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香港澳门过招,惨的是珠海

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继香港楼市撤辣之后,澳门也跟进了。

01

4月12日,澳门特别行政区行政会举行新闻发布会,会上提到,已完成讨论《取消与不动产需求管理相关的税务措施》法律草案,内容包括取消特别印花税、额外印花税及取得印花税。

有人说,澳门这是看到香港撤辣之后楼市的火热表现,也想蹭蹭内地精英购买力的光,因为政策发力的方向跟香港如出一辙——

降税保价,取缔地方保护。

针对内地购房群体,新法案实施后,能够节约下来的成本还是不小的:

之前,内地购房者去澳门买房,购买200万澳门元以下房源需交1%的财产转移印花税;

200万-400万澳门元需交2%的财产转移印花税;

400万澳门元以上交3%的财产转移印花税。购买第三套需交10%的取得印花税。

外地人在此基础上需多交10%额外印花税。

而新规实施后,非澳门居民购买澳门楼宇将等同澳门居民,税率将低至1%,购买住宅最高可贷7成。

力度整体来说,还算可以。

至于效果嘛……可能不会太令人振奋。

02

香港澳门,同是最近30年回归的手足兄弟。

因为相似的经历,总被大家默认为或连体或竞争的关系,二者经常被拉出来比较。

此番楼市撤辣,有些人担忧,澳门会分流部分看好香港的客群,毕竟单价更低。

但是实际上,这是一个非常严重的误区,香港和澳门无论从定位还是体量上,都不是一个量级的选手,没有什么可比性。



澳门,33.3平方公里,68.4万的人口。

香港,2754.97平方公里,750.31万人口。

两个天通苑的规模,真的整不了什么大活儿。

根据澳门财政局资料所示,2018年,澳门录得10585宗住宅成交;2019年取得印花税生效后,成交量急跌27%至7745宗;到了2023年,成交量更是大跌73%至2913宗。

因为盘子太小,所以基本上没啥流动性可言。

跟香港不同,澳门楼市在减辣的路上就没停过。今年1月份,取消了对购买第2套住宅的人5%印花税的征收,还放宽了楼宇按揭要求。

但是效力非常一般。

在香港买房,不管是租是住,获得感都很高。(当然了价格也很贵)

这种获得感的背后,是以高阶且多元的社会资源做支撑的。比如就业红利,比如教育红利,比如移民红利等等。

但是澳门不一样,产业过于单一。除了那些生计跟澳门高度绑定的买房者,澳门房产的适配群体并不算多。

03

但是,打不过香港,不代表拿捏不了珠海。

珠海,由于其城市的特殊性,在过去几年,一直保持的德不配位的价格体系。

旅游城市、度假城市、养老城市,三顶高帽一戴上,房价水平一度冲到了全国前五。

最狂热的那几年,东北老铁打着飞的跑金湾抢养老盘。欢迎会上的酒味儿还没散呢,返程的飞机就已经落地了。

主打一个买了不住,屯着。

结果,这两年的楼市震荡,导致珠海直接从巅峰滚到了半山腰。三年内买房的,基本都没跑掉。



珠海的技能点,全部点在了康养领域,能拿得出手的产业也不多。

而以珠海作为假想敌的话,澳门的劣势就不那么明显了——尤其是手里还握着横琴:在横琴岛全面封关之后,澳门经济的实际范围扩大到了横琴岛的范围。这实际上为澳门的未来发展打开了空间。

澳门没有地了,不要紧,去横琴就好了。

澳门对横琴的期待,其实就是发展成为一个“小香港”,要钱给钱,要政策给政策,要产业给产业。

就是现在还没啥人。

因此,澳门楼市的发展,也可能会影响到琴澳合作区楼市的升跌变化。澳门如何利用琴澳合作区。

假如,未来珠海和深圳之间的屏障彻底打通,那么澳门这波撤辣抢跑的收益,将会被无限放大。

不过话说回来,房地产的未来基本已经写好了。所有政策的放松,背后的逻辑不一定是在提振楼市本身,而是抢人才、抢资金。

香港如此,澳门如此,北上广深亦如此。

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