式，算是一种新的创新，汇集群众的力量来买地，这样地方直接赚的就是个人购房者的价格了，没有了开发商赚中间的建房价格和品牌的溢价，因为过往大家的印象都是开发商建好的价格一般是土拍价格的两倍，比如5000元一平拿的地，等到项目建完的时候至少要卖到1万一平，这是大家习惯的认知。而现在这种操作，虽然操作起来需要麻烦一点，但是对丽水的土拍却是非常有利的，因为小豆包也是干粮，多笔交易后，不仅能提高丽水土拍的知名度，也能够带动商品房的交易，对去土地库存来说是一种不错的方式。而且从容积率来看，基本都是要建别墅的，未来不少城市里很多高楼是否会成为贫民窟，也确实是摆在大家面前的十字路口的一个课题了。

因为过往的卖房逻辑，基本都是核心区最容易卖，然后带动周边的近郊区，最后才轮到远郊区，所以一般房价下跌的时候，最不抗跌的就是远郊的房子，一跌一个准，开发商现在不敢拿地也是这个原因，因为可能拿的面粉价还不如面包的价格，所以这时候还指望房企拿着现金流去拿远郊的地块那肯定是空想的，与其无尽的降价或者等待房企重新起死回生，不如主动的行动鼓励个人或者有钱人入场，而且这些过往的炒房客在经历了这轮楼市还没挂掉的那肯定是有一定的实力，没有太多的杠杆压力，而且买房客变成买地客说出去也更加好听一些,因为可以自主建房，那也算是一种付出了。

当然这个操作目前还只能是在三四五线城市或者是一二线的偏远地块进行，因为一二线的核心地块目前还是不愁卖的，大开发商依然会持币入场，只有开发商不参与的地方才可能轮得到个人或者小资本入场。比如那些说逃离北上广的年轻人，以后就买一亩地，自己建个房子建个小院子，养养小狗小鸡，也是挺舒服的，将来不想要了还可以有合法的房产证进行转手，这对很多想躺平的年轻人来说也是一个新选择了。

当然，后续就看其他城市是不是会快速跟进了，如果很多城市开始仿造的话，那对很多三四五线的别墅也会产生比较大的冲击，因为成本低廉了很多，过往的那些别墅也失去了价格竞争力了，你买一套别墅的钱人家够买一亩地，你拿什么竞争，完全卷不过，当然，地方现在也是在转型的过程中，毕竟，房地产税还没出来，这对很多人来说依然是个悬着的谜。