深度探访 | 江湾里MEET678：如何成为年轻力商业新典范

近期，我们盘点了包括、、头部商企2024年拟开业计划，头部企业持续不断布局新项目一方面显示出其对线下零售市场的信心，另一方面也是企业强劲实力和优质产品线可持续发展的体现。其中，龙湖商业多个项目2024年开业在即；回顾2023年，龙湖商业亦有不少特色项目亮相，今天我们要聊到的位于上海的江湾里MEET678便是其中代表。

作为龙湖商业在上海亮相的首个轻资产商业项目，项目以“年轻力的X街口”为定位，致力于打造聚焦年轻活力客群的社交能量场，于2023年12月23日正式开业。凭借龙湖商业强大的资源和运维能力，项目独特的“X型”空间形态、年轻化的品牌矩阵和社交型运营模式，项目甫一开业便成为魔都新晋网红打卡地。在项目开业3个月后，CRIC商管再度探访项目并通过深度专访交流，试图解析这个年轻力商业新典范的成长之路。

1-以“年轻力的X街口”，探索龙湖年轻化、社交化的新商业形态

江湾里MEET678位于杨浦区新江湾核心区域，商业体量约2.2万m²，由T1、T2、T4三栋写字楼底商和T3一栋独立商业体组合而成。项目区位优势不言而喻，毗邻三门路地铁站（ 10号线和规划中的20号线双轨交汇 ），与五角场一站之隔；周边资源更可谓是羡煞旁人，除项目本体位于抖音集团办公园区内，周边还集聚了IBM、NIKE、B站、甲骨文、上海家化等国内外行业巨头办公室以及复旦、上财、同济等多所知名高校，为项目提供了丰富优质且稳定的客群。

项目定位“年轻力的X街口”，一方面项目四栋楼宇刚好构成了“X型”街区的特色形态；同时上万名抖音同学聚集于此作为项目的绝对核心客群，让“年轻力”定位前所未有的顺理成章。

近几年，在日益同质化的市场竞争中，具有独特性和稀缺性的非标项目脱颖而出。精准拿捏年轻消费客群需求，以极具潮流性和个性化的新品牌为Z世代消费客群提供多元体验的年轻力商业项目，备受市场和消费端关注。作为龙湖商业在上海亮相的首个轻资产项目，江湾里MEET678的战略意义不言而喻，项目的开业让龙湖商业得以突破传统商业模式，呼应年轻消费者对于体验、社交和个性化的追求，探索年轻化、社交化的新商业形态。

2-抖音同学、商务菁英、中产居民、高校师生，构建项目新消费客群

据项目方介绍，江湾里MEET678一公里范围辐射人口高达11万人，而三公里范围内辐射人口超过85万人口。抖音同学、国际国内知名企业总部办公人群、新江湾中高端社区中产居民、高校师生社群、国际国内商务菁英共同 构成了项目的新消费主力客群。

这些高知高质且有消费能力的年轻人群，对新理念、新事物很有接受力，对社交娱乐、品质生活和文化体验有着较高的要求，追求更具氛围感和质感的社交生活场景。 核心客群的消费需求奠定了项目的年轻力定位、氛围感品牌组合以及科技未来场景营造的主基调，以未来感场景打造、多元化品牌组合和年轻力体验活动激活新江湾板块的新消费商业活力。

3-以其独特的空间形态和年轻化品牌矩阵塑造了与众不同的五角场新商业形态

作为“新五角场创新中心”的C位，为了匹配区域特色，项目在空间打造上未来感十足。项目将四栋楼宇围合而成的 中心区域命名为“超级能量广场”，设置兼具潮流感与科技感的“抖音天眼”艺术装置，在项目三个入口处加入能量魔方、灵境阶梯、传送门等装置，凸显项目及片区的科技新贵属性，同时也契合年轻潮流客群的喜好，以此作为项目的特色地标和网红打卡点。

此外，以“未来学院”为场景主题，项目还打造了位于2层的光合自习室、3层的穿越之际、时空廊桥等沉浸式特色场景，再次强调项目的科技属性之外，为周边大厂员工提供一个新的社交场域，凸显项目的公共性和在地性。

从老五角场商圈到新五角场创新中心，江湾里MEET678找到了其独特角色与市场定位，以其独特的空间形态和年轻化品牌矩阵塑造了与众不同的五角场新商业形态，成为吸引年轻消费者的上海新商业热点。

未来， 新江湾地区将成为杨浦区科技创新与商业发展的核心地带。随着江湾里MEET678项目的盛大启幕，其独特的创新生态系统和强大的内容传播能力，预示着一个全新的年轻力地标诞生。为新江湾地区乃至整个杨浦区的商业活力注入了一股新的核心竞争力，也将激发区域内项目追求创新与变革的动力，推动区域商业生态的全面升级与转型。这一切的努力与变革，将共同促进一个充满活力与机遇的高端商业圈的形成，为杨浦区乃至整个上海商业的繁荣发展贡献力量。

项目在确立定位和品牌甄选过程中，深入了解核心客群需求，紧扣年轻潮流客群和国际商务人群的喜好和生活方式，提供符合其生活方式和消费习惯的品牌和服务体验。部分品牌更是通过概念店、定制店等形式，以更具互联网思维的产品和场景营造，适配在地客群的消费习惯。江湾里MEET678开业时招商率达95%，汇聚近75%首店品牌，其中包括13家全国首店、5家上海首店、18家杨浦首店。

1-近75%首店，保持项目新鲜度，拿捏松弛氛围感

项目汇聚近75%首店品牌，引进的各类首店、旗舰店、联名店、定制店等特色品牌超30家，构建出独属于江湾里MEET678的年轻潮流又国际化的多元品牌矩阵。其中包括alimentari旗下品牌意式餐厅 Issimo by Alimentari 全国首店 、烧肉居酒屋 ALAIA全国首店 、 佰草果BAICAOGUO Bistro全国首店 、台式居酒屋 虎咬新概念全国首店 、创意川菜 一川二水全国首店 、融合西餐 HKG高端花园牛排餐厅全国首店 ；“户外+咖啡潮牌” AOKKA露营咖啡社交华东首店 ； 炙柒 Sekinana Premium新概念上海首店、辞琼新形象上海旗舰店首店 ； Todos los dias杨浦首店、LOKAL杨浦首店、LOS PACOS杨浦首店、PAPITO杨浦首店 等特色品牌首店。既有知名连锁品牌带来新概念定制店，也有首次进入杨浦的调性网红品牌。

值得一提的是，围绕项目核心区域“超级能量广场”周边，也是项目核心展示面区域， AOKKA、PAPITO、Todos los dias、LOKAL、Peet’s Coffee 等一系列咖啡烘焙及户外首店特色品牌，成为项目的氛围感担当。 品牌门店融合当下大热的户外特色外摆、绿植组合，营造出扑面而来的松弛感，传递出江湾里MEET678的社交属性。其中，网红咖啡品牌Todos los dias首次走出 梧桐区拓店 ，店铺除了售卖咖啡、烘焙，还将带来展览、市集等特色活动，打造一个多元生活方式聚合的休闲体验好去处。

这波“新鲜度”极高的品牌组合，既匹配了核心年轻消费客群追求新鲜个性化的消费心理需求，又与周边其它项目的品牌阵容做了区隔，形成相互互补美美与共的良性发展态势。同时这也是龙湖商业招商实力的体现，既能绑定连锁大品牌也能与年轻化个性化的主理人品牌玩在一起。

2-非标项目适配非标品牌，量身定做的概念门店，撩拨年轻人的心

定制店、概念店几乎成为江湾里MEET678项目的“标配”，无论是兰巴赫、海森堡等知名餐饮集团的全新品牌；喜茶高级定制店、乐乐茶定制店、裕莲茶楼概念店、 DRUNK B AKER全品类旗舰店、M STAND户外概念店、星聚会森林剧场店定制店、7-11定制店、JolieJolie定制店、FOOD BOWL定制店等特色定制概念门店； 虎咬、Golang by Boardroom、超点、KOI等餐饮品牌全新概念店。

连锁品牌纷纷基于项目在地的年轻化基因推出新概念定制店甚至全新品牌，不仅贡献出了高比例首店阵容，更是增添了多元、有趣的内部空间场景，拿捏年轻人的喜好。

3-不做“大厂食堂”，满足多元化精细化餐饮消费需求

访谈中有一个数据被多次提到——江湾里MEET678餐饮业态比重约占 60% ，很明显这是项目 品牌布局的绝对重点。作为抖音集团园区中的商业，餐饮的选择很容易被联想到“大厂食堂”，但在实际研判中招商团队发现，所谓“大厂食堂”并不适合项目的实际招商需求。

随即项目 将餐饮业态纵深挖掘，细分品类，瞄准商务需求、品质提升以及周末中产家庭客群的餐饮需求， 引入兰巴赫旗下墨西哥餐厅LOS PACOS，海森堡旗下全国首发法餐FALANSI、西班牙餐厅AMOR MOI，alimentari旗下意式餐厅Issimol，烧肉居酒屋ALAIA 等多元异国菜系，一川二水、辞琼、 虎咬、潮桔桔等 各地风味特色菜系，以丰富多元又极具调性的品牌阵容满足更多元化的餐饮需求，同时吸引年轻白领走出公司食堂。

1-跨界资源联动&会员社群打造，探索社交型运营模式

• 作为抖音集团园区中的商业近水楼台先得月，也为项目赢得了更多得天独厚的内容资源，从项目开业期间一系列的活动便可窥知一二。无论是可打卡尼克、朱迪主题装置的迪士尼抖音商城超品开业盛典还是联动抖音旗下“跳跳糖”公益落地的公益日活动。这些活动既能线下吸引年轻人到访打卡，IP主题还能实现更广泛的线上传播，公益性活动兼具公共属性，都是对项目内容来说最好的赋能。

• 延续龙湖商业一贯的自有IP打造模式，推出极具科技感的原创IP湾湾仔，落地自持IP市集“虽然诞市”和自有活动HIMYXMAS圣诞艺术季。通过这些形象鲜明、高辨识度的自有IP形象和活动，增强项目的空间场景化体验，实现内容力的提升，与消费者建立深度的情感链接。

• 得天独厚的抖音同学群，让江湾里MEET678做起社群来更加得心应手，据项目方介绍，未来项目将持续发力社群建设。值得一提的是，区别于龙湖商业一贯的会员体系，江湾里MEET678 的会员等级按“未来使者、星际高手、超级王牌”等科技名词划分，极具项目特色，亲切感满满。

2-未来将举办更多户外运动、社群活动，多维度提升体验感

据介绍，未来项目将更多的联动项目内主理人品牌和特色品牌，例如主打“户外+咖啡潮牌”Aokka露营咖啡社交店、网红咖啡烘焙品牌Todos los dias等，打造更多户外运动、社群活动、展览市集等契合年轻人及中产家庭客群需求的调性活动，多维度提升项目体验感，值得期待。

小结

作为龙湖商业在上海亮相的首个轻资产项目，江湾里MEET678聚焦Z世代新消费人群生活方式，以精准的年轻化定位、社交型品牌矩阵与跨界共融的资源互动，构建精细化的运营模式， 展现出龙湖商业在轻资产领域特别是标准产品线之外小体量非标项目运 营能力上的极大可能性。

2021年，龙湖商业启动“轻重并 举”模式进 入轻资产赛道，截至目前累计获取超30个轻资产项目，在上海已签约3座轻资产商业项目。江湾里MEET678开业的火爆也让我们对未来龙湖商业特别是轻资产项目运营有了更多的期待。未来，CRIC商管将持续关注江湾里MEET678的发展，随着项目品牌组合日趋稳定、更多户外社群活动展开，春天的MEET678值得期待。

文章来源：CRIC商管