深圳要对公摊面积出手了！

最新消息！

2024版《深圳市建筑设计规则》

将于近日正式发布

深圳将减少公摊面积

有效提高得房率

这些公共空间不再计入

据悉

《深圳市建筑设计规则》自2014年发布以来

先后4次修订

本次修订的亮点主要包括

1.注重建筑设计精细化规划管理要求，删除与规划管理无关条款，简化规则内容，条款清晰明确、易操作，为规划管理提供技术服务支撑。

2.为了提升公共空间品质，优先保障公共利益，优化了城市公共通道、架空绿化/休闲等核增空间要求，增加了社区体育活动场地附属设施、防坠落设施等核增功能。

3.结合高密度、高容量发展下的城市建筑现状及设计创新，优化了绿化覆盖率、建筑覆盖率等计算方式，优化建筑面积管控方式，简化凹槽、室外透空等条款。

4.结合工业上楼等新的建筑功能要求，调整了厂房、仓库、物流建筑的层高、盘道核增等管控要求。

5.结合轨道交通的快速发展状况，新增了城市轨道车辆基地上盖综合开发要求，调整了地下轨道交通空间商业及公共服务配套设施的建筑面积计算方式。

6.结合地下空间的大量开发建设，注重站城一体化及地上地下复合开发。

7.加强建筑风貌管控，优化建筑立面、建筑屋顶、玻璃幕墙等管控要求。

业内人士分析

2024版《深圳市建筑设计规则》

对住宅品质和人居环境的提升

将带来新突破

比如住宅户型设计上，有望出现更多具生活气息、受市民欢迎的大阳台：2024版《深圳市建筑设计规则》增加“计一半面积的阳台进深不超过2.4m，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”内容。此前，阳台的进深不能超过2.4m，修订后阳台可以把进深做大，对超过2.4m部分计入规定建面。而在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗，修订后进深也由0.6m增加至0.8m。这意味着住宅的“飘窗”面积将可加大一圈。

又如，过去计入“公摊”面积的两大部分，将把避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”。这意味着修订后，住宅的公摊面积就会减少，得房率将有效提高。

再如，2024版《深圳市建筑设计规则》进行了“限高”，即新型产业用地（M0）中主导用途的建筑高度不得超过250m，住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150m。过去，深圳的建筑设计受高密度城市和城市更新成本等影响，超高层住宅不断涌现。修订后，低容积率小区、高层住宅、多层住宅、叠墅、别墅等多元产品将有望回归，满足市民更多改善性需求。

多地对得房率出手

4月30日，肇庆出台了《关于全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售的通知》，明确表示，从2024年5月1日起，肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。>>详情

需要注意的是，这并不代表公摊面积不需要付费，肇庆市目前并没有取消住房公摊面积，只是要求“按套内面积计价宣传和销售”。

中指研究院研究副总监徐跃进表示，按套内面积计价有利于购房者更直观地了解实际价格，有利于减少信息不对称所引发的纠纷。

5月13日，佛山、惠州同日推出新政，引导房企提升房屋实用率。

佛山市住房和城乡建设局等九部门联合发布《关于持续推动房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，提到鼓励支持企业开发多样化、高品质住宅产品，包括新出让的住宅用地，住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%；取消对单个阳台的进深和面积限制等。>>详情

惠州市自然资源局印发《惠州市区2024—2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》，其中涉及优化辅助用房、阳台、飘窗等容积率计算规则，鼓励企业建设高品质住宅社区等多项内容。惠州还鼓励利用挑高、错层的大阳台打造户属空中花园。户属空中花园中不小于两个自然层高的部分不计入容积率建筑面积且不计入产权面积。>>详情

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，佛山和惠州计容面积和公摊的调整，本质是通过增加套内面积、实际使用面积，从而降低单位购房价格和成本，变相降低了房价，有利于提升购房者购房的积极性。此举也提振了开发商拿地的积极性，得房率提升的项目，比其他项目具有更强的竞争力，单价较低、去化也快。

对于公摊，更应关注什么？

按照《商品房销售管理办法》的规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。在现实生活中，房屋的公摊面积大致包括这两部分——

一是电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等。

二是楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

数据显示，我国目前商品住房公摊面积普遍在20％—30％左右。

对于按照套内计价的标准是否会影响房价，人们讨论出的风向并不统一，看涨看跌均有。

徐跃进指出，现在购房者都相对理性，购房时对得房率指标的关注也较高，得房率低的房子竞争力相对较差，开发商基本不会故意做大公摊面积、降低得房率。

相反，近期不少新推出的楼盘得房率越来越高，有的甚至高达“110%”。

易居研究院研究总监严跃进指出，这主要得益于地方政府对于高品质住宅的建设给予了一些支持政策，比如说现在很多地方阳台相应的建筑面积只算一半，买房的成本没有增加，居住的面积增加了，提升了居住品质。

事实上，比起是否取消公摊面积，徐跃进认为更应该关注公摊面积的透明化和收益分配问题。“本质上公摊的问题，是房价和明明白白消费的问题。”他说。

来源：南方+客户端（记者 柴亚娟 葛政涵 邵玉梅）、每日经济新闻

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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