扩大“以旧换新”，国家队终于迈出关键一步！

　　愚人节这天，楼市调控上一贯遥遥领先的郑州，神出鬼没地又放了把大招！

　　这回既不是松绑限购限贷，也不是定向招徕人才前来买房；

　　主要是这几张牌已经打出去了，也没见着听牌啊！

　　郑州一咬牙、一跺脚：去逑！啥也不如来把王炸，盘活存量房市场最现实！

　　既能创造有效需求，又能让老百姓的账面财富变成活钱，这不妥妥的一石二鸟嘛！

　　于是乎，人家说吃就端！

　　4月1日，郑州市六部门联合发文《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案》。

　　红头文件台头直奔主题，一点儿不跟你整弯弯绕绕，当面锣对面鼓告诉你要干啥。

　　方案明确提出，要通过国有保障房运营公司收购一部分区域位置、教育等产业配套优越的二手住房，丰富保障性租赁住房供应。

　　“卖旧买新、以旧换新”工作，具体按以下两种方式进行——

　　方案一：郑州城发集团收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。

　　第一阶段以金水区、郑东新区等先行试点，试点期间完成一手住房“卖旧买新、以旧换新”500套，再逐步向整个主城区全面推广，全年计划完成5000套。

　　方案二：政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”，全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”5000套。

　　两种方案合计计划完成置换二手住房10000套，且以“卖旧买新、以旧换新”换购新建商品住房的，将现行的契税补贴30%政策延续到2024年12月31日。

　　说白了，“卖旧买新“也好，“以旧换新“也罢，就是地方政府出钱，支持二手房去库存。

　　那有老铁说：“国家队出马支持二手房去化，闹了半天就收10000套房，恁这‘支持’得心也不诚啊！“

　　兄弟！咱话不是这么说，你是不知道目前郑州二手房交易量究竟有多大——

　　据统计，2023年，郑州二手房住宅总共成交10.2万套，其中不少是卖旧房换新房，这一把国资出手完成1/10的交易体量。

　　如果将这10000套收购计划，按户均100㎡计算，则相当于有效释放约100万㎡的增量购房需求。

　　这个数字已经相当于2023年郑州市主城区新房成交面积的17%。

　　无论如何，郑州真的已经尽力了。

　　这里面有两件事儿，咱们不得不重点说说：

　　首先，“以旧换新”的步骤真叫行云流水，主打的就是个闭环操作。

　　通过“郑州市房源信息共享和发布综合服务平台“登记出售房源信息；

　　同时选定意向购买房源，并与开发企业签订《新房购买意向书》，再让专业评估机构对旧房进行评估、出具评估报告；

　　城发集团和换房群众开始洽谈收购以及向金融机构申请贷款等细节。

　　各方面都谈妥了，旧房出售后，资金划入三方监管资金账户，用于购置新建商品房。

　　这样做的好处有两个：一是加快大伙儿的换房速度，二是实现了资金全程闭环操作。

　　至于有老铁寻思的“拿了钱升舱置换河南人的精神省会“这种事儿，劝您甭想了。

　　其次，这次“以旧换新“收购的房源，其实门槛是不低的。

　　按照红头文件原话说：方案提出，要收购一部分区域位置、教育等产业配套优越的二手住房，丰富保障性租赁住房供应。

　　而且明确了房龄得是在20年以内的商品房，太老了不行，不利于后期进行改造成保障性租赁住房。

　　毕竟，城发公司也不是慈善机构，指望人家做赔本买卖，还不如回家研究熬胡辣汤。

　　咱实话实说，就这仨条件其实已经明牌——

　　上世纪盖的那么多老破大、老破小被直接三振出局；

　　想换新房，不仅得八仙过海各显神通，还得格局打开、舍得割肉。

　　既要又要还要…这不中！

　　郑州的这把以旧换新，打的是如假包换的明牌——

　　人为消灭部分供给，同时创造需求，从而打通一二手房的置换堵点。

　　这一点，在新政文件中已经有明确的表述。

　　那么，郑州的楼市压力究竟有多大？咱们下面好好扒一扒…

　　1）新房的压力

　　2023年，郑州市新房总计成交7.17万套，较上一年的5.99万套同比上涨20%。

　　但是，全年新房成交均价已从2022年的13492元/㎡下滑至12867元/㎡。

　　供应大户金水区库存面积悄么声地干到了250万㎡，中原区接近200万㎡，管城区和高新区的库存面积也超过100万㎡，二七区和郑东新区则接近100万㎡。

　　一边是新房市场打碎牙齿以价换量，另一边是主城区的库存面积嗷嗷看涨。

　　再加上烂尾楼因素的影响，2024年的新房去化还能不能在2023年的基础之上再进一步，这事儿真的很难说。

　　2024年1-3月，郑州市新房销售套数分别为8698套、4455套、11319套。

　　注意！这个表现较去年同期相比，已经出现了比较明显的下滑…

　　截至2024年3月份，郑州市新建商品住房的成交均价已经达到了12286元/㎡。

　　即便就是“以价换量”，也拦不住量和价齐齐往下走。

　　这么下去，您琢磨土地财政那头儿受不受得了？

　　2）土拍的压力

　　2023年，郑州共出让43宗涉宅地，成交39宗地块，另有4宗流拍；

　　而2022年，郑州主城区土拍成交地块还有49宗。

　　如果和2019年的巅峰时相比，那2023年的出让地块建面总规模只剩下1/4。

　　2023年，郑州市卖地收入为236.8亿元，当年的一般性公共预算收入为1165.8亿元。

　　这么一算，郑州市的土地财政依赖度只有20.31%，不错不错，郑州终于摆脱了土地财政依赖！

　　但是，我想说：经济问题不是数学问题，数学仅仅反映数和量的变化，但经济学研究的对象是生产和生活，对比之下才能看到真相——

　　2021年，郑州市一般性公共预算收入是1223.6亿，当年的卖地收入是773.8亿，土地财政依赖度在65%左右。

　　综合以往年份的表现来看，2021年的土地财政依赖度似乎更能反映郑州的真实情况。

　　换句话说，到了2023年，郑州市在财政上确实已经在过苦日子了！

　　再进一步，2023年，整个河南省的卖地收入也不过1622亿元；

　　而郑州地价是整个河南省地价的锚，如果郑州市的土地卖不上价，那其它的城市就更加可想而知了。

　　对于郑州来说，想要挽救土地财政基本盘，让新房市场支楞起来是唯一的出路。

　　3）置换链条的压力

　　郑州偏偏又是一座对外吸引力相对有限的城市——

　　截至2022年底，郑州市常住人口1282.8万；

　　尽管这些年来一直保持着年均10万左右的增长规模，但对于一二手房的去化形势而言，这点儿增幅似乎还远远不够。

　　郑州市一合计：求人不如求自己，周边县市的老乡倒是有不少想来郑州发展、在郑州买房的。

　　但实话实说，像洛阳、南阳、驻马店，焦作、新乡、三门峡，商丘、安阳与济源…

　　它们的二手房更难卖，指望老乡们像过去那十几二十年一样，呼呼啦啦往省会涌，已经不太现实。

　　如此，加速本地二手房的交易流速，也就成了稳固新房去化的一张明牌。

　　好巧不巧，2023年，郑州二手房交易量达到72978套，一举反杀了新房市场的71721套。

　　大家对新房能否按时保质交付的担忧，转化成了短期内二手房市场的增量购买力；

　　但换个角度想，这何尝不是大家对买新房愈发谨慎的真实写照呢？

　　这么下去，还是不利于土地出让金基本盘的稳定。

　　更何况，截至2023年底，郑州市的二手房挂牌量已经干到接近16万套，2022年底，这一数值还没到13万套。

　　二手房“越卖越多”，如果不加以干预，会有啥后果？

　　咱们大伙儿都是老司机了，懂的都懂。

　　再一个，目前郑州市二手房价格同比已经连续下跌了25个月。

　　价钱越跌，流动性越起不来，下行螺旋一不留神就形成了。

　　新房去化看二手房脸色，可二手房的堰塞湖脸色还真不怎么好看。

　　因此，一手房仍然需要使出超预期大招去召唤新增购买力；

　　二手房仍然需要更强的流动性与相对温和的议价能力，才能保证新房、二手房之间的置换链条能运转。

　　毕竟，二手房市场冷暖所释放出来的信号意义，事实上已经远远超过新房市场甚至土拍市场。

　　而为了这一目标的达成，这些年郑州并没少付出努力。

　　就在郑州市推出“以旧换新”大招的当天，当地住房保障和房地产管理局还同时印发了2024年工作要点：

　　2024年的工作目标，要完成房地产开发投资1500亿元，商品房投放700万㎡，商品房销售1200万㎡、交付保交楼项目60000套以上。

　　抓好商品房现房销售试点，尽快启动郑东新区和惠济区两个试点地块项目建设，全程跟踪服务，创新监管方式，分期联合验收，切实提高试点工作质效，形成现房销售试点阶段性成果。

　　自2021年下半年开始，房价到底有没有超跌、全国各地上千项救市政策疗效究竟怎样…大伙儿齐齐看在眼里。

　　当前，“以旧换新”配合超大特大城市的房票安置，正在成为一种全新的救市路径。

　　记得在一个来月前，咱们在这篇稿子里曾经聊过：

　　重庆国企收购了首批4207套房源，将投入租赁市场，以满足新市民、青年人的租赁自住需求。

　　而这钱，就从央行的1000亿“租赁住房贷款支持计划”当中来；

　　有之前的4万亿在那比着，大伙儿并不觉得1000亿的体量有多大。

　　但是，4万亿是全周期、全链条的应急方案，而1000亿是租赁住房贷款的精准滴灌。

　　这么一寻思，雨露均沾还是有希望实现的。

　　在此之前，福州、青岛、天津、济南、南京、宁波、连云港、扬州、太仓、徐州、南通、丽水等城市也推出了当地版本的“以旧换新”。

　　但值得注意的是，过去全国多座城市的“以旧换新”的操作，多半是企业自发的、呈散点式的；

　　而这一次，郑州的“以旧换新”则是一个更具100%的官方版本，是官方指导引领、系统有序规划的操作。

　　这足以说明，当前各地对于“以旧换新”政策越来越重视。

　　国家队下场收购二手房，绝对是利国利民之举，说到天边去都没错。

　　但咱们真的不能像二极管似的，只看好的一面，对可能存在的问题视而不见——

　　收购二手旧房源这个事儿，是个只能成功、不能失败，毫无试错机会的举措。

　　这就意味着国家队的出手力度必须到位。

　　隔靴搔痒最要不得，不但会浪费大量财政，还有可能进一步透支大伙儿的信心。

　　因此，要保证收购旧房、改造保障房能够持续下去，就必须在财政端口上开源节流：

　　一方面，整个运作环节的回报链条不宜拖得太长。

　　尤其是在增量土地财政向存量财政过渡的特殊关口，一旦“以旧换新”难以在合理的周期内看到效益，便很难持续下去，导致功亏一篑。

　　另一方面，特殊时期要有雷霆手段，调配国资应在整个“以旧换新”环节中起到支配作用。

　　无论如何，在解决当前房地产市场供需矛盾的过程中，务必要遏制地方财政负担进一步加剧。

　　说到底，房地产市场、地方财政、居民消费与就业环境是环环相扣的。

　　按倒葫芦起了瓢，绝对不是我们的选项…

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