南宁楼市版“以旧换新”，究竟谁收割谁？

家电“以旧换新”的风还没有吹到南宁，楼市就悄悄刮来了。

一是8大城中村改造，建设范围约18790亩，估算投资738.55亿。

二是住宅品质升级的风，上周也吹过来。

4月19日，南宁市自然资源局印发《关于优化规划管控要求促进住宅品质提升的若干措施》的通知。

图 | 通知截图

核心内容之一：鼓励“住宅建筑风貌品质提升区域”外的居住用地项目采用公建化住宅设计或空中花园住宅设计。

大V君突然想起五象湖的碧桂园天玺湾。当年碧桂园大张旗鼓吹的“垂直绿化”，不就是“第四代住宅”雏形吗？

这些年来，南宁的“楼市网红”究竟是谁收割了谁？

啥叫“第四代住宅”？

你应该刷视频见过，建筑不但身子被绿了，头也给你绿了的那种。

其特点是大花园、大露台，垂直绿化、错层布局、挑高设计。加一点诗意想象：人与建筑、自然和谐融合。搞得更炫的，还有空中停车。

代表作是成都七一国际广场。

图 | 成都七一国际广场实景图（来源：七一国际广场订阅）

2019年，“第四代住宅”获得住建部肯定。重庆、成都、福州、厦门、长沙等南方城市发展较快，北方则推广相对较慢。

可以说，理念非常好。如今，南宁也要鼓励空中花园设计。

但项目必须符合以下要求：

1、须为建筑高度大于27米的高层住宅项目。

2、住宅建筑套型建筑面积应大于120平方米。

3、住宅建筑层高应≥3.1米。

4、空中花园住宅的首层住房之下楼层除必要的楼电梯间、门厅和消防控制室外，应整体架空，架空层层高应≥3.6米，作为休闲、健身、娱乐、绿化等公共公建使用。

图 | 《通知》附图

如果真的搞空中花园，说实话还是很有舒适度的。在南宁，还有具体要求如：

1、空中花园空间高度应不小于两个自然层高度。

2、住宅阳台及户内空中花园水平投影面积应≤住宅套型建筑面积的40%。

3、户内空中花园出挑宽度应≥2.4米且≤6米

两个自然层，在南宁一般可以做到7.2米，确实是“可以种树的房子”。以前，只有一些高端写字楼敢这么干。

空中花园出挑的宽度≥2.4米且≤6米，这妥妥多出了一个房间的空间。

为鼓励南宁未来楼盘多设计空中花园，有关部门直接放大招：

户内空中花园建筑面积不计入容积率和产权登记面积，不满足要求的部分按规定计入容积率。

图 | 《通知》支持政策的截图

按新规：住宅阳台及户内空中花园水平投影面积应≤住宅套型建筑面积的40%。

从“偷面积”角度看，未来的空中花园和阳台一起，偷面积真够狠！

可是，大V君却有些不看好。空中花园的理想有多丰满，现实可能就有多骨感。

以碧桂园·天玺湾为例，当年项目鼓吹的卖点就是“垂直绿化”。

因为做垂直绿化“成本增加”，天玺湾有理由卖得更贵，2016年开盘后价格就直奔1.3万元/㎡。

实际上，“垂直绿化”的效果是这样子的，请看碧桂园官微的图：

图 |碧桂园·天玺湾当年开放参观图片

从图片来看可谓万人争看。

抬头一看，垂直绿化的阳台是这样的：

图 |碧桂园·天玺湾垂直绿化阳台实景图

大V君的朋友良哥当年在时空网的时候，用非专业的群众视角，拍出这样的画面：

图 |碧桂园·天玺湾当年开放参观图片

还有不少项目的绿化阳台，最后都填土覆盖，装修后变一间房，成为开发商宣传的“N+1”房。

对搞“垂直绿化”的开发商而言，项目卖点有了，价格也提上去了。效果究竟怎么样，仁者见仁智者见智。

如果业主真的都把建筑搞得一片绿油油的，不但建筑自然融为一体，业主与蚊虫是不是也“融为一体”？

南宁市自然资源局的《通知》除了鼓励发展“空中花园”第四代住宅外，还重点提到“完善住宅公建化标准”。

图|《通知》内容截图

要求“采用公建化设计的住宅原则上应采用形体规整的板式建筑形式。”

板式建筑以其更优的通风采光和居住舒适性，在计容方面得到鼓励。

《通知》表示：因住宅公建化设计需要，采取玻璃封闭处理的阳台，按阳台板水平投影面积的1/2计算计容建筑面积。

以前全封闭阳台是算全面积的，现在算一半。这更鼓励开发商去做公建化立面了。

从建筑外观看，公建化立面楼盘更具品质感，也有利于提升城市形象。南宁的一些“有志”做公建化立面的企业，也大多数是有实力的央企和国企。

例如中国铁建·西派御江、中海·湖山景明、中交|象江来等，公建化立面做得很不错。

悲催的是，南宁公建化楼盘“生不逢时”，都嚷着要卖2万+以上的，如今也只能面对现实了，被“反向收割”。

上周，大V君去中交|象江来踩盘。第一，搞活动，人很多。

图 | 中交|象江来售楼部人气

第二，大V君被中交|象江来的价格给惊吓到了！

单价1.1万元/㎡，而且是精装房！

行情好的时候，这盘是2万+的预期，现在只卖1.1万。

看了一下精装标准，感觉有点不可思议。有：日本大金中央空调、德国汉斯格雅卫浴和五金，西门子厨房三件套、美国科勒马桶和浴缸。

还有蒙娜丽莎客厅岩板与意大利博洛尼玄关柜、橱柜。这个精装水平，搁南宁楼市行情好的时候，是2万~3万+项目的A标。

图 | 样板间实景

如果觉得3000元/㎡的精装价格有点夸张，自己装的话，至少也要2000元/㎡。

刨去精装修，毛坯“8”字头！

不可否认龙岗还有一堆“6”、“7”字头价格的楼盘，但真的拿龙岗的刚需盘和中交|象将来的改善盘比就没有道理了。

图 | 中交|象江来外立面实景

中交|象将来的建筑立面是水包水仿石涂料+双层中空玻璃，花了1个亿！立面造价700元/㎡。

很多楼盘的立面是真石漆，造价约40元/㎡。

除了公建化立面舍得花钱外，中交|象江来还规划建设约7.8万㎡新加坡园林。据售楼部的MM说，每平米成本竟达到600元成本。

图 | 中交|象江来实拍图

不得不说，幸亏中交作为央企财大气粗，保交楼只是基本操作，真实呈现也非常在线。

上周末，中交|象江来打出海报，一周卖了8套！

图 |中交|象江来一周卖了8套房

不管这数据是不是真的，说实话1.1万元/㎡的A标精装房，谁看了都动心。

行情好的时候，南宁公建化立面楼盘卖2万+~3万+不成问题，如今市场在深度调整期中竟然只卖1.1万，狠狠地被“反向收割”。

真正的好产品楼盘能穿越市场周期，但前提是你得有钱！

上周看了中交|象江来，只能感叹：南宁有钱人还是很多的，而且还是识货的有钱人。

反思一下：有钱人为何不是我自己？