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浦城小区售楼处电话：400-9939-964

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浦城小区售楼处电话：400-9939-964又火了，项目首批次推出的房源已售罄！

二批次加推房源又所剩无几，

当下的楼市还有这么火的项目？就连内环内的黄浦最近新入市的几个项目认购都不及预期，其中还有超100分入围分的顶级红盘

这么牛叉的项目是谁呢？

TA，坐落于陆家嘴核心段，抬眼即见“三件套”，咫尺世茂滨江花园、八佰伴、鄂尔多斯大厦，四条轨交环绕，500米直达滨江大道

TA，就是浦城小区

回溯到2021年10月，浦城小区93套房源，被排成长龙的购房者3个小时抢购一空，该批房源后因种种原因被房管局暂停网签，最终，经买卖双方协商，卖方如数退还买方的购房款以及数十万元的补偿后，交易解除。

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为什么浦城小区能屡战屡火？

杀手锏无非就三个字：“性价比”，当初是，现在还是！

虽然当下楼市整体处于低位，购房群体观望情绪加重，但项目的超高性价比，还是吸引了很多持币观望的买家，毫不夸张的说，凭借项目的地段和价格优势，手慢真的不在了！

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浦城小区

建面约37-72㎡1-2房，全明朝南户型

均价6.3万/㎡，总价240-460万！

正常首付：（首套30%、二套50%）

在交房前，资金全部由第三方监管，预计2个月即可拿到产证，安全可靠，无后顾之忧

倒挂2万/㎡——同小区挂牌价皆8万+，可链家网自行查看

一手交易、二手流程，（只有一个契税：首套1%、二套3%)

1房租金9000元/月、两房14000/月

浦城小区外景实拍

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浦城小区正门（浦城路）

浦城小区侧门（张杨路、复兴东路隧道口）

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在上海，很多老旧小区基本都位于城市中心。

当前，上海正在加快城市更新的步伐，城市更新除了让一些公建类项目重新焕发新生外，还有一个很重要的命题——

给一些老旧小区增加配套、增加电梯、增加管理。

杨浦区政通路118弄成功加装电梯

也就是说，这些老房子拆迁的可能性大大降低了，但是它的品质一定会比以前好，也更宜居。

加上是上海核心区域的老房子，学校医院、公交地铁、商超菜市这些生活配套，在几分钟内就能搞定。

随着租赁市场呈现多元化的发展态势，不管是租还是买，至少就目前来看，地段、配套、品质等综合条件优质的老破小，在市场上仍是块“香饽饽”。

浦城小区位于中环内，世纪大道板块，所在的浦城路沿线上汇集了各大瞰江豪宅，包括滨江凯旋门、财富海景花园、中粮海景壹号、汤臣一品等豪宅，小区一路之隔就是曾经亚洲最高的天际住宅——世茂滨江花园。

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浦城小区外景实拍

项目于1993年竣工，70年产权住宅，由陆家嘴房产开发有限公司开发，物业由上海市浦东新区潍坊物业有限公司负责，物业费0.80元/㎡/月，停车费300/月，居住成本大大降低。

自采暖+民水民电，小区由总高6楼的多层房屋组成，楼间距合理，采光充足。层高6楼，在售建面户型为37-72㎡1-2房，在售楼栋为7/8/9/17/18/19单元。

浦城小区外景实拍

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在售楼栋外景实拍↓↓↓

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67m²实体样板间实拍

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今天我们来分享创新户型研发——当下火爆流行的「S墙设计」。

创新「S墙设计」

什么是「S墙」？

传统墙体是直的。而“S 墙”是弯的。

“S 墙”的设计是由设计师闫英俊提出的。S墙就是两个空间之间的原本笔直的隔墙，通过精细化的设计变成深浅不一的S型，左右咬合，有深有浅，嵌入柜子后就刚好跟墙拉平，又简洁又实用，互补高效。在设计中大为流行的为「分户S墙」。

示意图

什么是「分户S墙」？

「分户S墙」就是两户之间的分隔墙将传统直墙进行创新弯曲设计，形成「分户S墙」。

分户“S 墙”设计相较于传统户型的直墙，更具创新和实用性。这面S型墙体，和邻居互相借位，在不影响布局结构的前提下，提高了利用率。而对于买房人来说，创新S墙设计是加分。

示意图

从用户视角出发，独特的S墙设计，一次性全部设计到位，后期拿房省心省力不是一点点。

为什么要做「分户S墙」？

超前设计理念，别出心裁的创新「分户S墙」，“一弯”却承载着无数重要的功能和意义。

S墙，看着弯，用着直！

示意图

01、收纳更强、更精细

传统收纳柜多为300~600mm深，无法满足大物品收纳。

S墙的设计，可以满足不同家庭关于内嵌、收纳的空间需求。这个深凹进去的部位，可以设置玄关800库，更能装、实用性更强，增加家里的储藏空间，满足大物品收纳。

南京万科朗拾|雨核建面约115㎡户型示意图

南京万科朗拾|雨核建面约115㎡概念示范单位实景图

02、释放、重构餐厨空间

冰箱越用越大，让原本不宽敞的厨房更加拥挤；大冰箱放于客厅又总显突兀。

S墙设计，让冰箱有了自己的特别位置，冰箱上方还可以用作收纳空间；

秉承冰箱和餐厅、厨房就近的原则，将“冰箱外移”，释放出不少空间，实现厨房扩容，增大厨房操作空间，使原本中小户型的L型厨房变成U型厨房。

上海万科·海上映象建面约100㎡户型示意图

03、升维空间舒适度，交互感更强

“冰箱外移”，厨房被扩大并彻底打开，提高空间趣味性和交互性，让空间舒适度更强。

深圳卓越闽泰云奕府建面约85㎡户型示意图

「S墙」尺寸考究

以置放双开门冰箱为前提，现在「S墙」通常预留设计为900mm宽，有条件的可以将宽度加大，除放置双开门冰箱外，剩余空间可以进行组合收纳，比如，深圳万科未来之光，S墙设计，冰箱旁边设置的置物拉篮：

深圳万科未来之光实景图

甚至可以直接设计为1200mm，可置入两台中型冰箱。

什么样的户型适合「S墙」？

「S墙」虽好，但并不是每种楼型和户型都适合设计S墙。

墙体要够长才能更好地弯、更合理的应用这面墙体，因此适合“顶部入户”方式的户型，如下示意：

示意图

而“腰部入户”方式的户型，分户墙较短，做S型难度大，不适合，如下示意：

示意图

「创新S墙」火爆流行

这个弯曲「S墙」墙体设计，已被市场推崇并大批量落地，在各大地产产品项目中火爆流行。

这个设计可以说是万科率先应用的，在万科参与的项目中，也越来越常见了。

南京万科朗拾|雨核的三款主力户型：建面约99㎡、建面约109㎡、建面约139㎡，均是三室设计，根据建面的不同，在户型设计上递出了不同的空间感，勾勒出了不同的生活场景，客厅全部采用S墙设计。

以建面约99㎡户型为例：客厅创新采用S墙设计，可嵌入式放置双开门冰箱，结合入户玄关柜和背景墙，形成完整美观的装饰面，将实用功能与空间美感融合。

南京万科朗拾|雨核建面约99㎡户型示意图

创新的S墙设计，客厅的宽绰感未减半分，但收纳空间确确实实地扩大了。

南京万科朗拾|雨核建面约99㎡概念示范单位实景图

上海万科四季都会主力户型建面积约92㎡的三房两厅一卫、建面约101㎡的三房两厅两卫，通过系统性的空间创新解决方案，赋予居者更高浓度的居住体验。

上海万科四季都会户型示意图

「LDK客餐厅空间优化」提升家庭社交场的幸福浓度；「创新S墙」提升冰箱收纳使用场景的多元化；「主卧小家化」提升主人居住的私密性和舒适度；阳光次卧与客厅之间的「非剪力墙设置」增加当代家庭空间的成长性。

上海万科四季都会样板间实景图

上海万科四季都会效果图

深圳万科未来之光建面约73㎡、80㎡、98㎡三款户型，不仅做到“同等面积多一房”，还有S墙冰箱位预留，客餐厅一体化设计，全屋可利用空间发挥到了更大。

建筑面积约80㎡户型示意图

深圳万科未来之光创意展示空间，以实际交付为准

上海万科·海上映象建面约100㎡3房2厅2卫，这个户型拥有与传统3房大部分的优点，例如三开间朝南、主卧套房设计、动静分离等等，整个户型的采光、通风视野以及私密性都非常出色。

上海万科·海上映象建面约100㎡户型示意图

另外，户型通过“长岛桌台”设计，呈现一个“有大桌子的家”，搭载多收纳功能桌台，让餐厅有更大的使用空间、收纳空间。

“分户S墙”设计在分户墙处增设“凹型空间”，“冰箱外移”增加厨房操作台面和收纳空间，让厨房从L升级为U型，创造更合理的餐厨桌台动线。

上海万科·海上映象实景图

建面约130㎡3+1房2厅2卫，S墙设计超强收纳。超大尺度的客餐厅，可以容纳更多的生活场景。并且客厅的“X”空间可以用作瑜伽房或者是孩子的游乐天地，实用性很强。

上海万科·海上映象建面约130㎡户型示意图

上海万科·海上映象效果示意图

上海绿城春晓园，入户玄关处采用了大面积玄关柜结合S墙及灰镜，使整面玄关简洁统一，和谐美观。玄关柜也做了许多小细节处理，包括可以灭菌除味的嵌入式鞋柜精灵、预留了长筒靴和折叠雨伞收纳区、玄关柜下方预留了空间和电源，方便接入扫地机器人等。

上海绿城春晓园户型示意图

上海绿城春晓园实景图

上海绿城春晓园效果图

上海绿城留香园，通过s墙的设计，预留足够的空间给冰箱位，也可以根据业主的实际需求，打造冰箱+储物的方式，一方面保留了厨房空间的完整宽适，另一方面也让居家空间更整体美观。

上海绿城留香园户型示意图

上海绿城留香园实景图

上海绿城留香园概念示意图

上海金地嘉峯汇建筑面积约89-102㎡高层户型，三开间朝南，全卧飘窗设计，全屋通透明亮；餐客厨阳一体化贯通，提升家庭成员的互动性和场景感；厨房设计为社交餐厨，其中移门采用金属移门+瓦楞玻璃，可根据需求自行开合，不仅引入更多光线，更增强了互动性；还有很多人性化创新细节，比如烟道外置，释放厨房操作空间；S墙内嵌设计，可容纳冰箱等大件家电！

上海金地嘉峯汇建面约102㎡A户型示意图

装修体验馆实景图

上海金地嘉峯汇建面约102㎡C户型示意图

装修体验馆实景图

上海金地嘉峯汇建面约102㎡B户型示意图

上海金地嘉峯汇建面约89㎡户型示意图

卓越闽泰云奕府分户S墙，把冰箱推进去，可以看到非常自然、完全没有压迫感的空间，提升家的质感和美感。

深圳卓越闽泰云奕府建面约85㎡户型示意图

深圳卓越闽泰云奕府建面约110㎡户型示意图

深圳卓越闽泰云奕府实景图

越秀深圳潮樾府建面约93m²三房两卫，实用率高，动静分区，兼具舒适与私密性。创新S墙，客厅的墙面做了凹凸给冰箱留了空位，厨房瞬间大了起来。建面约130m²四房两卫，同样S墙设计，6.7米长的景观大阳台，视野也非常棒，可以同时看到海景和小区园林景观。

户型示意图

单元示意图

珠海华发横琴荟Ⅱ期建面约89㎡户型做到了120平的空间感受。

全明三房的配置，绝对的动静分区。约11.4米超长观景面，有3.5个开间，户型空间上做了LDKB一体化，整个空间面积高达约41㎡，不用担心人多房子拥挤，创造出更多的互动场景，周末轰趴、下午茶聚会......89平能做到约5.1米的大横厅，而且还有270°瞰景阳台。

建面约89㎡户型示意图

样板间实景图

能做出这么合理科学的餐厨空间，那就不得不提到这个户型的一大设计亮点了：「创新S墙」设计

超实用入户玄关+内嵌冰箱空间，形成平整界面，视觉上几乎察觉不到任何异形感，还增加了超乎想象的一整面墙的收纳空间，让你的家越住越大。

建面约89㎡户型示意图

样板间实景图

深圳中海珑悦理家园，餐厅位置专门设计了双开门冰箱位，解决冰箱难放不美观的问题。

深圳中海珑悦理家园户型示意图

生活配套

交通配套：四轨交汇2/6/9号线，小区距9号线商城路站600米，距2号线东昌路站800米，6号线世纪大道站约1.2公里，另外，距离最近的地铁站点是19号线（在建）潍坊路站仅300米，近内环高架，交通出行便捷。（数据来源百度地图）

自驾，周边还有内环高架路、南浦大桥、卢浦大桥、大连路隧道、复兴路隧道、人民路隧道、延安东路隧道等，可快速贯通浦江两岸。

商业方面：周边商圈聚集，第一八佰伴、华润时代广场、老佛爷百货，新梅联合广场，1088广场，上海湾集商业、办公、休闲与一体。

老佛爷百货

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第一八佰伴

教育方面：目前小区对口的学区是：幼儿园：常青幼儿园（市一级）；小学：洋泾菊园和浦明师范(统筹分配)；中学：东昌中学（南校潍坊校），家里有娃的家长也可以关注下。

医疗配套：项目周边有上海市东方医院、仁济医院东院、上海长航医院等丰富的医疗资源，为您及家人的健康保驾护航。

其他配套：直线550米黄浦江滨江大道，300公顷滨江公园，3公里内东方明珠，金茂大厦，环球金融中心，上海中心，国金中心，五星级丽思卡尔顿酒店。

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1、土地产权年限：商品住宅为70年，公寓、LOFT等多为40年或50年。

2、房屋性质：公寓、LOFT等主要为商业性质，水电均为商业，一般不通燃气、暖气。

3、普通住宅：是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。

4、商住住宅：是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

5、购买条件：商品住宅会有较多限制条件，户口、社保、纳税证明等；公寓、LOFT一般不需要，基本上不在限购范围。

6、付款条件：商品住宅首套较低首付比例为总价的20%--30%，且非首套房的首付比例更高，按揭年限最长可达30年；公寓、LOFT等没有首套和非首套之分，首付比例一般为总价的50%，按揭年限最长为10年。

7、现房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。通常意义上的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

8、准现房：指房屋主体已基本封顶完工但未竣工验收，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。（但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。）

9、期房：指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。即指开发商从取得许可证开始至取得房地产权证（大产证）为止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。目前市面上销售的新房基本上都是期房。一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。

10、毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

11、成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

（1）内墙面为普通仿瓷涂料

（2）客厅楼地板为普通瓷砖

（3）普通铝合金窗

（4）普通胶合板门

12、民用建筑高度与层数，根据《住宅设计规范》划分为：1-3层为低层住宅，产品主要为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅等。4-6层为多层住宅，产品主要为叠拼别墅、花园洋房（有的有大平层概念）等。7-10层为中高层住宅（也叫小高层），很多城市广义上将18层以下的住宅也称之为小高层。11-30层左右为高层；30层以上为超高层。小高层及高层一般为普通住宅，超高层一般为城市豪宅

13、保障性住房：指政府为住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房和定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。经济适用房在满足一定条件的情况下可以转变为商品住宅。

14、房地产”五证“：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。开发商再取得五证之前，是不允许销售的，一般会有认购行为（一种是在开发商未拿到预售证，而向购房者预约房源，待拿到预售证正式销售时正式成交。即在没有正式的销售许可的情况下，开发商与购房者达成购买协议。也叫认筹、预约、预定。）

15、房地产“二书”：是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。

16、购房资格：各个城市的条件不一样，因地制宜。目前可多关注当地人才引进计划，实际上是尽可能放开限购的伎俩。

17、资金情况：对于首付比例及月供有一个相对明确的概念。

18、购房需求分析：先安家?孩子教育？工作较近？改善？投资等等。明确以上问题后，接下来要在市面的产品上进行考察、选择。买房就是资金、品牌、地段、配套、户型、物业等方面做权衡，根据自己的情况选择。

19、买房意向金：在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

20、面积赠送：购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

21、住宅的净高：是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

22、住宅的开间：是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

23、住宅的长度和进深：是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

24、住宅的层高：是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

25、个人住房贷款还款方式：分为等额本金还款和等额本息还款两种。

26、首套房优惠：配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受首次购房的各种优惠政策。

27、哪些公用面积应分摊：应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

28、哪些公用面积不能分摊：不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。

29、套内使用面积：指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

30、银行按揭：按揭是英语“Mongase”（抵押）一词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。

31、公积金贷款：公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。

32、申请住房公积金贷款的条件：凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请，每个城市政策可能有所不一样。

买房要买楼王吗? 是宣传陷阱还是真的赚到

作为购房者，在接收到的各种房产营销信息中一定看到过类似“xxx项目楼王加推，只此一栋，错过不再有！”这样的宣传语。其中“楼王”两个字特别引人注意，一旦带上这个字眼就表明该楼栋是整个项目中最优质的一栋。具体优质在哪，下文会介绍。

从情感角度来说，好东西人人都有兴趣，尤其在听完置业顾问的介绍后普遍都会动心。但较好的东西往往也标上了最贵的价格。房子不同于普通商品，其单价高，每平米贵1000，整套房就要多出十几万。多花一笔大价钱买一份长久的“王者”体验到底值不值呢？你需要知道以下几点：

什么是“楼王”

“楼王”的概念来源于香港，原是指楼房顶层面积较大、定价最贵的一两种户型。现在我们说的“楼王”通常是指社区里所有楼栋中综合条件较好的那一栋建筑，“楼王”一般占据着整个小区较好的资源。

根据楼盘的规模差异，还会细分出更多品类，例如“楼王组团”，泛指超级大盘中的较佳区域内多个楼座共同组成的部分，楼王组团中往往还会出现“楼王之王”；再如一期楼王、二期楼王等等，泛指分期开发的楼盘中每一个开发周期内的楼王。

“楼王”的特点

位置较好：“楼王”通常是位于小区的“C位”。排名前列不会离小区外围很近，避免车来人往的噪音干扰和空气污染。第二离小区各个出口都较近，保证进出方便，去地铁站、超市、幼儿园都不会走很长。

景观较佳：“楼王”一般离相邻的楼栋会较宽一些，视野更开阔；不会被其它建筑大面积遮挡，保证采光不受影响；另外，对外，如果楼盘本身就靠近山、海、江、湖、林等自然景观，那“楼王”基本也会占据欣赏景观较佳的位置。对内，“楼王”通常靠近中央园林，能欣赏到较佳的小区内部园林景观。

配套最全：“楼王”通常可享受最完备的小区内部基本配套，如健身设施、游乐设施、休闲设施、景观设施、生活设施等。

户型最优：一般楼王的产品会是整个楼盘中较高端的，如面积较大、装修标准较高，户型设计较好的产品。另外，楼王的梯户比一般也会是小区比较好的。

朝向较好：通常是坐北朝南，保证空气流通，光照适宜。

价格较高：开发商深知自己楼盘优劣势，也知道每栋楼、每套房子的优劣势，楼王占据较佳资源，所消耗的内部资源往往都是最多的。为了使商品房价值与价格相匹配，达到收益较大化；楼王位置的标价往往较高，与其它楼栋拉开一定差距。

“楼王”不是特别的

排名前列，我们需要清楚的是，“楼王”一说，原本就是从香港传过来的一个概念，现在常被房产商用作宣传房屋时的一个亮点。有时，开发商会宣传他的多个楼栋都为“楼王”，用这样的噱头去吸引购房者，利用购房者“害怕错过”的心态，催促购房者尽快成交。有时，是借着楼王的名号，名正言顺地卖出高价。所以，宣传中所谓的“楼王”也许并非真“楼王”，需要购房者仔细辨别。

第二，“楼王”并非会在每一个方面都达到较佳，比如有一线江景景观的楼栋也许离地铁站比较远。“楼王”只是一个综合下得出的相对最优结果。购房者要根据自身需求进行选择。

第三，“楼王”概念不是所有小区都适用。有的楼盘只有几栋建筑，每一栋都临街，位置、楼间距、景观都差不多，这种情况下，购房者千万不要被商家所谓的话术牵着鼻子走。

第四，“楼王”不一定对所有人都是较好的，也千万不要认为买房就一定要买“楼王”。如果购房是为了长期居住，那就从自身的预算、交通需求、生活需求等出发去评定选择即可。预算够，又要追求较高的居住体验，买“楼王”当然可以。预算不够，可以考虑“楼王”邻近的几栋。如果购房是为了投资的话，更需要考虑几年后出手，你所购买的“楼王”的价格能不能与同小区的其它楼栋拉开差距。

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