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广州“东吹”“西吹”,吵着吵着,就都哭了

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在广州,有些矛盾注定是不可调和。

例如,广州的中心区到底有几个,广式肠粉和潮汕肠粉哪个好吃......

再例如,“东吹”“西吹”之争。

或者指向更明确些,是黄埔荔湾之争。

东和西,代表着两种广州。

在刚刚发布的《广州面向2049的城市发展战略》中的广州战略空间格局图中就可以看到,东西部分别代表着老广州和新广州,定位为历史文化核以及现代活力核。


过去几年,以荔湾为代表的西部,和以黄埔为代表的东部,也代表着广州人的两大置业方向——

选择求稳的老城区,或是选择发展空间更大、但存在不确定性的新城区。

按说这只是个人的选择和看法,但在部分人看来,这就是关乎金钱与尊严的较量。

“西吹”认为,广州未来还得回归西部,东进只是遥远的大饼;

“东吹”认为,东部才是广州的未来大方向,西部终将被时代抛弃。

这场争论,至少未来10年,还会随着广州的发展持续下去。


Round1:

白鹅潭CBD PK 东部中心

“西吹”:白鹅潭CBD雄起!

“东吹”:东部中心才是未来!

东西之争,首先要决出的,肯定是——哪里才是广州未来的中心。

双方的代表,分别是白鹅潭CBD东部中心

白鹅潭 位于 珠江三条航道的交汇处,本就是广州的千年商港。

在2021年发布的白鹅潭发展规划中,就提出白鹅潭要与“珠金琶”一起,形成广州东西两翼齐飞的发展格局,肩负起广州西部崛起、引领广佛、融入湾区、辐射珠三角的重要使命。


相比之下,广州的东进,以往一直缺少一个类似CBD的概念,更多是鱼珠、科学城、知识城等概念的集合。

直到今年,东部中心的概念横空出路。

近日发布的《广州东部中心总体规划》,就将黄埔和增城约896平方公里规划为东部中心,涵盖我们熟知的科学城、海丝城(老黄埔)、新塘等片区。

东部中心的四大核心功能,是国际综合交通枢纽重要门户、全国先进制造业基地核心承载区、国际科技创新中心重要引擎、大湾区生产性服务中心


从两者的规划和定位就可以看出,白鹅潭CBD的优势在于底蕴深厚、现阶段发展成熟,下限高;

东部中心的优势在于,发展空间开阔,有坚实的产业基础,增量更大。

因此,“西吹”和“东吹”往往会有不同的发力点。

“西吹”看到的,是老城区现阶段依旧是广州的重心所在。

点开热力图,广州的人气依旧集中在西部。


“东吹”看到的,是东部更强的发展势头。

最直观的,广州各区的GDP,黄埔一直稳坐第二名,连增城也在近年来超过荔湾,进而拉开差距。

而比起老城区,黄埔和增城引进的产业,也更为面向未来。论产业和经济实力,东部几乎有着压倒性优势。


因此,关于广州的未来,做“西吹”还是“东吹”,就在于你更看重一个区域的现在还是发展空间,你觉得底蕴、人气,和产业、经济数据,哪个才是区域发展的决定因素。

这场论战,就只能等待时间来验证了。


Round2:

白鹅潭商圈 PK 黄埔湾商圈

“西吹”:我们有万象城、太古里!

“东吹”:我们后发制人!

比起产业、规划,商业的发展,普通人会更为感同身受。

在广州规划的世界级商圈中,东西部就各占一个——白鹅潭商圈和金融城-黄埔湾商圈


说起商业,“西吹”就来劲了。

毕竟近年来,万象城、双太古,都落在了白鹅潭。论商业的规模规格,未来白鹅潭可连天河都不虚。

而东部,新溪的万象商业还没定数,连山姆、Costco都还要跟白云争。现在无论老黄埔还是科学城的商业,在广州还很难排上号。

当然,商业的布局,终究会更看重现阶段的人气,这方面东部自然吃亏。

被作为东部代表的金融城-黄埔湾商圈,是东部商业脱颖而出的希望。

未来金融城到鱼珠、老黄埔一片,人气足够,产业发展,能有几个重量级商业体的话,那有机会替“东吹”撑起场子。

Round3:

地铁密度 PK 门户枢纽

“西吹”:西部处处是地铁盘!

“东吹”:地铁高铁都往东部修!

轨道交通上,西部有着先发的优势。加上面积较小,论地铁密度来说,放眼广州都排得上第一。

接下来,10号线、11号线等地铁开通,还将进一步加密西部的地铁密度。荔湾就有机会,实现处处是地铁盘。


幅员辽阔的东部,要比较密度自然吃亏。但东部有着很强的后劲 。

像去年广州新开的两条地铁,就均位于黄埔。目前呼声较高的四期规划地铁线路,也大多位于东部,如19号线、37号线等。

而且,东部还拥有新塘站,以及规划的黄埔站两大高铁站。


在交通这一局上,西部有着地铁密集,并且更近广州南站、广州站等广州核心交通枢纽的优势。

而东部则在慢慢补齐地铁,以及属于自己的高铁站,实现属于自己的功能完善的交通枢纽群。

Round4:

稳中求胜 PK 爆点机遇

“西吹”:西部房价才最稳!

“东吹”:东部房价才涨得多!

当然,大部分论战,真正能让“西吹”“东吹”们切实感受到与自身利益相关的,还得是房价涨跌。

这几年,相信大家都见证了东西吹们三年河东三年河西的状况。

20、21年时,东进大旗、旧改大踏步推进,让黄埔在楼市上风头无两。

这两年楼市调整,西部又显出了较为稳定的优势,重新赢回声势。


从成交均价来看,黄埔在20和21年冲出一波强劲的行情,均价从约2.7万/㎡冲到约3.8万/㎡,在22年又冲上4万大关,但去年就稍有回落。

荔湾走势较为平稳,但即便在去年广州楼市整体下行的时候,成交均价依旧在涨。


新房成交量上,也是相似的逻辑。

黄埔在20、21年时新房成交量达到1.7万+套,三倍于荔湾。但在22年急剧下滑,去年勉强守住万套大关。

荔湾的成交量则相对平稳,在市场火爆的20、21年,成交量反而比19年下滑。倒是在去年,成交量逆势上扬。

二手市场的话,双方过去一年的日子就都不好过,东西部的热门板块,基本都有不小的跌幅,倒也不用互相嘲笑。在这个战局上,“东吹”“西吹”们常见的场面是刚笑完对方跌价,扭头就发现己方也跌了的情况。


总的来说,过去两年的楼市,东西部显示出泾渭分明的特征。

荔湾平稳上涨,虽没有明显的爆发,但即便楼市低迷期,也依旧稳健;

黄埔经历过强势爆发,但行情起伏大,面临冲高回落。不过几年下来的涨幅,还领先荔湾。

因此,在楼市上,“东吹”“西吹”,目前依旧胜负难分。

其实真说起来,广州的东西,本不应是对手。

一座城市同时向新区拓宽发展空间,和夯实老区的发展基础,并不矛盾。

“东吹”“西吹”的争论,一方面是出于守护自己选择的尊严,另一方面也出于想为自己的区域争取更多资源倾斜。

不过,作为广州的两面,东西部,在大多时候,是一损俱损一荣俱荣,都与广州的发展紧密绑定。

比起做“东吹”“西吹”,一起愉快的做一个“广吹”,才是真正大格局的行为。

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