望京“某神盘”大降332万元！北京二手房市场实探，暴跌房源仅是个例

弘善家园实景图 赵星雯/摄

“市场的自我修复进入新的阶段，随着市场交易规模与价格趋于稳定，购房者观望情绪有所减弱，重启入市过程。”

赵星雯/发自北京

北京望京“某神盘”大降332万元、东南三环十里河一小区每平方米跌到3.6万元、南三环某项目砸盘单价每平方米至3.7万元……近期以来，北京多个二手房机构在抖音、小红书、微博等平台发帖，以低价成交房源不断渲染楼市大跌氛围，引发市场关注。

真实情况如何？3月份最后一个周末，中房报京津冀通过实地探访了解到，网上渲染的降价房源真实存在，但均是个别房源低价出售，整体一季度北京二手房交易价格波动不大，且3月成交量有所回升。

“只要成交量比较稳定，房价就不太会大降，除非没有成交，着急卖房的人才有动力降价。”多位二手房经纪人对中房报京津冀表示。

01

“跳水式降价”多为急售个例

融科橄榄城位于北京朝阳望京板块，属于2006年~2009年次新房，因小区住宅规划、园林设计、物业养护好，且周边分布着阿里、美团等大厂，该项目始终保有较高关注度，被视为望京楼市“风向标”。

望京融科橄榄城实景 赵星雯/摄

前不久，望京融科橄榄城一套房子挂牌单价8.4万元/平方米，相比过去每平方米10万+单价有了大幅下降，有博主据此形容“如今望京房价已经全面崩塌”。

附近做二手房交易工作的经纪人王强对中房报京津冀表示，这套降价房源确实存在，在2期某栋楼的5层，实际成交价是8.8万元/平方米，高于网传价格，且以这一价位成交的房源在小区也属于少数。

王强进一步解释，这套降价房源的出现有几个偶然因素：一是受其他成交房源价格影响，3月初，25层业主因为移民手续下来了，挂价1500万元的房子最后卖了1285万元；相似面积，当天又有个房源以1265万元总价成交，因这套房业主也着急卖，所以定价就比前面售出房源更低。二是这套房子前面有遮挡，影响采光，也是一个劣势。

即便对其他降价房源有了解，但当王强听到业主1220万元报价时，他用了3个字形容，“很意外”。

“这套房源一挂出去，50多组客户看房，业主觉得价格挂低了，后来成交价涨到1250万元，给了5个月周期，最终成交单价是8.81万元/平方米。”王强表示，这个价格对新挂出来的房源定价影响也较大，现在挂出来的三居室，1300万元出头就有希望买到。

关于网上相传的降价传言，王强觉得对融科橄榄城的热度提升有帮助，“过去一段时间该项目的带看量比不过旁边的保利中央公园，传言出来后项目的热度提升了，周末带看量有20多个，比保利高出不少来”。

位于北京十里河区域的弘善家园，由于是12000户的超大体量回迁社区，且租住人员复杂、多数户型采光差等原因，使其成为房价多年不涨的“洼地”。

弘善家园实景图 赵星雯/摄

近期，该小区因为低价房源也被关注，一套面积80平方米左右的两居室挂牌价仅311万元，折合单价仅3.8万元/平方米，成了社交媒体上被热议的超低价房源项目。

“这套房源成交价格比网传的还低，单价为3.36万元/平方米，成交价270万元。”北京十里河区域一位二手房经纪人张雷表示。

“能卖到这个价格，是因为这套房子是二类经济适用房，也不唯一，需要缴30多万元的税费，业主还要求全款不给周期，所以又便宜了20万元。”在张雷看来，这个成交价很正常。

弘善家园的房子除一居室外，几乎所有户型的南向窗户都面朝墙体，采不到光，一直比周边小区单价每平方米低1万元左右。“弘善家园的房价在十里河区域是个例，目前满五唯一的房源成交价基本在320万元左右，比网传的房源单价还是高不少。”张雷表示。

弘善家园网传降价房源南向窗户采光被遮挡 赵星雯/摄

同样被自媒体及博主作为“北京房价急速下跌”的项目，还有北京南二环外的西罗园一套面积106平方米的房子，挂牌价399万元，均价3.7万元/平方米。

“当天就卖出去了，当时有30多个来看房的，挂牌价399万元，最后被第一个看房人买了，实际成交价390万元。”二手房经纪人张超表示，那个房子见不到光。

他说，实际暴跌房源还要看业主心态，同小区不着急卖房的现在挂价还有600多万元的，差别很大，“对于捡漏房也不是每个人都能捡上，得全款且随叫随到才行，不然房子就被别人抄走了。”

02

楼市企稳未形成降价潮

来自国家统计局的数据显示，2024年2月北京房价同比去年同期下降了5.3个百分点。对比今年1月，降幅为0.9个百分点。

二手房经纪人们也觉得，春节后市场普遍呈小幅下降态势，但没有网络渲染的那般波动剧烈。“去年弘善家园价格确实降了，去年的3月、9月各降了一波， 去年420万元成交的房子现在320多万元就能买，但是年后价格基本稳定了。”张雷表示。

据二手房经纪人王强介绍，融科橄榄城房源目前的挂牌单价在10万元/平方米，年后着急成交的单价一般在9万元/平方米，也不算大幅下降，且最近成交量上来了，大幅降价就更不可能了。

融科橄榄城目前的挂牌价，依然相对稳定

综合来看，市场成交价格与成交量呈强相关性，一旦成交量稳定，降价动力就不强了；如果市场成交一直低迷，降价就会出现。

数据统计，3月的最后一个工作日，北京二手房网签量968套，创造了近几个月来单日网签纪录；3月份，北京二手房整体成交14280套，数据虽不及往年同期，但较1月网签的12444套及2月的2126套，已止住下探趋势，并有小幅回升态势。

即便如此，北京二手房库存量依然处在高位，截至4月1日，贝壳找房平台显示的北京挂牌二手房约为14.61万套。

“市场的自我修复进入新阶段，随着市场交易规模与价格趋于稳定，购房者观望情绪有所减弱，会重启入市过程。”北京链家研究院院长高原分析。

对于最近北京成交上涨的原因，高原认为其中最主要一条是政策显现了效果。自去年9月份以来，北京先后出台“认房不认贷”、首付比例调整、降息、通州区限购调整等优化政策，激发了购买需求，使得市场有所提振。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，北京楼市已基本“触底”，部分购房需求开始释放，刚需购房者已陆续入场，北京楼市肯定会回暖。

“目前二手房价格下跌的趋势还未完全扭转，但下跌幅度已微乎其微，房价两极分化趋势越来越明显。”购房者买房指导平台V房CEO司智认为，不过，居住属性强的优质房源价格已止跌，未来随着越来越多的购房者入场，价格应该会温和提升，‘老破小’还会降价跑量，有需要的购房者看到价钱合适的优质房源可以下手。

（应被采访人要求，文中王强、张雷、张超均为化名）