27635元/㎡！南京鼓楼学区房，又跌了！

世茂外滩新城，又破价了。

锐评君在阿里法拍网发现，世茂外滩新城有一套房源被成功拍卖，户型建面约140.44㎡，成交总价388.1万，折合单价约2.76万/㎡。

这个价格有多“炸裂”？要知道，面积相当的房源在2022年，还能卖到5.25万/㎡左右。

2年时间，主城学区盘近乎腰斩。

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世茂外滩新城，5.9折成交

世茂外滩新城这套拍卖房源，位于世茂滨江新城二期16幢1单元17层，户型建面约140.44㎡，市场价662.5万，起拍总价384万。

最终有3位买房人报名，竞价15次之后，以总价388.1万拍出，折合单价约2.76万/㎡，相当于市场价的5.9折。

从法拍网标的物介绍可以看到，房源为精装修，有明显的居住痕迹，玄关、餐客厨以及卧室的橱柜、吊顶、灯具、卫浴等配置齐全，室内装修维护比较良好。

3月8日拍卖截图

细看不难发现，这套房源曾在今年3月8日进行了首次拍卖，当时的起拍总价480万，起拍单价约3.42万/㎡，后因无人报名而流拍。

时隔不到1个月再次上架，起拍价降了96万。

在链家网上，世茂外滩新城的挂牌均价约4.16万/㎡，近期成交单价多在3.1万-3.3万/㎡左右。

去年12月3日，同样是建面约140㎡左右的三房房源，以总价507.5万成交，单价约3.62万/㎡。

比市场价低274万，比链家二手房成交价（约140㎡左右房源）少百万，成功拍下这套房源的买房人，算是成功抄底吗？

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昔日“神盘”价格腰

世茂外滩新城位于鼓楼滨江，坐拥一线江景+力人双学区，优势房龄较新的改善住宅，早些年在二手房市场也曾叱咤风云。

链家网记录显示，世茂外滩新城自学区落定后，热度迅速上涨，二手房迅速从3万/㎡冲上6万/㎡。2021年6、7月份，先后卖出约6.03万、6.08万/㎡的高价，成为了世茂外滩新城二手房市场的高光时刻。

随着市场下行，世茂外滩新城的热度回落，最先体现在成交价上。

从2021年的5万/㎡+到2024年的3万/㎡+，成交价下降趋势非常明显。

去年12月6日，世茂外滩新城一套建面约142.27㎡的3房，跌出“3”字头，成交单价仅29873元/㎡。

今年2月份最高成交单价约3.1万/㎡，且从最新成交记录可以看到，3月份小区最低成交单价暂时稳定在3.1万/㎡。

而在去年2月份，最高成交单价还是5.1万/㎡。价格腰斩，一点也不夸张。

在学区房市场旺季的影响下，近3年的成交量上，以每年1季度和4季度为高峰时段。

今年春节假期之后，小区带看量都逐周上涨，房源交易周期明显缩短，但具体到成交价和成交量上，市场表现仍旧平平，今年1季度世茂外滩新城成交量与去年相比有所下降。

好在目前成交单价暂时止跌、交易周期相对缩短，和前两年相比算是个较好的信号。

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南京二手房卖爆了

相对于成交价“跌跌”不休，南京二手房的成交量开始逆风翻盘。

网上房地产显示，南京今年一季度卖出21156套二手房，仅3月份就成交了8563套，亮眼数据的背后，一部分是市场需求旺盛，更重要的是价格的一再回落。

国家统计局数据显示，截止到今年2月份，南京二手房价已环比连降11个月，相比去年年底，降幅开始收缩；但同比价格上的降幅，还在不断拉大。

且随着南京二手房挂牌量持续增加，较大的去化压力下，短时间内的价格战仍不可避免。作为市场硬通货，学区房虽同样以价换量，但有顶级学区加持的房源，成交量和价格仍处于高位。

比如钟英中学的王府园小区，近90天内成交31套、30天内带看782次；还有恒盛金陵湾、银城花园等房龄新、偏改善的小区，本身市场热度就不低，在价格松动后，则会更加吸引买房人。

优质学区房对于许多买房人来说，学区房是“必需品”，可见无论是价格上涨、下降，买房人都对其抱有超高热情。

受市场影响下，买房人在注重学区质量的同时，也开始关注房子的居住属性，对学区房含金量的衡量更加严苛，学校成绩、周边环境、居住体验甚至是未来行情，都纳入被审视的范围。

优质二手房降价后更好卖，优质学区房同样如此。只不过在“要求苛刻”的当下行情中，一些分校学区的学区房含金量缩水，出现成交量下降、价格“腰斩”，便不奇怪了。