从3字头到1字头，苏州这个曾经火出圈的板块还值得买吗？

　　我们在之前的文章中就已经提到过，今年一季度苏州市区二手住房成交套数已经占到一二手房总成交套数的67%，这主要是由于“以价换量”空间的增大，带来的增长。

　　而纵观整个苏州楼市，相较几年前，价格下跌30%的板块和小区已经不在少数，就连“高贵”的园区二手房都不能幸免。

　　那么，作为苏州楼市中最具话题性的二手房板块之一，尹山湖二手房最近如何呢？

　　从“三字头”到“一字头”的房价

　　尹山湖，在苏州楼市，一直是人们津津乐道的对象。

　　因为背靠园区，其天生自带关注度。

　　前几年，楼市热度空前高涨，不少投资客接连买入，地价、房价也接连刷新。

　　图源网络

　　然而板块高光时刻并没有维持多久，短短几年，尹山湖板块二手房成交均价就不断下滑。

　　以板块内成交量最为频繁的中海双湾花园为例，从2019年的“3万+元/㎡”，2022、2023年上半年二手房价格还能维持在“2字头”。

　　而如今，我们发现尹山湖小户型成交均价已经基本定格“1字头”了，确实令人唏嘘。

　　当然“以价换量”也带来了板块二手房火热的成交现象。

　　以价换量，二手房成交真的很火

　　价格到位，尹山湖板块二手房的成交量自然水涨船高。

　　据克而瑞苏州房产测评统计，今年一季度尹山湖板块二手房共成交约281套，就占吴中区成交总量的12%。

　　从去年下半年到今年一季度的板块二手房成交走势来看，板块二手房成交走势相当不错。

　　成交均价则由建发独墅湾、保利悦玺、九龙仓碧堤雅苑等品质小区与别墅房源的成交，基本保持在2.5万元/㎡左右。

　　从成交结构来看，成交房源仍然是刚需小户型最为活跃，并且成交均价都在2万元/㎡以内。

　　其中中海双湾花园一期、阳光天地、保利悦玺等项目成交都十分出色，“以价换量”带来的性价比优势相当明显。

　　不仅是百平左右的小户型，板块部分120㎡、130㎡的三房、四房房源成交均价也跌到了1字头。

　　所以我们也能发现，今年一季度，尹山湖板块建面约120-144㎡的房源成交量也冲了上来。

　　比如湖居世家、九龙仓碧堤雅苑一些毛坯的4室房源，最终成交总价都在近200万元，虽然说是毛坯，但成交单价仅约1.6万元/㎡，这个价格也已经逼近2017、2018年的价格了，性价比真的相当不错。

　　但整体来看，二手房成交火热，但尹山湖二手房市场挂牌量依旧相当庞大。

　　据统计，截至3月吴中区共有23559套挂牌房源，其中尹山湖就占到了吴中区总量约十分一，二手房市场竞争激烈，部分小区房源房价可能还会有回落趋势。

　　成也园区，败也园区

　　当然尹山湖能成为苏州二手房一大热门板块，与其区位优势也是脱不开关系的。

　　其紧靠着园区独墅湖和车坊，一湖之隔，房价则是洼地，也因此曾被称为“园区外溢第一站”。

　　事实上，尹山湖板的基础条件也不差，尤其是交通便利度上，近年来提升明显。

　　轨交2号线直达园区，尹山湖隧道、独墅湖隧道相继开通后，更拉近了吴中与园区的距离。

　　加上了今年轨交7号线的开通，这里会呈现双地铁、双高速口、双高架、双隧道的交通格局，这也是园区上班族选择这里的主要原因。

　　商业上，尹山湖商业广场、长申购物中心、阳光天地商业广场这样的大型商超，虽然业态比较简单，但很契合周边居民需求。

　　在去年，尹山湖商业水街也被歌林公园接手，据悉也将打造更加丰富的商业业态。

　　成也园区，败也园区

　　当然板块自身依然存在一定短板，比如一直被诟病的教育问题。

　　由于前几年高企的房价，尹山湖的关注度与期待值不断被推高，其教育资源也一直拿来和园区相比较。

　　尹山湖实验小学、郭巷实验小学、吴淞江小学、苏大附属尹山湖中学，目前确实在质量上面存在一定的短板。

　　而之前居民们一直关注的尹山湖高中，官方回复：“目前基本能满足“十四五”期间全区高中的招生需求，尹山湖高中今年开工的迫切性不高。”何时开工也成了未解之谜。

　　不得不承认的是，尹山湖在19年开始的衰落恰好却是园区“学区”属性高涨时期，与湖东等学区房的差价到如今也越来越高。

　　同时，在尹山湖的配套建设近几年步伐较为迟缓的同时，园区新房供应却在不断增加，娄葑、车坊、跨塘......想要上车园区的选择越来越多，尹山湖也不再是那个首选。

　　园区的爆发式供应，板块自身配套上的一些短板，让板块价值不再能撑起3万元/㎡+的房价，也让市场对板块的认可度降低，如今在市场大环境的影响下，二手房价格渐渐回归理性。

　　断供3年板块迎来新房

　　二手房市场疯狂内卷，而断供3年的尹山湖板块，也即将迎来新房。

　　丨天鸿伟业97号项目

　　首先是去年12月成功出让的天鸿伟业97号项目。

　　项目位于吴中区郭巷街道东进路北侧、尹中路东侧，容积率1.6，成交楼面价14500元/㎡。

　　项目位于在建7号线的尹山站北侧，是个不折不扣的轨交盘。

　　目前项目规划暂未出炉，但从土地规划条件来看，建筑高度12-70米，住宅单套户型面积不得低于110㎡，总户数不大于915户，未来大概率打造的是洋房+小高层产品。

　　同时最低装标2000元/㎡；住宅立面鼓励采用金属铝板、石材、真石漆等中高端建材，不得使用低品质涂料，未来或将打造一个相对高品质的改善项目。

　　丨尹山湖翔球地块

　　第二块则是尹山湖南的翔球地块。

　　地块紧邻尹山湖，景观资源优越。

　　同时北侧即是尹山湖隧道，沿路可直通中环南线，直达园区。

　　值得一提的是，地块容积率仅1.2，未来或将打造低密洋房或临湖叠加产品。

　　别墅产品在尹山湖板块相当稀缺，像建发独墅湾、阳光天地的别墅房源，虽然成交周期长，但价格都保持得还不错。

　　并且整体来看，尹山湖北部开发是优于南部的。翔球地块位于板块南部，周边有较多空地待开发，未来入市后将填补片区一定空缺，也具有一定的后发优势。

　　从上述两宗涉宅用地看，不管是起步面积的提升，还是越来越低密的土地，尹山湖似乎正在往改善、高端改善方向转型。

　　但值得注意的是，当前尹山湖板块的高端改善住宅区基本集中在独墅湖沿岸，具备一定资源、地段优势，未来这两宗宅地入市后能否被市场认可，仍需后续进一步观察。

　　人人追捧尹山湖到人人吐槽尹山湖。

　　这中间的时间只过去了五年不到。

　　从最初刚需大本营，到后来牛气冲天破3万元/㎡，再到如今回到1字头，尹山湖的楼市去虚务实，房价算是回归到了和板块价值相符的层级。

　　平心而论 ，如今尹山湖的二手房性价比还是很高的。

　　单从居住属性来说，尹山湖拥有轨交、教育、医疗等相较齐全的配套，甚至还有湖景生态资源，同时长申超市等商业配套对刚需、刚改一族来说也相当亲民。

　　对于很多预算不高在园区工作的年轻人来说，作为人生第一站，尹山湖确实不失为一个合适的过渡选择，加之如今二手房市场的内卷趋势，挂牌房源众多，足以慢慢挑选与对比。

　　所以，你觉得现在的尹山湖值得买吗？TA的房价还有进一步回落的空间吗？

　　欢迎留言讨论。

　　本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

　　引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）