香港澳门过招，惨的是珠海

继香港楼市撤辣之后，澳门也跟进了。

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4月12日，澳门特别行政区行政会举行新闻发布会，会上提到，已完成讨论《取消与不动产需求管理相关的税务措施》法律草案，内容包括取消特别印花税、额外印花税及取得印花税。

有人说，澳门这是看到香港撤辣之后楼市的火热表现，也想蹭蹭内地精英购买力的光，因为政策发力的方向跟香港如出一辙——

降税保价，取缔地方保护。

针对内地购房群体，新法案实施后，能够节约下来的成本还是不小的：

之前，内地购房者去澳门买房，购买200万澳门元以下房源需交1%的财产转移印花税；

200万-400万澳门元需交2%的财产转移印花税；

400万澳门元以上交3%的财产转移印花税。购买第三套需交10%的取得印花税。

外地人在此基础上需多交10%额外印花税。

而新规实施后，非澳门居民购买澳门楼宇将等同澳门居民，税率将低至1%，购买住宅最高可贷7成。

力度整体来说，还算可以。

至于效果嘛……可能不会太令人振奋。

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香港澳门，同是最近30年回归的手足兄弟。

因为相似的经历，总被大家默认为或连体或竞争的关系，二者经常被拉出来比较。

此番楼市撤辣，有些人担忧，澳门会分流部分看好香港的客群，毕竟单价更低。

但是实际上，这是一个非常严重的误区，香港和澳门无论从定位还是体量上，都不是一个量级的选手，没有什么可比性。

澳门，33.3平方公里，68.4万的人口。

香港，2754.97平方公里，750.31万人口。

两个天通苑的规模，真的整不了什么大活儿。

根据澳门财政局资料所示，2018年，澳门录得10585宗住宅成交；2019年取得印花税生效后，成交量急跌27%至7745宗；到了2023年，成交量更是大跌73%至2913宗。

因为盘子太小，所以基本上没啥流动性可言。

跟香港不同，澳门楼市在减辣的路上就没停过。今年1月份，取消了对购买第2套住宅的人5%印花税的征收，还放宽了楼宇按揭要求。

但是效力非常一般。

在香港买房，不管是租是住，获得感都很高。（当然了价格也很贵）

这种获得感的背后，是以高阶且多元的社会资源做支撑的。比如就业红利，比如教育红利，比如移民红利等等。

但是澳门不一样，产业过于单一。除了那些生计跟澳门高度绑定的买房者，澳门房产的适配群体并不算多。

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但是，打不过香港，不代表拿捏不了珠海。

珠海，由于其城市的特殊性，在过去几年，一直保持的德不配位的价格体系。

旅游城市、度假城市、养老城市，三顶高帽一戴上，房价水平一度冲到了全国前五。

最狂热的那几年，东北老铁打着飞的跑金湾抢养老盘。欢迎会上的酒味儿还没散呢，返程的飞机就已经落地了。

主打一个买了不住，屯着。

结果，这两年的楼市震荡，导致珠海直接从巅峰滚到了半山腰。三年内买房的，基本都没跑掉。

珠海的技能点，全部点在了康养领域，能拿得出手的产业也不多。

而以珠海作为假想敌的话，澳门的劣势就不那么明显了——尤其是手里还握着横琴：在横琴岛全面封关之后，澳门经济的实际范围扩大到了横琴岛的范围。这实际上为澳门的未来发展打开了空间。

澳门没有地了，不要紧，去横琴就好了。

澳门对横琴的期待，其实就是发展成为一个“小香港”，要钱给钱，要政策给政策，要产业给产业。

就是现在还没啥人。

因此，澳门楼市的发展，也可能会影响到琴澳合作区楼市的升跌变化。澳门如何利用琴澳合作区。

假如，未来珠海和深圳之间的屏障彻底打通，那么澳门这波撤辣抢跑的收益，将会被无限放大。

不过话说回来，房地产的未来基本已经写好了。所有政策的放松，背后的逻辑不一定是在提振楼市本身，而是抢人才、抢资金。

香港如此，澳门如此，北上广深亦如此。