北京买房：理清思路，购房建议1164

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我家里情况是老大闺女高二，老二儿子马上初一。两套房，一套在通州，126平米。一套在西城右安门内，63平米，小两居，户型不好。现在两套都在出租，自己租房。以后准备孩子高考后去通州住。

我的想法是担心房价下降想卖掉西城这套，过个一两年再换个房子，我爱人担心卖掉后货币贬值。想听听您的建议，是卖掉呢还是继续出租，目前租金是6300。

A：

1、西城63平租金6300，这学区溢价够高的。每平单价10万+吧，租售比破千，而常规来讲学区房老房一般是900到头儿了。但这几年就是入学高峰期呗，推高了溢价率，所以租金显的不划算。

常规建议是如果用不上学位了也不自住，那就在高峰期过去之前卖掉，换成没溢价的非学区房。租金提高就等于居住的性价比提高，也降低保值风险。

2、但卖房后过一两年再换怎么说呢？赌一把试试呗，牌桌对面是政府和银行，各方筹码都明摆着，打的也是明牌，结局看谁的钱多力量大和耐力足了。

只能说之前的四五次较量都是他们赢了，但每次都有不服气的，试试吧，或许这次能把他们打败。众多买不起房的都盼着这一天呢，就希望有人替他们去冲锋陷阵趟地雷，当英雄还是炮灰看运气吧。

不过考虑好，货币贬值是确定性的，每年2-3%都属于温和型，甚至写入经济规划。房价涨跌是不确定性的，抛开通胀，如果赌赢了，在不崩盘的情况下最多能赢15%。但输了就没谱儿了，这参考历次行情吧，国内外的都看看就行。

3、我没什么建议，这种事儿只能自己定。只能说试试吧，反正输了也不丢人，毕竟对方是几万亿的银行和手握政策的政府呢，只要不输的太多就以后还有机会。

不过常规建议是最好不在这会儿赌，有点儿像1948年去投国军，图什么呢？还是等等看吧，看有没有刺激政策，也看成交量是否会持续增长。八十一难都过来了，非得在雷音寺脚下分行李回高老庄，划算吗？投资最好顺势而为，非得逆势的话就看实力和运气了。

仅供参考。

二

Q:

我孩子27年上学，目前首付120，贷款月供能承受最多12000到14000，市属公积金缴存14年，月缴存6000。孩子西城四代房落户，对口炭儿胡同小学，想买房换个学区。目前考虑：1、虎坊路小区 上育才保底省心。2、白小或呼小+80，白家庄附近的房子，向军北里等 。3、陈经纶帝景劲松9年，农光里或平乐园。您能否帮我分析一下哪个方案更优，学校不错+房子保值性好一些。

A：

1、学校不错+保值性，这仨不好比，典型的三种模式，没必要放一块儿比较。

2、简单说吧，单从保值来说虎坊路最稳妥，房龄老+文保小区，学校也中等，没什么利好利空。以后的基础部分肯定是跟随大盘涨跌，只是传导排序靠后而已。溢价部分就跟着板块大盘走呗，不可能有特殊的波动。

白小80的学校好，这级别放到西城也是上等，自然溢价率高，至少不低于东西海平均值。那居住的性价比就偏低点儿呗，溢价部分的风险也大点儿。

劲松的这怎么说呢？学校成绩确实提升了，刘校长功不可没。但到目前为止，高分段以帝景挂名的为主，所以劲松谈不上学区房，朝阳这种学区性质的好多呢。不算学区房也就都没溢价，居住的性价比正常，甚至偏高。因为朝阳南部的价格走势这么多年略弱，显的性价比就高些了。

3、简单就这情况，我也不知道怎么选合适，没有更优，只看哪里更适合自己吧。天牛娃在哪儿都行，西城是整体资源更强，白小80是单校很强，劲松的就是自住为主的普通房子。

仅供参考。

三

Q:

我们孩子26年上小学，想置换，金额有限，想买天永房子，优先考虑永定门李村南里，东里，便宜。中介说90%可以去一师附小，直升汇文中学南。26年东城幼无升小紧张吗，房价会降吗？永定门降的比较明显，反而龙体那还好，您给我指点指点。

A：

1、2026年，大概率不紧张呗。总体入学人数肯定是大幅减少的，而六年级毕业空出的教室和教师也肯定多，所以中介说90%应该没问题，学位不紧张了就没必要难为家长和孩子，谁也不愿自找麻烦。

2、房价什么时候是否会降啊？降哪方面啊？我认为是近期没什么下降空间，毕竟政府一直在救市，虽然没大招但也体现出了态度。银行的几万亿早就印出来了，只不过还没流入市场，这就等着看吧，如果不回笼烧掉，那就是早晚的事儿。

高峰期之后得价格的组成部分，基础部分应该是稳定的，就算南部的升值一直略落后大盘，那也没有单独下降的道理。溢价部分看政策，如果放宽落户和高考那就是利好，没有的话就说不好了。未必直接下降，但有涨的慢的可能，支撑强的应该是好学校旁边的宜居房产。

3、总之房子是用来住的，学区房是用来上学的。常规建议是，如果是占坑儿房，那就用完了学位看行情，觉得不合适就出手。长期持有的尽量买学区好且宜居的房子，学区功能下降后居住功能就会更被重视，好资源才永远都稀缺。日韩和台湾省都是这种先例，北京之前的功能性房产也同样。

仅供参考。

四

Q:

我在太阳宫有房，孩子**初二，成绩不好，老师没说什么，但我感觉高中够呛了。有没有必要去东城买套小房占坑儿，然后让孩子跨区中考？如果买的话，是买和平里老破小这种，还是去永外买套房龄新的，华龙in巷这种。

A：

1、因为既然是老师没说什么，那就有可能还不算多差，到不了没必要参加中考的地步。就算是在本校成绩不高，但这学校放在北京都是很不错的啊。打个比方就跟乒乓球的地方队似的，就算其中替补的，那到了国际上也未必差。

另外我印象中朝阳去年的中考普高率特别高，也就是只要能参加中考，就高低有个公立普高能念。所以这还是先跟老师谈谈吧，别着急，更别盲目行动。

2、如果是资金充足，那可以买套小房预备着，但也别着急迁户口，确定了再说。这两种房我都不太建议，和平里的是学区好，溢价偏高，你们只是为了学位有些犯不上。永外的这则是新房，房本不下来怎么迁户啊？当然我也不知道什么时候下房本，只是提醒别冒险。

所以如果要买就买个中等学区的普宅小房吧，房龄尽量新点儿的就行，不难出手。最好不买公寓，没必要增加额外的风险。

3、总之还是先跟老师沟通好吧，别妄自菲薄，挺好的学校，只要不是太弱就按说不至于。而且还有一年多呢，真要补课的话也来得及。

仅供参考。

五

Q:

我们一家三口都是北京集体户，因为一直在境外工作，房子则买在了老家，北京无房。目前孩子面临上学有些为难了，单位能协调的学校很普通，想去好学校就必须我们自己买房。

但我们又考虑孩子将来大概率是走国际校路线的，那买学区房的意义还大吗？因为我们的积蓄不多，只有区区不到300万，在朝阳能买个还不错的，而在东西城则只能是老破小了。

A：

1、真要是确定国际校就甭买学区房了，确实意义不太大。民办校不看房子，就算是22所公立国际校，高中也都是全市招生的，不锁区。学区房是初中比小学重要，但高中最重要，而你们用不上高中，那这学区溢价就有点儿亏了。

2、300万可不能谈“区区”了，全北京能拿出300万积蓄的家庭真不多。别看很多家的房子值钱，但都是买的早或福利房，凭收入一辈子都攒不下这么多钱。

3、总之这就买朝阳吧，也可以选择学校还不错的，也不少呢。而且朝阳大多数都没学区溢价，居住的性价比相对高。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。