空置率连续三个季度回落！深港“换城消费”拉动深圳商业地产显著回暖

深圳壹方城购物中心。 梁宝欣/摄

本报（chinatimes.net.cn）记者梁宝欣 李贝贝 深圳报道

“香港的消费都被深圳融合掉了。”第一太平戴维斯华南区商业及零售服务部负责人植栋梁近日向《华夏时报》记者表示，港人北上消费带动了深圳零售消费市场回暖，第一季度深圳线下消费显著回暖，零售商拓店意愿逐步增强。

第一太平戴维斯数据显示，深圳零售物业市场第一季度平均空置率环比下降0.5个百分点、同比下降0.9个百分点，至8.6%。值得一提的是，深圳零售物业市场空置率已连续三个季度回落。

“目前商家预判（市场）是显著回暖的。在这个背景下，深圳所有商圈的市场去化录得都是正值。可以说，深圳不单是经济增长领先全国，其商业地产市场的回暖也是领先全国。”第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇说道。

空置率连续三个季度回落

2023年，深圳消费市场稳步复苏，全市社会消费品零售总额首破万亿元，同比增速达7.8%，至人民币10486.19亿元。而2024年一季度，火热态势延续，深圳消费市场稳步复苏，前两月全市社零总额同比增长5.6%。

深圳统计局数据显示，2024年1-2月，深圳社会消费品零售总额为1712.8亿元，同比增长5.6%。分消费类型看，商品零售增长5.7%；餐饮收入增长5.2%。基本生活类商品销售良好，其中，限额以上单位粮油食品类、家具类零售额分别增长14.2%、23.6%。

在政府着力提振消费及多数项目客流持续回升的背景下，市场租赁需求平稳恢复，各子市场净吸纳量均录正值。第一太平戴维斯数据显示，2024年第一季度，深圳零售物业市场净吸纳量为2万平方米，其中，南山区和龙岗区同时录得0.5万平方米的净吸纳量，紧随其后的分别是龙华区、罗湖区、福田区以及宝安区。

在空置率方面，第一太平戴维斯数据显示，深圳零售物业市场平均空置率环比下降0.5个百分点、同比下降0.9个百分点，至8.6%。整体而言，餐饮业态仍为租赁需求主力，季内近半数租赁成交源自该业态，占比49.2%。同时，时尚、配饰及化妆品业态的租赁需求亦保持活跃，分别占比13.3%、7.0%。

值得一提的是，第一太平戴维斯数据显示，2023年第二季度的空置率录得近5年的最高值10%后，便开始呈现下降趋势，如今已连续三个季度下降。谢靖宇表示，“这是一个可喜可贺的情况。”

需要注意的是，自2023年1月8日零点起，香港与内地实施首阶段通关以来，“港人北上”消费热度不断提升。香港特区政府入境事务处披露的数据显示，今年3月29日，香港复活节假期首日，香港居民出境人次突破70万，创疫情后单日新高。

植栋梁还提到，“早期，港人在福田中心区消费的集中度会很高，但是随着时间的推移，香港同胞也是不断探索深圳哪里有好玩好吃的，像我们以前去香港自由行，做攻略。我们发现最近很多香港人已经到龙华、南山这些区域去消费。我相信，只要是商业做得好，我们香港的同胞都会去，因为现在信息很发达。”

此外，谢靖宇还提到，目前市场整体状况还是处于初期回暖阶段，即使很多业主想调租，但是大部分项目还是用比较谨慎的态度来运营商场。

第一太平戴维斯数据显示，第一季度，大部分业主继续执行租金优惠方案吸引品牌进驻，深圳零售物业市场租金指数环比下降1.0%、同比下降0.9%，至人民币每平方米每月565.5元。

在存量方面，2024年第一季度，深圳零售物业市场无新增供应入市，同时，新城市广场因升级改造暂时歇业。截至一季度末，深圳全市总存量回调至678.8万平方米。

零售品牌出海

第一太平戴维斯指出，2024年第二季度，深圳零售物业市场预计迎来三个购物中心开业，合计供应面积45.0万平方米。而纵观2024年全年供应情况来看，43.3%的新增零售面积将位于南山区，宝安区将新增25.8%的供应量，龙岗区则新增19.8%。

第一太平戴维斯还预计，随着本地消费需求的稳步回升及港人跨境消费的迅速增长，成熟商圈项目资产表现将继续向好，继而对优质品牌的吸引力持续增强。此外，多个位于非核心商圈的购物中心拟于年内开业入市，这将为零售商的选址提供更多选择并带动区域整体零售氛围的改善。

植栋梁也表示：“随着经济的复苏、市场需求的持续上涨、零售业REITs政策的发布以及深港‘换城消费’的升温，深圳需要进一步提升商业辐射能力，利用已有产业优势在消费层面辅以国际一流的服务作为‘引爆点’。深圳可以通过加强消费场景的创新和创建，推动场景向特色化、品质化、多元化发展，营造在地商业消费特色，将有助于深圳打造成为全国最强引流聚流的国际消费中心城市。”

此外，需要注意的是，除了港人北上消费外，还有不少内地零售品牌去到香港，像今年2月，和府捞面进驻香港铜锣湾罗素街，开设其香港首店。

植栋梁透露，有个客户在深圳有30多家店。而该客户观察香港商铺很多年，以前香港商铺的租金高的吓人，即使把店铺开过去有很大一部分收入也是用交租，很不划算。不过，去年这个客户在香港定了两个铺位，主要是因为香港铺位的租金已经到一个比较合理的区间。

戴德梁行公布最新数据显示，2024年第一季度香港各区的街铺租金环比增长约0%至1%，一线商铺的平均租金为619港元/平方尺/月（注：1平方米=9平方尺），其中，铜锣湾的平均租金为818港元/平方尺/月，中环、尖沙咀、旺角的平均租金则分别为404港元/平方尺/月、905港元/平方尺/月、350港元/平方尺/月。

图源：戴德梁行

“租金会是影响很多客户出海的一个点。现在香港商铺的租金处于低位，以前有些商铺开出的租金很贵，连我们自己都很吃惊。不过从今天的租金情况来看确实很划算，很多品牌的老板也看到了这个事情。此外，随着香港商铺租金的回落，它的投资价值也是慢慢的起来了。”植栋梁说道。

植栋梁还提到，以前很多香港的品牌过来内地开店，主要是因为它们比内地的品牌更早走向世界，更早接触到高质量的生产制度，并有着很好的设计。但是现在很多大陆品牌，都具备了上述条件，所以这次内地品牌出海，具有很强的竞争力，也是有很强的需求。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁