广州招商西派天河序售楼处发布：『西派天河序』到底值不值得买？

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自从越秀天河和樾府开卖，梅花园板块的讨论热度逐级提高。一方面，有人坚定地认为：梅花园是天河北5公里范围内最后的空白，是珠江新城延伸的黄金居住带。另一方面，也有人觉得这里是天河的边缘地带，是天河和白云的交界，对后续的发展潜力持怀疑态度。

2024年开年后，梅花园板块热度更热更爆，因为今年推出了一个新盘西派天河序，你很难想象，梅花园这种天河白云交界处，竟然有大平层了，最大面积做到了240㎡，比旁边和樾府还要大。

今天，我们实地踩盘后客观点评一下中铁建西派天河序。

天河序这个盘是在2023年10月10日，中铁建和8家国企撕杀拿下来的，楼面价52714元/平，成交总价59.8亿。当时就登上了广州楼面价第4名，现在是第5名，隔壁越秀拿下来的天河和樾府的地价是50842元/平。

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配套上，基本和邻居越秀天河和樾府共享。西派天河序跟天河和樾府就一路之隔，同在一个街道，在配套方面，两个项目都是共享的。

但值得一提的是，西派天河序距离地铁3号线梅花园站更近一些，等小区建好，从西北处到地铁站大概200米。售楼部所在位置规划的是双向4车道，后续开车通往几条主路，出行上不管是自驾还是地铁都是非常便利。

在教育方面，西派天河序配建了1所9班制的幼儿园，中小学就得依赖周边的教育配套，天河序能不能纳入招生范围就得以教育局划分为准，距离最近的是越秀天河和樾府配建的中小学，已经官宣将作为成员校纳入广州中学教育集团，由广州中学筹建管理，华阳小学参与管理。

在生活配套方面，出门200米就是商业综合体信达金茂广场，2公里可达南方医院（三甲）、三九脑科医院（三甲）；等天河序和和樾府都交楼，综合附近二手小区在一块面貌也是可以的，并且西侧就是白云山，住在高楼层的业主还可以遥望白云山的景色。居住舒适度是真的好。

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对于客群方面，天河序开盘，首开1栋125㎡、8栋190㎡、15、16栋140㎡，最低单价6.8万元/㎡，最高单价8.9万元/㎡，平均单价不到8万元/㎡。按总价来算，125㎡的在900万出头，140㎡的在1100万左右，190㎡的在1500万左右，确实比吹风的便宜，但也就是小几十万的差别。跟之前和樾府的客群大体重叠，但附近的置换人群早已被和樾府消化了一波，再深度的分析价格来看，完全是咬着观樾、大境来开的，甚至要跟琶洲南去抢客，不敢开贵了。

楼盘方面，天河序体量中等，一共规划16栋住宅，其中有11栋是板楼，主打低密度纯板式小高层；有4栋是29-32层高层；另外2栋是安置房。容积率3.0，比邻居和樾府低一些。

产品方面，天河序首推3个户型：125㎡、140㎡、180㎡的四房。其中125㎡有ABC三种户型，总货量约270套，两梯四户；140㎡有AB两种镜面户型，总货量约208套，两梯两户；180㎡有AB两种镜面户型，总货量约96套，两梯两户，产品执行新规，使用率超100%。

125㎡的四房，都是南北对流带主套的设计，每一户都标配一个大阳台，部分高楼层户型可以同时看到白云山和广州塔景观，主卧面积高达30㎡，L型大飘窗，衣帽间背靠飘窗，整屋的采光都非常好，总价900万出头，性价比最高，上车门槛低，意向客户也最多。

140㎡是专梯专户双主套四房，两个套间分别位于客厅的东西两边，彼此互不干扰，如果你是跟老人一起住，那这种户型就非常适合，可以照顾到长辈的居住习惯，又不会因为长辈的作息而影响到小辈，阳台长度长达8.4米，连通了另一侧的次卧，入门有一处小玄关，排面十足，电梯厅可以独享，面积约5㎡左右，用来放放鞋柜啥的多实用，又足够宽敞。

180㎡就是140㎡的整体放大版，双主卧，其中一个主卫可以放浴缸，厨房目测有8㎡，还多了个生活阳台。加上实用率，相当于旧产品的210㎡，空间感超强的。

天河序主打的就是一个改善，走高端路线，不做小面积产品，最大的户型是240㎡，不过没在首推的计划中，加推时间待定。

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拿天河序对比和樾府，和樾府现在售价也是8-9万，最小108㎡的户型，总价800万左右；金茂府120㎡才做了三房，143㎡也还是个大三房，挂盘价也超过1000万了，不管怎么拼都拼不过这些户型更好又是板楼的新房。

所以对比一下户型，天河序和和樾府也有理由卖到8万+。中铁建这个开发商在做豪宅方面还是不错的，起码交标品质让人放心。

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当然有！学校因素，天河序的学校是不确定的，大概率只能靠蹭金茂府的四海小学或者和樾府的广州中学了，能蹭到也算不错，加了学校这个卖点确定性就会强点。

还有就是价格，有人可能会觉得天河序在天河和白云交界7万多还是有点贵，但我觉得啊，天河序贵的原因不在于自己，而是地价已经5万多，所以它不可能低于地价出售，所以，天河序7万多，我觉得还是很良心的。