法拍房一直卖不出去怎么办，这三种处置方案，债权人和房东都懵了

法拍房一直没人要怎么办？

一套法拍房，如果一直拍卖不出去，结果一般会是，两个字：

凉办！

之所以这么说，是因为一旦拍卖不出去，至于后续怎么处置，当事的双方也就是房东/产权人、申请人/债权人，往往是身不由己的！

为什么这么说，首先你得明白拍卖的流程：

一拍，是第一次拍卖。一般会在评估价基础上最高打7折，也可能不打折；

二拍，如果一拍流拍，会进入二拍，就是第二次拍卖。价格会在一拍起拍价基础上，最高再打8折。结合第一次拍卖，也就是说，在二拍的时候最多会以评估价的5.6折拍卖！

二拍流拍后，进入变卖，也就是第三次拍卖。变卖价格，和二拍的流拍价一样，但需要全款报名。变卖周期一般为60天，在这60天内可以随时报名出价，出价后则进入了24小时的竞价周期，竞价周期结束后，价高者得。

一拍二拍，是可以走贷款的，首付比例和利率，与一二手房政策一样。变卖，需要全款报名，无法走按揭。

第三次拍卖，不但没有降价，因为需要全款报名的缘故，反而门槛更高了！这个阶段的房产，70以上会再次流拍！

变卖再次流拍后，又会怎么办？

这个问题，很多人问我。

变卖再卖不出去的话，有三种解决方案：

第一种：通常会让债权人以物抵债。

第二种：或者重新评估重新上拍。

第三种：或者交给下一个查封法院去处置。

虽然法院一般会有三种处置方案，但不管哪种方案，都很无奈。

下面，我们详细说一说。

第一种：通常会让债权人以物抵债。

抵债的额度，就是变卖流拍的价格。这种是应用最多的，也是债权人最不愿接受的。

举个例子。

房屋市场价格200万，目前变卖阶段140万流拍，共涉及两个债权人：①银行、②个人债权人。

银行债权有金额是：房屋购买的时候，价格240万，银行贷款70%即170万，经过多年还贷，目前还剩余银行未还本金100万。

个人债权金额是：抵押80万，目前申请执行的人，也是这位个人债权人。

如果流拍后以物抵债，将会以140万的流拍价抵给这位个人债权人，他将会付出什么成本呢？

140万的总案款，扣除诉讼费、评估费、拍卖费、执行费等杂七杂八的约5万左右的成本外，剩余的金额中有100万要先还给一抵的银行。剩余约35万才属于这位债权人。

那么问题来了，35万是远远不够还这位债权人的钱！不但不够，还需要付出以下成本。

① 房款。140万房款-35万=105万。这105万需要交给法院。

② 税费。以物抵债后，如果法院出了手续，他过户的时候需要缴纳1%-6%不等的税费，以及物业水电等其他欠费。

③ 债权。80万-35万=45万。房东还欠他45万，需要他慢慢追讨。慢慢……意味着遥遥无期。

如果幸运的话，这套房抵债后挂在二手房以140万的顺利销售出去了。

那么，整套流程下来，这位债权人需要付出的是：

① 只拿到35万的案款。80万-35万=45万。剩余的45万，慢慢追讨。

② 税费。二次交易的税费，因不满两年的缘故，5.6%的增值税是一定会有的。

这就是以物抵债。债权人愿意吗？当然是：不！

但是，不同意的话，意味着更多的遥遥无期，更久的慢慢等……

第二种：或者重新评估重新上拍。

重新评估重新上拍的案例，也有很多。如果是单一债权人的话，会相对容易操作。如果是多债权人的话，就需要付出更多的时间精力成本。

重新评估，重新上拍，这很好理解。就是上次的价格不合理，这次让它“合理”一点，做低一些。重新上拍，就是重新走一轮一拍二拍变卖。上次的起拍价折后有点少，这次按最大折扣来。这个过程中，最痛苦利益损失最大的，是房东。

但不管怎样，总之一句话，赶紧拍出去。分钱，结案。

第三种：或者交给下一个查封法院去处置。

这样的例子也有很多，往往涉及多个债权人。

比如，这套房有两个查封，第一个是郑州第一人民法院，第二个是武汉第二人民法院。

第一轮由郑州一院执行，经过一拍二拍变卖后流拍了。武汉二院分析后觉得有执行空间，就向郑州一院申请移交处置权。

拿到处置权后，开启新一轮的执行。无非就是两个动作：评估价做“合理”一点，折扣力度给到“最大”。

目的还是那一个：赶紧拍出去。分钱，结案。

其实，还有第四种处置方式，就是将资产退还给被执行人。

退还给被执行人的情况，往往和以物抵债关联。变卖流拍后，法院会依照法律规定将其作价交债权人以物抵债。债权人不同意的，法院会解除查封、扣押，并将该动产退还给被执行人。

但这种，非常少。

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