近期优质问答回放：北京买楼买房、卖房、贷款

编辑搜图编辑搜图

大家都知道老胡团队在做买房、买房、贷款融资方面的服务，下面将近期大家咨询较多的问题以及老胡的解答一并奉上，供有需要的朋友实战参考！

Q1：文章好像没有提到过雄安新区疏解？这个会把很多央企和高校从北京迁过去，这些都是买得起房的人群，就算存量人群大概不会卖掉北京房子去买雄安，但是未来新入职的人一定会有干脆就安家在雄安的，影响未来接盘人群数量。这一点会对北京房价有影响么？现在在犹豫到底是直接买还是先租几年看看。

A：雄安的事在《笑评各种奇葩的房价暴跌理论》这篇短文里提了。不会对北京房价有影响，千万不要一边交着房租一边等房价下跌，风险太大。

Q2：您好，我在西城广外有个40平的电梯房，21年1月初买的，可以说高位入手了，目前孩子已上学。

我们目前有几个想法：

1、置换西城两居，但是看来看去，自己房子亏损15%-25%，又不想加太多杠杆，买500以内的吧，满足居住需求也并不舒服，而且还是占坑房；

2、置换丰台，看的鹏润家园，担心丰台更不抗跌；有说法觉得丰台溢价低，风险更低。

3、单纯卖，现在是否合适？25年入学高峰期，在高峰期之前卖出去的思路是否可行？

4、持有，还有保值的空间吗？23年年中想置换丰台，有客户出价，亏15%，但我没有找到合适的房子，所以没卖；今年想置换西城，客户出价在20-23%之间了。

5、我自己测算认为房子跌15%应该是个底部。亏15%的租金收益率1.7%，其实已经不错了，居住和学位两个功能得比定存值钱吧；对标30年国债的2.45%，那可能还要跌，但房子也不能持平于国债这个锚吧，两个属性仍是比国债重要吧。

您有什么建议吗？非常感谢。

A：看您换房的需求迫切不迫切。如果迫切，就不计代价卖掉广外的房子，换西城或海淀北二环一带的价格洼地。比如志强南园、北园、明光村、索家坟一带，地理位置十分优越。但如果求近，那就只能丰台了，老胡的确不太看好丰台。但根据第3及第4，老胡判断您换房的需求并不迫切，因此老胡想重点按这条线给您提一点建议。北京房价下跌，是建立在剥夺购房需求的基础之上的，并不能真实反映市场的供需关系。

就如同APEC期间单双号限行，北京是不堵车了，但能说北京人都不愿意开车了吗？不是。是不让你开车。房地产市场也一样，老胡及老胡身边的人，眼看便宜房子一套又一套，手里攥着钱，却眼睁睁没有购房资格，大有人在。现在的“市场”，是有钱想买房的没资格，有资格的在观望。如果在这个时间点出售，老胡总觉得太冤。因此老胡建议您持有一段时间，一来，赌政策会有所放松，释放更多的需求出来，就如同广州、杭州一样，这是正路。

二来，即使BJ这帮猪一样的领导死活不放开限购，也依然存在反弹的机会。自从2010年限购以来，大约每三四年一个周期，比如2011年，2014年，2018年都是市场的低谷，当时网上的言论和今天一模一样。《还有必要买学区房吗（四）-多校划片政策对房价的影响》、《寓言故事：人类的第一个冬天 探索大V们为什么唱空北京房市》老胡以往的篇文章，您一看便知。今年之所以格外惨淡，是因为政府在入学政策上耍流氓，导致家长们陷入更深的观望，然而他们观望是有限度的，随着孩子一天天长大，他们最终一定会出手，积累的需求集中释放，必会有一波反弹。

咱们的A股堪称最烂吧？那些上市公司有任何投资价值吗？尚且迎来了反弹，何况房子这么优质的资产。所以结论就是，建议您持有您的房子，耐心等待反弹行情的到来。如果政府想通了放开限购，跟香港一样，您就赚一波大钱，如果不放开限购，就等待需求积累到一定程度，形成反弹，到时再考虑出售。出售后，要换一种思路买房，就是寻找“捡漏房”。无论市场火爆还是冷清，总会有捡漏房出现。比如最简单的，学位占用一年级的房子，一定便宜，但对您来说无所谓，便宜几十万甚至更多，岂不是很好？过几年就变成学位不占用了，回到了市场价。这也算是一种安全垫。当然还有其他各种类型的“捡漏房”，到时您再找老胡咨询。

关于“房住不炒”，这位粉丝的见解也很独到，分享给大家：

欢迎关注公主号 胡说房市， 高屋建瓴解答房产问题。

请点击输入图片描述（最多18字）