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广州拆迁致富的神话,终结了

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最近的广州,两大热议的关键字,是“拆”和“补”

从年初立下各种旧改军令状,到不久前新条例出炉。广州又一轮轰轰烈烈的旧改浪潮开启了。

只不过这两个字背后的故事,变了。

以前说起这俩字,大家说的是“房子一扒,帕拉梅拉”。

而如今,大家说的是“一定要保住这条村”。

广州的旧改,已经来到了完全不同的时代。



这段时间,广州几个备受关注的旧改,陆续公布了拆补方案。

补偿力度,确实令人惊叹,跟以往其它“土豪村”拆迁反向的那种惊叹。

首先,是广州中轴最大城中村——康鹭村。在之前,被普遍认为会是又一个猎德、杨箕这样的造富神话的诞生地。

根据近 期流出的初步拆补方案,康鹭村的补偿共有复建安置、弃产货币补偿两种方式。



1. 复建安置。村民的房屋有两种方式核定安置房面积:

已建证载建筑面积,或者现状主体基建面积x3.5。简单来说,即补偿3.5层

非村民的有证房屋,则最多补偿280㎡复建房。超出部分,则40%的面积补偿有产权公寓,60%按1500元/㎡进行货币补偿

2. 弃产货币补偿

放弃回迁安置复建住宅面积按照12500元/㎡的标准给予补偿,放弃回迁安置复建物业面积按照6000元/㎡的标准给予补偿。

这两个方案,对比大家的预期和过往其它旧改项目的补偿标准,确实都有一定落差。

首先,熟悉广州城中村的人都知道,大多数村屋,都盖得不止3.5层,何况康鹭这种不愁租的。

以往广州大部分旧改,也是至少按4层的标准补偿复建房。


康鹭片区航拍

其次,1.25万/㎡+6000/㎡的补偿标准,别说在广州中轴这种地段,跟黄埔、番禺不少旧改比,也是略低了。

当然,对比其它旧改,康鹭还是能体现下中轴的尊贵的。

像白云的潭村旧改,前段时间也公布了拆补方案。



根据方案,有产权的房屋,补偿单价在3120-3600元/㎡。还有3000元/㎡的弃产奖励,按时搬迁有最高额外15%的奖励

这些加起来,村民最高能拿到的补偿标准约为7590元/㎡

此外,安置房可以回购,回购价为3120元/㎡

这个标准,也同样引起了不小的争议。上周,潭村拆卸的招标也公告暂停。


这两个旧改的补偿标准,以我们过往的认知来看,确实是有落差。

但这个落差的背后,不是某个项目、或者某些人的原因,而是广州旧改,进入新纪元的开始。


首先,为什么如今的拆补方案,对比过往有如此大的落差?

这背后最主要的原因,是广州旧改全面从市场主导,变为政府主导

其中的故事相信不用多说。以往地产黄金时代,开发商可以挥舞着钞票尽情推动。

但如今,地产的下行大家都看得到,这种模式没法延续。

我们看到杨箕、猎德等一个个造富神话,却也要看到,多少旧改由于开发商“暴雷”而骤然停下,村民有家难回,连临迁费都拿不到。某种程度来说,这属于高风险、高回报。

而城市依旧需要发展,旧改仍要推动,由政府主导,就是必然的趋势。

上月正式通过的全国首个城中村改造地方性法规——《广州市城中村改造条例》,就是新的旧改时代的启幕。


在这个时代,金钱漫天飞舞的旧改模式,不复存在。接下来的旧改主题,是“依法征收,净地出让”这八字真诀。

但另一方面,广州的旧改将会更有统筹规划,旧改的推行也会更有保障,村民不必担心“暴雷”“烂尾”。

换个方向思考:如今真有一个私企,提出更高标准的补偿方案,说要拆你条村,有多少人有勇气接受呢?

或许很多人会怀念过去的模式,但也得看到,不同模式有得有失。

不管你做没做好准备,潭村为代表的新旧改模式,才会是之后的常态。


潭村改造效果图

另一个问题是——

康鹭、潭村的补偿方案,真的偏低吗?

像康鹭的补3.5层和280㎡,对比村屋来说村民确实显得亏。

但也别忘了,广州城中村4层以上的村屋,严格来说基本都属于违建,是过去野蛮生长年代的产物。

补3.5-4层,或者按280㎡,也是依法依规。何况超出部分也有一定程度的补偿。


图源:《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》

至于潭村的6600元/㎡弃产补偿,虽说对比周边房价确实低出不少,但这也只是村民的其中一种选择。

像3120元/㎡回购安置住宅,对比周边的房价,绝对是笋的。而且,这还不是集体性质的村屋,是可以入市流通的产权住房。

总的来说,这几个旧改的弃产补偿虽不高,但相信也不会有多少村民真的选择,更多是来衬托选择复建安置或者回购安置住房的划算用的。

如今广州旧改的补偿标准,跟以前肯定不可同日而语,但真细算起来,也没有低到离谱。

最后说下,如今广州旧改模式的转变,肯定会让很多人不适应。

但说起来,广州已经是一线城市中,一直对城中村较为包容的一个。

以往广州的城中村,给广州打工人性价比极高的落脚点,给村民带来巨大的财富,发挥过极重要的历史意义。

有人说这是属于广州的烟火气和人情味,也有人说这是一线城市的牛皮藓,广州进一步发展的绊脚石。


图源摄图网

无论如何,广州已经下定了决心大刀阔斧推行城中村改造,拆出一个新广州。城中村的“廉租房”职责,也将逐步被各类保障性住房取代。

电鸡在巷子中穿行、猪脚饭的香味弥漫、粉红色的灯光在夜里闪烁......这样的城中村,至少在市中心,会慢慢成为历史回忆。

我们都是,一个新的广州的见证者。

最后插播一则消息:

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