太古押注海南商业地产，与中免合作的三亚“太古里”总投资70亿

界面新闻记者 | 蓝丽琦

近期界面新闻独家获悉，太古地产（1972.HK）位于三亚海棠湾——三亚国际免税城三期的项目，已确定为太古里。太古地产内部人员向界面新闻表示，项目名具体是“三亚太古里”，还是“海棠湾太古里”还未确定。

早在2022年10月24日，中国中免（601888.SH）公告，与太古地产各自出资12.5亿元成立的合资公司，已成功竞得三亚海棠湾国家海岸HT05-08-01地块国有建设用地使用权，双方共同合作发展三亚国际免税城三期项目。

双方的合资公司为中免棠畔（公司全称“三亚中免棠畔投资发展有限公司”），公告中显示，双方各持股50%，均不控股。中免棠畔竞得地块的总成交金额为13.08亿元。

彼时中国中免表示，将发挥太古在商业地产开发、招商以及运营方面的商业项目经验，打造高端旅游零售业态，通过与三亚国际免税城一期、二期的协同，助力公司持续巩固在海南的市场地位。

在项目形式上，中国中免通过《中国中免投资者关系》进行了部分解答，将海岛体验、自然资源、商业街区的建筑形式结合，发展一座以零售为主导的优质综合商业项目。

根据海棠湾区委宣传部公号《海棠发布》于2023年11月26日对该项目的最新进展进行公示，同时还公布了项目的示意图。

公告显示，中免棠畔申请建设的三亚国际免税城三期A区项目，权属用地面积20.75万平方米，建设内容为3栋地上3层的商业楼，以及1座地下1层的地下室，总建筑面积约26.63万平方米。机动车停车位2324个，其中充电桩停车位517个。

如此庞大的停车位数量规划，可直接感受太古和中免的市场野心。

此前市场都在猜测，依照太古的品牌调性，即便是合资项目，但应该会沿袭过往的商业形态，最终落成太古里或者太古汇。前者主打街区型的开放式购物中心，不仅满足购物需求，开发商在设计初期还要融合当地文化背景；后者定位高端综合性购物中心，实际感受更偏向简单粗暴的大型“盒子”商业。

然而，太古里从建设规划上也更偏向当下备受市场青睐的“非标商业”。在“盒子”旅游商业比较成熟的三亚，“太古里”的形式对太古来说更能体现差异化。

从《海棠发布》公布的示意图来看，三亚的太古里形态也一改成都太古里的古城建筑形象，建筑风格更现代化，且因地制宜融入更多海岛的蓝色元素。

三亚国际免税城三期A区鸟瞰示意图。（图片来源：《海棠发布》）

此外，经当地媒体透露，三亚的太古里项目已经动工建设，2025年底或将能迎来开业。

根据三亚广播电视台今年3月发布的信息，三亚国际免税城三期项目现场，已有工程车、挖掘机忙碌作业。该项目计划2024年底完成主体结构工程，届时项目将分两期开业，首批次将于2025年底竣工。项目总投资达到70亿元。

其实早在2023年3月，《海棠发布》就曾低调宣布，太古地产与中免集团合作在三亚投资建设的商业综合体项目在2022年已经开工。

或许是还未确定项目最终名称，抑或是三亚市场竞争愈发激烈的原因，对比去年11月大肆宣告西安太古里动工建设，三亚的太古里项目显得“风平浪静”。太古对三亚项目的进展总是保持一种“神秘感”。

这种神秘感还延续到太古与中免的第二次合作上。

2023年11月，《三亚旅文》消息，太古地产已宣布与中国中免股东——中国旅游集团，就位于海南三亚海棠湾的云戒岛（有税）项目达成合作，太古地产主要负责该项目的物业租赁及运营管理。

云戒岛（有税）项目实则为三亚国际免税城的二期地块。因其开发的是有税业态，对外口径已经从免税城中剥离出来，但实际上仍然属于整体的免税城商圈。

也就是说，太古在一年之内拿下三亚国际免税城的两个商业项目。但这两个项目的不同点是，二期地块（云戒岛项目）为轻资产运营，三期地块（太古里）为重资产建设兼运营。

在太古宣布运营云戒岛项目之前，云戒岛早已开门迎客。2023年9月下旬以来，亚历山大王（AlexanderWang）、布契拉提（Buccellati）、思琳（Celine）、迪奥（Dior）、斐登（Fred）相继开店，均为有税店态。

在这其中引起轰动的莫过于顶奢LV的入驻。界面新闻曾报道，2023年10月，LV海南首店落地三亚国际免税城二期（云戒岛项目），而在今年3月，海口万象城的LV围挡被撤除。

现在看来，LV首店选择海口还是三亚的背后，不仅有不同城市的考量，还涉及华润“万象系”和太古之间的竞争。答案也显而易见，LV先选择了旅游圣地三亚，以及与中国中免深度合作的太古。

太古地产内部人员向界面新闻透露，太古有参与云戒岛的改造升级，且云戒岛自去年9月开业至今表现都超出公司预料，“这个生意都比我们想象中更厉害一点。”

他也毫不掩盖对未来三亚新项目的期待：“整个三亚的海棠湾目前有18个五星级酒店，大概是有9000个房间，未来还有新的酒店去落成的成立，这么集中的五星级酒店是非常独有的。”

未来整个三亚国际免税城的一期、二期、三期项目都会进行联动。根据公开资料显示，一期和二期之间会搭建云戒桥，二期和三期之间也会以相似的形式去进行链接。

待太古里开业后，太古地产将直接面向三亚市场，参与运营的云戒岛项目还只是前期练手。未来需要经营好一座总投资70亿的商业项目，太古内部都期望能如成都太古里一样，创造商业辉煌且四季常青的城市商业地标。

三亚云戒岛有税零售项目全景。（图片来源：三亚文旅局公号《三亚旅文》）

在3月24日的行业论坛上，太古地产（中国）投资有限公司新项目（零售）总经理余国安，就新一年的太古建设项目，分享当下商业形态的变化分享心得。

提到新的消费模式时，未来所有零售、所有的体验都会被重新再定义，市场、经济、消费者都是一直在变。余国安分享了一个概念——“15分钟生活圈”，意即消费者希望可以在15分钟以内抵达的场景中，完成吃饭、购物、见朋友等事情。

提到以往消费模式衍生的商业形态，“传统的零售模式，一块是奢侈品，一块是餐饮，楼上可能是写字楼，楼下是酒店，这其实就是广州太古汇的模式。”他说。

基于消费模式的转变，传统商业形态在未来也许会持续受到冲击。对于太古未来商业的建设，余国安分享了内部的想法：“可能全部是堆在一起，比较交错。可能这里是一家奢侈品，旁边就是公园，再旁边是一个咖啡厅、写字楼，全部打乱在一起。这就是未来零售的模式，也是基于这15分钟生活圈的基础想法。”

“作为开发商，不能因为消费者的改变而把商场砸了重新再盖，所以需要从整个体验和未来的模式提前做好准备。我们做的项目都是为了未来的5年，甚至是未来的10年去考虑的。”余国安分享道。

回望2023年，太古地产整体利润获得两位数的增长，一举提升中高端商业地产的士气。财报显示，2023年太古地产实现总收入146.7亿港元，同比增长6%；公司股东应占基本溢利115.7亿港元，同比增长33%。

这也是对太古地产来说具有划时代意义的一年。2023年太古地产的零售板块业务收入首次超过写字楼，且一举拉开了13.08亿港元的差距，成为公司内部第一大业务收入。

其中，内地零售物业租金收入总额为41.91亿港元，同比大涨超过4成。内地市场又一次成为太古业绩增长的重要支撑，其重要性愈发明显。

对此，余国安分享了一个数据，疫情之前国内的消费者只有1/3的奢侈品消费是发生在国内，有2/3是在国外；但疫情期间绝大多数都停留在国内。去年开始，国内消费者的奢侈品消费，有2/3是在国内发生的，结构发生了变化。预测到2027年，国人的奢侈品消费习惯都会一直持续。

此前财报透露，目前在建的太古项目，除去三亚、西安这两座城市的太古里以外，还有北京颐堤港的办公楼，以及上海前滩、上海洋径的两个综合开发项目，合计5个项目。

未写入财报的还有广州的太古里项目。广州的项目和三亚一样同样未进行正式的命名，太古内部暂称“聚龙湾太古项目”。界面新闻曾于2022年9月报道，广州珠江太古聚龙湾项目举行签约暨动工活动。