日本用30年时间的经验告诉我们：房价暴跌，没有赢家，只有输家

日本用30年时间的经验告诉我们：房价暴跌，没有赢家，只有输家

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文|余生林

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引言

30年前日本的经济泡沫破灭，直至如今，都还没有让日本彻底缓过来。

在当初那场经济泡沫破灭事件中，曾疯狂到喊出“卖掉东京就能买下整个美国”的日本房地产市场，在泡沫被戳破后，房价暴跌，房子卖不掉，一辈子都还不完的贷款，成了无数人的噩梦。

在这场事故中，没有赢家，只有输家。

（东京）

一、日本人为何这么“傻”？

“卖掉东京就能买下整个美国！”这句话大家如今看来，无异于天方夜谭，甚至还会怀疑，日本人怎么这么傻，这种有明显漏洞的话也能信？

但其实在三十多年前的日本，这就是“事实”。

巴掌大的东京作为当时整个东亚最繁华的地方，可谓是寸土寸金，土地资源极其有限。物以稀为贵，东京房价从1980年后就上了快车道，一直到1991年泡沫破灭前，日本6大城市地价达到40001万亿元，为美国的4倍，卖掉东京一个城市就能买下整个美国的土地。

（各国房价指数）

二战结束后，日本在美国的帮助下，承接了欧洲的产业转移，加上日本战前就已是半工业化国家，短时间内日本经济快速起飞。从1950年到1973年，日本的GDP平均增速达到了9.3%。

日本经济不仅增速快，而且产业结构也十分稳定，内部各类工厂设施十分完善，技术先进，生产的产品在美国的帮助下，销往东亚、欧美各国。

虽然日本只是一个弹丸小国，但却在1978年GDP达到9677亿美元，成为了世界第二大经济体。

（日本工厂）

不过此时，一直在背后扶持日本的美国有点顶不住了。由于当时美国政策失误，美国国内经济发展出了一些问题，加上越南战争失利等原因，让80年代初期的美国，财政出现了较大的赤字。

为了用最简单的方法解决问题，于是美国盯上了他的小弟日本，想要从日本身上薅羊毛来填补漏洞。

1985年，美国和日本签订了《广场协议》，开始将日本的经济泡沫越吹越大。《广场协议》的核心内容其实就一点，那就是美国想让美元贬值，日元升值，以此来减小日美贸易逆差。

（美元）

由于日本在国际上根本没有话语权，日元只能被迫升值，相当于日本人什么都不干，资产就会不断上涨，短时间内就增长了一倍。

日元升值，出口生意变得难做，日本就想办法扩大内需，刺激消费，提出了“刹那主义”，鼓励及时行乐。

加上日本当时经济相对世界其他国家，本来就处于遥遥领先的地位，一时间整个日本社会都飘了起来。

在最疯狂的80年代末期，日本的人均GDP高达2.54万美元，约为同期我国工人的5-10倍。一时间钱太多了成为了日本人的烦恼。

（日本东京）

于是日本人开始接管全球奢侈品，日本人在全球各地扫货，基本是什么贵就买什么。但就算如此，日本人的钱也还是花不完，日本人也不喜欢把钱存在银行里，于是股市和楼市成为了日本两大烧钱的好去处。

从1980年到1990年，连续10年日本股市和楼市疯涨，在长达10年的“疯涨事实”面前，就连很多日本的经济学家都动摇了，虽然嘴上说着这不符合经济规律。但没有人会选择把钱存到银行里，银行的那点利息根本没人看得上。

“只要把钱投进股市和楼市里，什么也不用干，等着升值就行了！”所有人都能看到这样的“事实”，就连那些经济学家也把钱投入了股市和楼市。

人一旦开始不劳而获，贪婪就会不断把人吞噬，不管这是一个人还是一群人。越来越多人开始不满足于自己本金能赚到的那点收益，于是一个接一个的，开始往楼市加杠杆了。

（日本街头）

二、日美双向奔赴制造泡沫

很多人将《广场协议》看作日美双向奔赴，制造泡沫的一个关键节点。

本来《广场协议》是可以成为日美双赢的一个协议，对美国来说，他希望日本帮忙缓解一下经济压力，对应的美国也会付出一些报酬。

而美国付给日本的报酬，自然就是在各方面对日本的扶持。除了此前帮日本搞定了很多工厂之外，后续美国还在半导体技术、核电技术等方面，帮了日本不少忙。

本来制造业实力和经济情况就已经排在了世界前列的日本，如果当时选择踏踏实实发展，如今的实力肯定能更上一层楼，但日本却在此时飘了，逐渐放弃了做到了世界第一的制造业。

（东芝半导体生产基地）

当时日本制造业在全球都拥有极高的统治力，汽车、家电、半导体等产量居世界第一。80年代我国市场逐渐放开之后，市面上到处都是日企品牌，从日化到当时先进的电器，索尼、松下，东芝等品牌如今说起很多人都还印象深刻。

当时日本工业发展程度领先了我国不少，日本工厂的技术几乎都代表了世界顶尖水平。80年代，国内企业想要去日本买一条他们淘汰下来的生产线都很困难。

《广场协议》之后，日本将重心都放到其他方面。从1985年到1994年期间，日本制造业贡献GDP不到30%，超70%的GDP都是非制造业贡献的。也就是说，日本开始吃上了自己的老本，并且还是猛吃。

（各国汽车产量，数据来源：招商银行研究院）

在日本消费至上的年代，谁都想要在时代浪潮中去分一杯羹。日本多年来持续稳定的繁荣，让一向以稳重著称的银行都坐不住了。银行开始放宽企业、个人贷款要求，长期以低利率吸引贷款，即便个人贷款者不断加杠杆也不怎么管。

毕竟这是一个只要买房就会疯狂升值的年代。东京作为东亚经济中心，地就那么大一点，不少人以“土地资源有限论”，绑牢了所有的投资者。

能买到东京的房子，就等着躺着赚钱就行了。在这样的观念下，东京买房一号难求，最疯狂的时候，甚至出现了数千人抢一个房号的情况。

眼见东京的房子买不到，日本的其他城市，大阪、名古屋、横滨等地的房价也被不断炒高。

（东京商业区）

疯狂，是那个时代日本的代名词。日本月薪基本算是全球第一，衣食住行，再怎么攀比，也只有不断攀升的房价，能够吸纳得了全日本的空闲资金。

然而畸形的股市和房市，并不符合经济发展规律，既然是泡沫，就总有破灭的一天。

1991年，日本经济泡沫破灭，“卖掉东京买下美国”的日本房地产市场轰然坍塌，压死了无数人。

房地产泡沫破灭后，贷款买房的人，房子根本卖不出去，日本社会出现了一大波失业潮，天价的贷款压垮了无数普通人，逼他们走上天台。同时也压垮了无数大大小小的银行，当年造成的不良信贷，直到20年后才逐渐还完。

而这二十年也被称为“日本失去的二十年”。

（日本街头）

三、日本30年经验教训

日本花10年做大泡沫后，又用了20年去填补这个泡沫留下的漏洞。如今30年过去，我们从日本这30年的教训中，能学到多少呢？

当勤劳致富被人嘲笑，经济发展就已经脱离了正轨。

无论是房价的暴涨还是暴跌，无非是有人炒作、押注资源的稀缺性。商人通过用大量资金操作市场，从中谋取收益，他们本身又不创造生产，而这些收益从哪里来呢？自然是无数买房的普通人。

（日本年轻人）

日本短短十年时间，就将房子炒到天价，东京一间房普通年轻人工作一辈子也买不起，早已超过了房屋本身的价值。虽然日本上层社会纸醉金迷，钱多到花不完，但带来的影响是日本国内物价极高，反而让一种刚刚步入社会的年轻人遭了殃。

既然毕其一生都买不起东京一套房子，不少年轻人没有了奋斗的希望，开始选择躺平，降低生育意愿。一组有趣的数据，在日本80年代的经济狂欢时期，日本生育率反而有所降低。而在日本经济泡沫破灭后，90年代日本的生育率反而有了一些回温。

直至30多年后如今，日本社会已然有着一些当初的阴影。年轻人难以靠自己的努力改变现状，于是不少选择躺平，出现了大量真正意味的宅男宅女。

（日本宅男）

日本一场10年的狂欢之后，经济泡沫破裂，房价暴跌，让日本失去了20年，病了30年。不过纵观东亚、东南亚各国的房地产市场，或许都很难再重复日本那样的事故。

东亚以及东南亚各国，受到传统儒家思想的影响，一直以来都有一种置业文化。“修身齐家治国平天下”，我们对家，对房子有着一种异于西方人的执着，反应到现实中来，就是东亚、东南亚国家的房价，相比起西方国家，房价和收入比值，相对要高一些。

房地产市场在东亚各国发展也更为顺畅，不管是我国、印度、越南等国，房地产市场都是国内经济的一大支柱。

（越南）

对于国家和民众来说，只要房地产、基建等搞得好一定是双赢的局面。各国GDP能蹭蹭往上涨，同时还能够带动上下游产业链，影响就业以及收入。

如越南、缅甸等发展较慢的国家，在解决完百姓温饱之后，通过房地产、基建等行业的发展，能够迅速撑起国家GDP，GDP起来了，也更好集中资金办大事，做到良性循环。

将日本的经验和越南、缅甸等国经验对比，大家很容易就能发现，一件事的好坏往往就在一念之间。

房价涨也好，跌也罢，只要大家记住一件事，房子是用来住的，而不是用来炒的，就不会陷入深渊。

参考资料：

王允贵.“广场协议”对日本经济的影响及启示.国际经济评论 01(2004):47-50.

日本：泡沫破灭的教训——房地产之中长期研究.招商银行研究院，2023-11-20