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近期优质问答回放:北京买楼买房、卖房、贷款

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大家都知道老胡团队在做买房、买房、贷款融资方面的服务,下面将近期大家咨询较多的问题以及老胡的解答一并奉上,供有需要的朋友实战参考!

Q1:文章好像没有提到过雄安新区疏解?这个会把很多央企和高校从北京迁过去,这些都是买得起房的人群,就算存量人群大概不会卖掉北京房子去买雄安,但是未来新入职的人一定会有干脆就安家在雄安的,影响未来接盘人群数量。这一点会对北京房价有影响么?现在在犹豫到底是直接买还是先租几年看看。

A:雄安的事在《笑评各种奇葩的房价暴跌理论》这篇短文里提了。不会对北京房价有影响,千万不要一边交着房租一边等房价下跌,风险太大。

Q2:您好,我在西城广外有个40平的电梯房,21年1月初买的,可以说高位入手了,目前孩子已上学。

我们目前有几个想法:

1、置换西城两居,但是看来看去,自己房子亏损15%-25%,又不想加太多杠杆,买500以内的吧,满足居住需求也并不舒服,而且还是占坑房;

2、置换丰台,看的鹏润家园,担心丰台更不抗跌;有说法觉得丰台溢价低,风险更低。

3、单纯卖,现在是否合适?25年入学高峰期,在高峰期之前卖出去的思路是否可行?

4、持有,还有保值的空间吗?23年年中想置换丰台,有客户出价,亏15%,但我没有找到合适的房子,所以没卖;今年想置换西城,客户出价在20-23%之间了。

5、我自己测算认为房子跌15%应该是个底部。亏15%的租金收益率1.7%,其实已经不错了,居住和学位两个功能得比定存值钱吧;对标30年国债的2.45%,那可能还要跌,但房子也不能持平于国债这个锚吧,两个属性仍是比国债重要吧。

您有什么建议吗?非常感谢。

A:看您换房的需求迫切不迫切。如果迫切,就不计代价卖掉广外的房子,换西城或海淀北二环一带的价格洼地。比如志强南园、北园、明光村、索家坟一带,地理位置十分优越。但如果求近,那就只能丰台了,老胡的确不太看好丰台。但根据第3及第4,老胡判断您换房的需求并不迫切,因此老胡想重点按这条线给您提一点建议。北京房价下跌,是建立在剥夺购房需求的基础之上的,并不能真实反映市场的供需关系。

就如同APEC期间单双号限行,北京是不堵车了,但能说北京人都不愿意开车了吗?不是。是不让你开车。房地产市场也一样,老胡及老胡身边的人,眼看便宜房子一套又一套,手里攥着钱,却眼睁睁没有购房资格,大有人在。现在的“市场”,是有钱想买房的没资格,有资格的在观望。如果在这个时间点出售,老胡总觉得太冤。因此老胡建议您持有一段时间,一来,赌政策会有所放松,释放更多的需求出来,就如同广州、杭州一样,这是正路。

二来,即使BJ这帮猪一样的领导死活不放开限购,也依然存在反弹的机会。自从2010年限购以来,大约每三四年一个周期,比如2011年,2014年,2018年都是市场的低谷,当时网上的言论和今天一模一样。《还有必要买学区房吗(四)-多校划片政策对房价的影响》《寓言故事:人类的第一个冬天 探索大V们为什么唱空北京房市》老胡以往的篇文章,您一看便知。今年之所以格外惨淡,是因为政府在入学政策上耍流氓,导致家长们陷入更深的观望,然而他们观望是有限度的,随着孩子一天天长大,他们最终一定会出手,积累的需求集中释放,必会有一波反弹。

咱们的A股堪称最烂吧?那些上市公司有任何投资价值吗?尚且迎来了反弹,何况房子这么优质的资产。所以结论就是,建议您持有您的房子,耐心等待反弹行情的到来。如果政府想通了放开限购,跟香港一样,您就赚一波大钱,如果不放开限购,就等待需求积累到一定程度,形成反弹,到时再考虑出售。出售后,要换一种思路买房,就是寻找“捡漏房”。无论市场火爆还是冷清,总会有捡漏房出现。比如最简单的,学位占用一年级的房子,一定便宜,但对您来说无所谓,便宜几十万甚至更多,岂不是很好?过几年就变成学位不占用了,回到了市场价。这也算是一种安全垫。当然还有其他各种类型的“捡漏房”,到时您再找老胡咨询。

关于“房住不炒”,这位粉丝的见解也很独到,分享给大家



欢迎关注公主号 胡说房市, 高屋建瓴解答房产问题。



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